Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Октября 2009 в 12:57, Не определен
понятие,термины
| A | B | C | D | E | F | G | H | I | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ||||||||||||||||||
| 2 | ||||||||||||||||||
| 3 | ||||||||||||||||||
| 4 | ||||||||||||||||||
| 5 | ||||||||||||||||||
| 6 | В данном учебном примере заложена база для ответов по вопроссам: 15, 16, 37, 7 | |||||||||||||||||
| 7 | ||||||||||||||||||
| 8 | Расчет рыночной стоимости объекта - вариант офисный центр | |||||||||||||||||
| 9 | Исходные данные | |||||||||||||||||
| 10 | № строки | Параметр | Измеритель | торговля | офис | склад | Вариант | Балансовая стоимость, $/кв.м. | ||||||||||
| 11 | Коэффициент арендной площади | доля от Sбуд | 0.8 | 0.75 | 0.95 | 1 | 120 | удов-ое | ||||||||||
| 12 | 3. | Переменные операционные расходы в т.ч.: | 2 | 220 | нормальное | |||||||||||||
| 13 | 3.1. | Расходы на управление и менеджмент | % от ДВД | 7% | 10% | 3% | 3 | 300 | отличное | |||||||||
| 14 | 3.2. | Реклама, маркетинг | % от ДВД | 2% | 3% | 1% | 4 | 250 | удов-ое | |||||||||
| 15 | 3.3. | Резерв на замещение | % от ДВД | 5% | 3% | 1% | 5 | 250 | нормальное | |||||||||
| 16 | 3.4. | Прочие | % от ДВД | 0.5% | 0.5% | 1% | 6 | 350 | отличное | |||||||||
| 17 | 15% | 17% | 6% | 7 | 200 | удов-ое | ||||||||||||
| 18 | 4. | Затраты на реконструкцию | $/кв.м. увеличения площади | 450.00 | 400.00 | 200.00 | 8 | 210 | нормальное | |||||||||
| 19 | ||||||||||||||||||
| 20 | ||||||||||||||||||
| 21 | Определение основных показателей для построения реконструированного отчета о доходах | Таблица №1. | ||||||||||||||||
| 22 | № | Основные предположения | Измеритель | Вариант | ||||||||||||||
| 23 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |||||||||
| 24 | 1. | Факторы влияющие на действительный валовый доход | ||||||||||||||||
| 25 | 1.1. | Площади | ||||||||||||||||
| 26 | 1.1.1. | Общая площадь существующего здания (Sсущ) | кв.м | 3,000 | 1,500 | 500 | 2,500 | 1,500 | 1,000 | 3,500 | 4,000 | 1,500 | ||||||
| 27 | 1.1.2. | Разрешенная площадь будущего здания (Sбуд) | кв.м | 5,000 | 2,500 | 1,000 | 3,000 | 3,000 | 3,500 | 4,000 | 8,000 | 3,000 | ||||||
| 29 | 1.1.3. | Арендопригодная площадь (Sар) | кв.м | 3750 | 1875 | 750 | 2250 | 2250 | 2625 | 3000 | 6000 | 2250 | ||||||
| 30 | 1.2. | Доходы | ||||||||||||||||
| 31 | 1.2.1. | Рыночная ставка аренды без учета НДС и коммунальных платежей | $/кв.м /год | 213.50 | 215.85 | 172.60 | 213.50 | 215.85 | 172.60 | 213.50 | 215.85 | 172.60 | ||||||
| 32 | 1.3. | Потери дохода | ||||||||||||||||
| 33 | 1.3.1. | Потери от недозагрузки | % | 5.0% | 5.0% | 20.0% | 5.0% | 5.0% | 25.0% | 5.0% | 5.0% | 25.0% | ||||||
| 34 | 1.3.2. | Потери от неплатежей | % | 2.0% | 2.0% | 2.0% | 2.0% | 2.0% | 2.0% | 2.0% | 2.0% | 2.0% | ||||||
| 35 | 2. | Постоянные операционные расходы в т.ч.: | ||||||||||||||||
| 36 | 2.1. | Площадь земельного участка | кв.м | 3,600 | 600 | 200 | 1,500 | 600 | 1,200 | 2,100 | 1,600 | 600 | ||||||
| 37 | 2.2. | Налог на землю (Динамо 4 - 2,85; Торжковская 3 - 2,19; Кожевенная 34 - 1,83) | $/кв.м /год | 2.85 | 2.19 | 1.83 | 2.85 | 2.19 | 1.83 | 2.85 | 2.19 | 1.83 | ||||||
| 38 | 2.3. | Балансовая стоимость | $ | 900,000 | 825,000 | 270,000 | 1,125,000 | 1,050,000 | 787,500 | 1,200,000 | 2,520,000 | 810,000 | ||||||
| 39 | 2.4. | Налог на имущество | % от балансовой стоимости | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | ||||||
| 40 | 2.5. | Страховой сбор | % от балансовой стоимости | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | ||||||
| 41 | 3. | Переменные операционные расходы в. т.ч.: | ||||||||||||||||
| 42 | 3.1. | Расходы на управление и менеджмент | % | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | ||||||
