Экономика недвижимости

1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

     Задание 1

      Определить  рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением затратного подхода (С_затр), используя следующую информацию:

      Местоположение  объекта

      Объект  оценки расположен по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50

      Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

      Транспортная  доступность – удовлетворительная.

      Коммерческая  привлекательность объекта –  не привлекательный.

      Описание  объекта оценки

      Объект  представляет собой одноэтажное  здание прямоугольного типа, разделенное  перегородками на прямоугольное  помещение примерно одинаковой площадью.

     Таблица 1

     Основные  конструктивные элементы здания.

     Техническое состояние объекта  оценки

     Фундамент – трещины в цоколе, следы увлажнения стен.

     Стены – местное отслоение и отпадение  штукатурки, разрушение отдельных кирпичей.

     Перегородки – трещины в местах сопряжения с перекрытиями, многочисленные сколы.

     Перекрытия  – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

     Количественные  данные:  

1. Стоимость земельного участка (С_зем.уч.) – 10000 руб.
2. НДС – 18%.
3. Физические параметры здания приведены а таблице 2.

     Таблица 2

     Физические  параметры здания.

 

      Строительный  объем = Площадь застройки * Высота здания

      155 * 2,58 = 399,9 м³

      Решение

1. Произвести расчет полной восстановительной стоимости объекта

 
 
 
 

     Таблица 3

     Восстановительная стоимость объекта

     ПВС = V* С_ед.* К_кл * К¹* К¹_терр * К²

1. 399,9*21*0,95*1,16*1,04*22,61=217613,68 руб.

     Где: V – строительный объем, м³;

     С_ед. – стоимость строительства 1м³ здания в ценах 1969 года (по сборнику УПВС);

     К_кл – поправочный коэффициент для данного климатического района;

     К¹ – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984г.;

     К¹_терр – поправочный территориальный коэффициент к коэфф. К¹;

     К² – индекс удорожания строительно-монтажных работ по сравнению с уровнем цен 1984г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве, по состоянию на дату оценки.

2. Произвести расчет физического износа здания.

     Таблица 4

     Физический  износ здания.

     Расчет  физического износа объекта недвижимости производится по формуле:Из_ki*d_i 

     где: Из_ki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы,  %;

     d_i – доля отдельной конструкции или элемента в общей стоимости (коэффициент);

     n – количество отдельных конструкций, элементов или систем объекта.

      Остальные виды износа устанавливаются экспертным путем: функциональный – в зависимости от неудачного месторасположения, плохой внутренней планировки и т.п. (30%), внешний – от воздействия общеэкономических и отраслевых изменений (40%).

      Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:

      С_зд.= ПВС**

1. 217613,68* = 57489,18 руб.

     Прибыль инвестора обычно устанавливается  в размере 20% от стоимости, определенной затратным способом.

     П_инв.= (С_{зем. уч.}+ ПВС)*20%

        (10000+217613,68)*20% = 45522,74 руб.

     НДС = (С_{зем. уч.}+ ПВС + П_инв.)*18%

     (10000 + 217613,68 + 45522,74)*18% = 49164,56 руб.

3. Определить рыночную стоимость с применением затратного подхода. Сделать письменное заключение о полученной стоимости.

     Затратный подход рассчитывается по формуле :

     С_затр.= С_{зем. уч} + ПВС – Из + П_инв. + НДС

1. 10000 + 57489,18 + 45522,74 + 49164,56 = 162176,48 руб.

     где:  С_{зем. уч} – стоимость земельного участка;

     ПВС – стоимость нового строительства (прямые и косвенные расходы, связанные  со строительством);

     Из  – сумма износа;

     П_инв – прибыль инвестора.

     Заключение: Затратный подход может быть полезен для оценки объектов уникальных по своему виду, и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство очень велика доля экспертных мнений, на которые не стоит слишком полагаться. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

     Задание 2

     Определить  рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением  доходного подхода ( С_дох.). Имеется в виду, что здание может сдаваться в аренду под склад или автостоянку.

     Исходные  данные:

1. Площадь помещения и размер арендной платы приведены в таблице 5.

Таблица 5

2. Расчетный период – 5 лет;
3. Прогноз увеличения арендной платы – 5% ежегодно;
4. Ставка дисконтирования определяется кумулятивным методом по данным таблицы 6;
5. Текущая стоимость реверсии – 17000 руб.
6. Операционные расходы по годам приведены в таблице 7.

 

     Решение. 

1. Определить  ставку дисконтирования.

      Таблица 6

      Расчет  ставки дисконтирования.