Российский государственный  аграрный заочный университет 
 
 
 
 

Контрольная работа по дисциплине:

«экономика  недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                        Выполнил: Новиков Р.А.

                                                                                         Специальность: 080502

                                                                                         Шифр: 4600      Курс: 5 
 
 

      2010г.

Содержание:

1.Участники рынка  недвижимости, их функции…………….3

    2.Виды  франшизы и их характеристика……………………...5

    3.Рыночная  стоимость земельного участка:  источники информации и расчет  наиболее вероятной цены……………….7

    4.Связь  рынка недвижимости с рынком капитала …………..10

 

    5.Особенности оценки недвижимости для целей продажи объектов недвижимого имущества………………………………11 

Используемая  литература…………………………………………15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Участники рынка недвижимости, их функции.

  Основные  участники рынка недвижимости - продавцы (собственники недвижимости) и покупатели. Им помогают (чаще всего не бескорыстно) различные посредники - начиная от родственников и знакомых до агентов самых разнообразных агентств недвижимости, нотариусов, частных маклеров. Ещё к сделкам с недвижимостью соприкасаются разные "служивые люди", оформляющие постановку на регистрационный учёт (прописку-выписку), выдающие многочисленные справки, отвечающие за регистрацию сделки... 
     Без общения с последними ну просто никак не обойтись, а вот необходимость в посредниках, виде и объёме их услуг решается индивидуально в каждом конкретном случае. Покупатели и продавцы бывают просто вынуждены воспользоваться услугами специалистов-посредников и в силу сложившихся обстоятельств (длительное время находятся в отъезде, заняты на основной работе) и в силу того, что для достижения успеха в сделках на рынке недвижимости требуется наличие профессиональных знаний и специфического опыта. Профессионал избавит от "удовольствия" общения с чиновниками, выполнит работу быстрее и качественнее, не допустит возникновения ситуаций, когда сама сделка может сорваться или в последующем может быть поставлена под сомнение. Такой посредник поможет и не упустить выгоду и сберечь нервы. А за это не грех и заплатить. 
     С тем, что касается самостоятельного проведения сделки, кажется, всё понятно, - с учётом того, что у неискушенного реалиями рынка недвижимости знания и опыт стремятся к нулю, сроки реализации задуманного будут стремиться к бесконечности и на этот период практически придётся отключиться от основной работы. Чтобы правильно определиться с проблемой: делать все самостоятельно, обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру, необходимо иметь ввиду следующее. Агентства (в лице их отдельных представителей) и частные маклеры обладают профессиональными опытом и знаниями этого рынка. Они очень хорошо видят все "подводные камни" на пути реализации любого проекта, знают, как обеспечить юридическую чистоту сделки, не допустить ошибок по её правовому оформлению, оптимизировать налоги, воспользоваться льготами...  
    Теперь об агентствах и частниках. Агентства, - что это за конторы и какой из них отдать предпочтение? Агентства имеют офис, большое число различных сотрудников, рекламу собственной деятельности, членство в общественных риэлтерских организациях (МАГР, РГР и т.д.). И чем крупнее агентство, тем ярче и "накрученнее" всё это выражено. За все эти удовольствия так или иначе платят их клиенты и, опять же, чем крупнее и известнее агентство, тем выше будет размер взимаемых комиссионных. Учтите, что агентства необходимо жёстко контролировать, начиная с договора на оказание услуг (внушительного объёма, напечатанного на красивой бумаге и очень мелким шрифтом, по которому в случае чего во всём будет виноват клиент, а агентство, если в чем-то и провинится, то все сведётся к извинениям) и заканчивая работой конкретного приставленного к вам агента. Не то, чтобы в агентствах работали лентяи или нерадивые сотрудники, - просто потому, что там план, большие объёмы, текучка кадров... Обратили внимание на то, что крупные агентства при приёме на работу отдают предпочтение не имеющим опыта работы? Да, там работают и очень опытные люди, настоящие профессионалы, но кто вам сказал, что весь свой потенциал они бросят на решение именно ваших проблем? Делайте выводы. Что же касается непрофессионализма или нерадивости частных маклеров, то всё это недопустимо по определению (как и в случае вашего личного портного или домашнего доктора - аналогия здесь более чем уместна). Все они не один год проработали в агентствах, имеют за плечами опыт проведения многих и разных сделок и вопрос выбора частника чаще всего сводится к элементарной честности и порядочности человека. И ещё - черных маклеров в чистом виде оказывается совсем немного - в основном они работают в агентствах и при этом "прирабатывают на стороне".  
     О размере комиссионных. Агентства обычно декларируют 4-6% от цены сделки, но постараются оставить за собой право несколько увеличить этот процент "с учётом сложности варианта", и поскольку реальных критериев этой самой сложности не существует и путём различных "накруток", существующих во всех видах бизнеса, реально доводят размер вознаграждения за свою работу до 8-10%. Частник не имеет офиса, не тратится на собственную рекламу и не платит налогов, поэтому расценки на услуги у него существенно ниже, хотя  биться за ваши интересы он будет более отчаянно, чем агентство. Частники обычно берут за свою работу вдвое меньше агентств, не допускают накруток (репутация стоит дороже), предпочитают работать за фиксированную сумму и позволяют себе роскошь выбирать клиента (обычно по рекомендациям друзей и знакомых - опять же аналогия с личным доктором или портным). К частникам часто обращаются не за полным пакетом услуг (агентства стараются навязать его каждому клиенту и злоупотребляют этим), а чтобы сопроводить уже готовый вариант (обеспечить грамотное внесение аванса и правовое оформление документов, безопасную схему взаиморасчётов...) или чтобы просто проверить юридическую чистоту квартиры. Ориентировочно стоит это соответственно $ 600-800 и $ 200-300. Такие услуги, предоставленные агентствами, обойдутся, как минимум, вдвое дороже. 
      Существует довольно распространенное заблуждение, что если агентство взялось за продажу чьего-то недвижимого имущества, то оно и вам, как покупателю, обеспечит юридическую чистоту и добросовестное сопровождение сделки. На самом деле это не так. Оценив только по внешним признакам порядочность своего клиента, собственника недвижимости,  и руководствуясь презумпцией его невиновности, агентство заключает договор и тут же выставляет объект на продажу. А вот уже проверкой юридической чистоты этого самого объекта должен заняться покупатель, равно, как и защитой всех прочих своих интересов. Если, конечно, он серьёзно рассчитывает получить именно то, что ему нужно... 
     Порой поначалу весьма сложно складываются взаимоотношения между сторонами и участниками сделок с недвижимостью. Пусть вначале они непросты, важно, чтобы уже после того, как  завершится торг по цене , после того, как будет внесен аванс и улягутся страсти по обсуждению процедуры сделки, между всеми участниками проекта сложились доброжелательные партнёрские отношения. Ведь теперь всех объединяет общая задача успешного осуществления задуманного. Именно так всё чаще всего и бывает, если и с одной и другой стороны выступают опытные профессионалы. 

