Экономика недвижимости

 
     

2. Рассчитать  чистый операционный доход и стоимость  объекта, заполнить недостающие показатели в таблице 7. Формулы и метод расчета привести под таблицей.

     Таблица 7

     Поток денежных платежей.

 

1. Реальный  доход = Аренда * Площадь помещения.

      60 * 133,3 = 7998 руб.

2. Номинальный доход = Реальный доход * Индекс роста.

     7998 * 1,0 = 7998 руб.                      8817,8 * 1,05 = 9258,7 руб.

     7998 * 1,05 = 8397,9 руб.                 9258,7 * 1,05 = 9721,6 руб.

     8397 * 1,05 = 8817,8 руб.

3. Потенциальный валовой доход (ПВД) = Номинальный доход * число месяцев.

     7998 * 12 = 95976 руб.                    9258,7 * 12 = 111104,4 руб.

     8397,9 * 12 = 100774,8 руб.            9721,6 * 12 = 116659,2 руб.

     8817,8 * 12 = 105813,6 руб.

4. Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от незанятости помещений и недоимок арендной платы.

     95976 * 0,75 = 71982 руб.                  111104,4 * 0,75 = 83328,3 руб.

     100774,8 * 0,75 = 75581,1 руб.          116659,2 * 0,75 = 87494,4 руб.

     105813,6 * 0,75 = 79360,2 руб.

5. Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – (Операционные расходы + капитальные затраты на ремонт).

     71982 – (3000 + 5000) = 63982 руб.

     75581,1 – (3000 +5000) = 67581,1 руб.

     79360,2 – (3000 + 5000) = 71360,2 руб.

     83328,3 – (3000 + 5000) = 75328,3 руб.

     87494,4 – (3000 + 5000) = 79494,4 руб.

6. Текущая стоимость денежного потока= ЧОД *Ставка дисконтирования

     63982 * 1,0 = 63982 руб.                          75328,3 * 0,63 = 47456,83 руб.

     67581,1 * 0,8 = 54064,88 руб.                  79494,4 * 0,61 = 48491,58 руб.

     71360,2 * 0,6 = 42816,12 руб.

7. Стоимость объекта С_дох. = Сумма текущей стоимости + Текущая стоимость реверсии.

     63982+54064,88+42816,12+47456,83+48491,58+17000=273811,41 руб.

     Заключение: Доходный подход отражает предельную стоимость объекта, больше которой не будет платить инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятие ставки доходности.  Из этого, следует, что решение инвестора для данного типа объекта будет опираться в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта. 
 
 
 
 
 

      

3. ОЦЕНКА  ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ  ПОДХОД

      Задание 3

      Определить  рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением  сравнительного подхода (С_сравн.).

      Исходные  данные:

1. Физические параметры здания представлены в таблице 8.

      Таблица 8

      Физические  параметры здания.

      Решение.

1. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения представлены в таблице 9.

 

     Таблица 9

     Характеристика  объектов-аналогов продаж по элементам.

 

      2. Корректировка цен сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта может применяться к одной из единиц сравнения, перечисленных в таблице 10. Рекомендуемая единица для расчетов – цена за 1м² полезной площади. Расчеты произвести с точностью до 1 рубля. 
 
 
 
 

      Таблица 10

      Расчет  стоимости единиц сравнения

 

      Решение

      1. Цена за единицу общей площади:

     100 000 / 758,3 = 132 (руб./м²)

     24 800 / 258,1 = 96 (руб./м²)

     256 000 / 1 102,7 = 232 (руб./м²)

     2. Цена за единицу полезной площади:

     100 000 / 687,8 = 145 (руб./м²)

     24 800 / 231,3 = 107 (руб./м²)

     256 000 / 916,2 = 279 (руб./м²)

     3. Цена за единицу объема сооружения:

     100 000 / 4 664 = 21 (руб./м³)

     24 800 / 929 = 27 (руб./м³)

     256 000 / 7 498 = 34 (руб./м³)

     3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж.

     Таблица 11

     Внесение  поправок и корректировка  цен объектов аналогов относительно объекта оценки