| 43 | 3.2. | Реклама, маркетинг | % | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | ||||||
| 44 | 3.3. | Резерв на замещение | % | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | 3.0% | ||||||
| 45 | 3.4. | Прочие | % | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | ||||||
| 46 | 4. | Затраты на реконструкцию (З) | $ | 800,000 | 400,000 | 200,000 | 200,000 | 600,000 | 1,000,000 | 200,000 | 1,600,000 | 600,000 | ||||||
| 47 | 2604 | |||||||||||||||||
| 48 | 13.10861 | Реконструируемый отчет о доходах | Таблица №2 | |||||||||||||||
| 49 | № | Показатель | Измеритель | Вариант | ||||||||||||||
| 50 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |||||||||
| 51 | 1. | Потенциальный валовый доход (ПВД) | $ | 800,625 | 404,719 | 129,450 | 480,375 | 485,663 | 453,075 | 640,500 | 1,295,100 | 388,350 | ||||||
| 52 | 2. | Потери дохода в т.ч.: | ||||||||||||||||
| 53 | 2.1. | Потери от недозагрузки | $ | 40,031 | 20,236 | 25,890 | 24,019 | 24,283 | 113,269 | 32,025 | 64,755 | 97,088 | ||||||
| 54 | 2.2. | Потери от неплатежей | $ | 15,212 | 7,690 | 2,071 | 9,127 | 9,228 | 6,796 | 12,170 | 24,607 | 5,825 | ||||||
| 55 | 3. | Действительный валовых доход (ДВД) | $ | 745,382 | 376,793 | 101,489 | 447,229 | 452,152 | 333,010 | 596,306 | 1,205,738 | 285,437 | ||||||
| 56 | 4. | Операционные расходы (ОР) | $ | 155,748 | 84,110 | 23,862 | 106,193 | 102,169 | 76,830 | 134,375 | 265,451 | 68,445 | ||||||
| 57 | 4.1. | Платежи за землю | $ | 10,260.0 | 1,314.0 | 366.0 | 4,275.0 | 1,314.0 | 2,196.0 | 5,985.0 | 3,504.0 | 1,098.0 | ||||||
| 58 | 4.2. | Налог на имущество | $ | 18,000 | 16,500 | 5,400 | 22,500 | 21,000 | 15,750 | 24,000 | 50,400 | 16,200 | ||||||
| 59 | 4.3. | Страховой сбор | $ | 4,500 | 4,125 | 1,350 | 5,625 | 5,250 | 3,938 | 6,000 | 12,600 | 4,050 | ||||||
| 60 | 4.4. | Расходы на управление и менеджмент | $ | 74,538 | 37,679 | 10,149 | 44,723 | 45,215 | 33,301 | 59,631 | 120,574 | 28,544 | ||||||
| 61 | 4.5. | Реклама маркетинг | $ | 22,361 | 11,304 | 3,045 | 13,417 | 13,565 | 9,990 | 17,889 | 36,172 | 8,563 | ||||||
| 62 | 4.6. | Резерв на замещение | $ | 22,361 | 11,304 | 3,045 | 13,417 | 13,565 | 9,990 | 17,889 | 36,172 | 8,563 | ||||||
| 63 | 4.7. | Прочие | $ | 3,727 | 1,884 | 507 | 2,236 | 2,261 | 1,665 | 2,982 | 6,029 | 1,427 | ||||||
| 64 | 5. | Чистый операционный доход (ЧОД) | $ | 589,634 | 292,683 | 77,627 | 341,036 | 349,983 | 256,180 | 461,930 | 940,287 | 216,992 | ||||||
| 65 | 6. | Коэффициент операционных расходов | - | 0.209 | 0.223 | 0.235 | 0.237 | 0.226 | 0.231 | 0.225 | 0.220 | 0.240 | ||||||
| 66 | ||||||||||||||||||
| 67 | Итоговые результаты | Таблица №3 | ||||||||||||||||
| 68 | № | Показатель | Измеритель | Вариант | ||||||||||||||
| 69 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |||||||||
| 70 | 1. | Коэффициент капитализации (Ro) | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | |||||||
| 71 | 2. | Рыночная стоимость (FV = ЧОД/Ro) | $ | 1,965,446 | 975,611 | 258,757 | 1,136,788 | 1,166,609 | 853,933 | 1,539,767 | 3,134,291 | 723,307 | ||||||
| 72 | 3. | Рыночная стоимость с учетом затрат на реконструкцию (PV = FV-З) | $ | 1,165,446 | 575,611 | 58,757 | 936,788 | 566,609 | - 146,067 | 1,339,767 | 1,534,291 | 123,307 | ||||||
| 73 | 4. | Удельная стоимость | $/кв.м. существующей общей здания | 388 | 384 | 118 | 375 | 378 | - 146 | 383 | 384 | 82 | ||||||
| 74 | пр.Динамо, д. 4. | Торжковская ул., д. 3 | Кожевенная линия, д.34 | пр.Динамо, д. 4. | Торжковская ул., д. 3 | Кожевенная линия, д.34 | пр.Динамо, д. 4. | Торжковская ул., д. 3 | Кожевенная линия, д.34 | |||||||||
| 75 | ||||||||||||||||||
| 76 | 1,065,446 | 150,611 | - 11,243 | 11,788 | 116,609 | 66,433 | 339,767 | 614,291 | - 86,693 | |||||||||