2.Виды франшизы и их характеристика

3.Рыночная стоимость земельного участка: источники информации и расчет наиболее вероятной цены.

     Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

     Оценка  земли и земельных участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

     Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто  требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

     Оценка  земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения  к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

     Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.

     Рыночную  стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворить  потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.

     Рыночная  стоимость права аренды, зависит  от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

     Рыночная  стоимость права аренды также  зависит от ожидаемой величины, продолжительности  и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном  его использовании.

      При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

          Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. 
          Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. 
          При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

-его целевое назначение и разрешенное использование;

-преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

-ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

-существующее использование земельного участка.

     Оценка  земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

     Оценка  земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

     Оценка  земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

     ПЕРЕЧЕНЬ  СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ  ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Целевое назначение  земельного участка.

2. Заказчик, его  реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение  и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность).

6. Преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности.

7. Разрешённое  использование.

8. Текущее использование  земельного участка.

9. Физические  характеристики земельного участка  (рельеф, площадь).

10. Наличие улучшений,  расположенных в границах земельного  участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие  документы, подтверждающие права  на земельный участок. Если  участок в аренде, то действующий  договор аренды с приложениями  и расчётом арендной платы  на текущий год.

12. План земельного  участка.

13. Информация  о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций.

4.Связь рынка недвижимости с рынком капитала

Объемы предложения  на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство  и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

• динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости,поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;
• относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;
• темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.