Экономика недвижимости

 

     Решение

     1. Цена за единицу полезной площади  *  Коэффициент поправки (а)

     а) 145 * 1,01 = 147       б) 107 * 1,03 = 110       в) 279 * 1,02 = 285

     2. Скорректированная цена (а) * Коэффициент  поправки (б)

     а) 147 * 1,3 = 191         б) 110 * 0,9 = 99           в) 285 * 0,8 = 228

     3. Скорректированная цена (б) * Коэффициент  поправки (в)

     а) 191 * 1,0 = 191         б) 99 * 1,0 = 99             в) 228 * 1,0 = 228

     4. Скорректированная цена (в) * Коэффициент поправки (г)

     а) 191 * 1,0 = 191          б) 99 * 0,95 = 94          в) 228 * 0,9 = 205

     5. Скорректированная цена (г) * Коэффициент поправки (д)

     а) 191 * 0,9 = 172          б) 94 * 0,9 = 85            в) 205 * 1,0 = 205

     6. Скорректированная цена (д) * Коэффициент поправки (е)

     а) 172 * 0,9 = 155          б) 85 * 1,0 = 85            в) 205 * 0,85 = 174

     7.  Скорректированная цена (е) * Коэффициент  поправки (ж)

     а) 155 * 1,25 = 194         б) 85 * 1,15 = 98         в) 174 * 1,0 = 174

     4. Согласование скорректированных стоимостей аналогов.

     Согласование  скорректированных цен аналогов производится с помощью весовых  коэффициентов по формуле С^ед_ср = Сi * Кi  где:

     С^ед_ср – средняя стоимость единицы сравнения объектов аналогов;

     Сi – скорректированная индивидуальная стоимость единицы сравнения каждого объекта – аналога;

     Кi – индивидуальный коэффициент поправки аналога, зависящий от достоверности и полноты информации, установленный экспертным путем.

     1. 194 * 0,4 =78

     2. 98 * 0,35 = 34

     3. 174 * 0,25 = 44

     5. Определение рыночной стоимости объекта. C_ср.

     Рыночная  стоимость объекта оценки определяется произведением С^ед_ср на объем (V) или площадь (S) здания, в зависимости от выбранной единицы сравнения.  С_ср = С^ед_ср * S

     1. 78 * 145 = 11 310

     2. 34 * 107 = 3 638

     3. 44 * 279 = 9 486

     Заключение : Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций и предпочтений покупателей. 
 
 
 
 
 
 

     4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

     С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (Кi):

     Затратный подход (К_затр.)              0,26

     Доходный  подход (К_дох.)               0,37

     Сравнительный подход (К_сравн.)   0,37

     Итого                                                1,0

     Решение

     1. Окончательная стоимость склада, предназначенного для сдачи в  аренду, определяется по формуле:

     С_рын.=С_затр.*К_затр+С_дох.*К_дох.+С_сравн.*К_сравн.

     162 176,48 * 0,26 + 273 811,41 * 0,37 + 24 434 * 0,37 = 152 517 руб.

     Таким образом, на основании имеющейся  информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50 составляет 152 517 руб.

     Полученная  оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, страхования, сдачи в аренду, и т.п. 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул  А.Н. Экономика недвижимости. –  СПб: Питер, 2004. – 512с. (Серия «Учебник для вузов»).

2. Балабанов  И.Т. Экономика недвижимости. –  СПб: Питер, 2000.

3. Балабанов  И.Т. Операции с недвижимостью  в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

4. Горемыкин  В.А. Экономика недвижимости: Учебник.  – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

5. Грязнова  А.Г., Федотова М.А., Артеменко И.Л.  Оценка недвижимости. Учебник. –  М.: Финансы и статистика, 2005.