Экономика недвижимости

Вопрос 1. Перечислите и опишите виды недвижимости.

В настоящее  время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все  большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует  в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования  граждан и служит базой для  хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской  империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет  его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу  Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства - это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования  и по своему происхождению

Из  вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость  в любом общественном устройстве является объектом экономических и  государственных интересов, и поэтому  для этой категории имущества  введена 

обязательность  государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь  между объектом недвижимости и субъектом  прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения  невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что определение стоимости объекта недвижимости производится в следующем порядке:

• анализируется рыночная ситуация и выявляются сделки продажи сопоставимых (аналогичных оцениваемому объекту) объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти - семи)
• тщательно проверяется информация о сделках
• выбираются соответствующие единицы сравнения объектов, например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис
• выявляются адекватные данному случаю оценки элемента сравнения
• в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения
• скорректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводится к одной величине - к стоимости оцениваемого объекта

 

    Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять: единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.  
 
    Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения, когда применяется сравнительный подход к оценке недвижимости, должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимого объектов.  
 
    При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов (элементы сравнения), которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важным среди них и подлежащим обязательному учету при оценке являются:

• передаваемые при возможной сделке имущественные права
• условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала)
• условия и время продажи (в том числе юридическая чистота сделки)
• место положение объекта
• физические (технические) параметры объекта
• экономические параметры объекта и окружения
• экологические параметры объекта и окружения
• характер, интенсивность использования
• наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью

 

    Поправки по единицам и элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах в последующем переводом в денежные единицы.  
 
    При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта не допустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта, когда применяется сравнительный подход к оценке недвижимости, должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придаются оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.  
 
    Сравнительный подход к оценке недвижимости возможен при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

Задача. Стоимость вакантного участка земли 500 тыс. руб. Инвестору предлагаются несколько вариантов застройки этого участка. Возможно строительство одного из зданий, параметры которых приведены в таблице 1, или строительство паркового комплекса, позволяющего получить норму прибыли от капитальных вложений 21%. Определить наиболее приемлемый вариант застройки для инвестора.

Таблица 1

Данные о  стоимости и затратах на строительство  зданий

Наименование показателя	Типы зданий, рекомендуемых для  строительства
	Здание А	Здание Б
Ожидаемая цена продажи участка со зданием, тыс. руб.	26 900	21 500
Площадь здания, м2	2560	2050
Затраты на строительство, тыс. руб./м2	8,7	8,3

 

Решение:

Для определения наиболее приемлемого варианта застройки

необходимо  определить рентабельность капитальных  вложений при

строительстве зданий и выбрать из 3 вариантов тот, при котором

рентабельность  капитальных вложений выше. Результаты расчетов оформим

в таблице  2.

Таблица 2

Расчет рентабельности капитальных вложений при строительстве зданий

Наименование показателя	Типы зданий, рекомендуемых для  строительства
	Здание А	Здание Б
Затраты на строительство здания, тыс. руб.	2560*8,7=22272	2050*8,3=17015
Затраты на приобретение участка и строительство здания,тыс.руб	22272+500=22772	17015+500=17515
Прибыль от родажи застроенного участка,тыс.руб	26900-22772=4128	21500-17515=3985
Рентабельность капитальных вложений,%	(4128/22772)*100=18,13	(3985/17515)*100=22,75

 

Ответ. Наиболее приемлемым вариантом застройки участка является

строительство на нем задания Б, так как в этом случае достигается

максимальная рентабельность капитальных вложений.