Экономика недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

ТЮМЕНСКИЙ НЕФТЕГАЗОВЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт  менеджмента и бизнеса 
 
 

Кафедра экономики торговли 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант № 4 
 
 
 
 

                                                                                    Выполнил:

                                                                                    Студент гр.ЭПТзс-07-2

                                                                                    Козлова Ю.А.

                                                                                    Поверил:  
 
 
 
 

Тюмень 2009г.

Содержание  

1. Характеристика  земельного рынка 
1. Этапы формирования земельного рынка
2. Анализ современного состояния земельного оборота в РФ
2. Технологии оценки объекта недвижимости затратным методом
3. Расчетно-аналитическое задание

Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Характеристика регионального земельного рынка.

1.1.   Этапы формирования  земельного рынка. 

     Земельный рынок России уже существует. Это  один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в  стране с 1990 года.

Земельная реформа началась в стране с принятием  закона о земельной реформе. Ее целью было распределение земель между более эффективными собственниками, хозяйственными субъектами.

     Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности  на землю, устранение монополии государственной  собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

     Первый  этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной  земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.

Второй  этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.

     Следующие этапы правового обеспечения  земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший частную собственность на землю граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных  ресурсов в экономику. Вступил в  силу ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

Естественным  логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном  кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

     И все же главным на втором этапе земельной реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2.  Анализ  современного состояния земельного оборота в РФ.

 
      Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса Р.Ф. играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном землеобороте. В самом общем виде под землеоборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности.

     В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования.   Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ.

     Даже  в самых сложных, кризисных экономических  ситуациях вмешательство государства  в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

     В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли

сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства  на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В

районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые  хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования  акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

     Отмечая существенные изменения в распределении  земель по формам

собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской

Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все  еще остается в

государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов

Федерации. В муниципальной собственности  находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности

граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот  или имеющим определенные ограничения  отнесены земли:

- обороны  и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой  общегосударственной транспортной  сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного  и

историко-культурного  назначения (27,2 млн. га);

- расположенных  на территории городов и населенных пунктов объектов и

предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов  обеспечения внутренних функций  государства, его устойчивого

развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного  фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).

     Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га.

     Особого отношения заслуживают и земли  сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в  настоящее время можно исключить  из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной  собственности. К данной цифре следует  добавить еще почти 124 млн. га эрозионно  опасных

сельскохозяйственных  земель, а также приплюсовать 15% территории»

Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного  происхождения.

     Российский  земельный рынок пока еще очень  слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния  экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя  структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га,  что не может не огорчать. 

 

2. Технологии оценки объекта недвижимости затратным методом 

    Оценка  – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной  денежной суммы, которую реально  выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций. Оценка – инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом 1998 году федеральном законе «Об оценочной деятельности».