Экономика недвижимости

Необходимо учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном  периоде «удары» по рынку «гасятся» за счет изменения стандартной нормы свободной недвижимости, поскольку объем предложения неэластичен.

DD₁ – линия спроса, SS₁ - линия предложения, А - арендная плата,

V – единицы  недвижимости, К - объем капиталовложений,

R - ставка доходности  инвестированного капитала.

Взаимодействие  рынка недвижимости и рынка капитала

В краткосрочном  периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительный причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство. 
 

5.Особенности оценки недвижимости для целей продажи объектов недвижимого имущества 

     Процесс оценки любого имущества - недвижимости, оборудования, интеллектуальной собственности - представляет собой определенную последовательность действий, направленных на установление рыночной (или иной) стоимости объекта имущества. Теоретические основы оценки сформировались достаточно давно и базируются на следующих принципах, которые объединены в три группы:

   Принципы, основанные на представлении  собственника:

• Принцип полезности – объект недвижимости обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезен собственнику (т.е. способен удовлетворять какие-либо потребности собственника).
• Принцип ожидания – стоимость недвижимости зависит от уровня дохода, который может быть получен от использования объекта в будущем.
• Принцип замещения – максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью.

   Принципы, связанные с эксплуатацией  объекта:

• Принцип вклада – сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора (улучшения) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (улучшения).
• Принцип остаточной продуктивности – приписывает земле, на которой расположен объект недвижимости ту часть дохода от его эксплуатации, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов – труда, капитала и предпринимательства.
• Принцип сбалансированности - максимальный доход от объекта недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных размеров различных функциональных частей объекта недвижимости.
• Принцип экономического разделения – при возможности, имущественные права на недвижимость нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой:

• Принцип спроса и предложения – цена имущества изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
• Принцип соответствия – для максимизации стоимости объекта недвижимости, он должен соответствовать текущим требованиям рынка по архитектурным, конструктивным решениям, оснащенности оборудованием и т.д.
• Принцип регрессии – рыночная цена имущества с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.
• Принцип прогрессии – возможность увеличения рыночной цены недвижимости в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.
• Принцип конкуренции – конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов от недвижимости, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.
• Принцип зависимости от внешней среды – политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость имущества меняется.
• Принцип изменения – стоимость недвижимости изменяется с течением времени.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это поиск разумного и возможного варианта использования объекта оценки, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.

На этих принципах  основаны все три основных подхода  к оценке недвижимости – затратный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов рассматривает объект недвижимости и его стоимость  под собственным углом, то есть с точки зрения тех принципов, которые положены в основу данного подхода.

Затратный подход к оценке недвижимости рассматривает  объект недвижимости прежде всего как  продукт строительства, стоимость  которого обусловлена затратами  на его создание. В основе затратного подхода лежат принципы полезности, замещения, соответствия, вклада, зависимости, и изменения. Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все затраты на строительство объекта (включая затраты на приобретение прав на земельный участок), затем к общей величине затрат на строительство добавляется определенная величина, которая характеризует типичное вознаграждение инвестора за вложение капитала в создание объекта. Далее из полученной суммы вычитают величину накопленного износа объекта. Полученная в результате величина показывает стоимость объекта оценки с точки зрения затратного подхода к оценке.

Из вышесказанного вытекают основные преимущества и недостатки затратного подхода: основное преимущество - он основан на достоверной фактической информации о состоянии оцениваемого объекта недвижимости и поэтому менее умозрителен; основной недостаток - он не учитывает возможности объекта приносить доход своему собственнику.

В отличие от затратного подхода, доходный подход к оценке рассматривает объект оценки не как имущественный комплекс, а как скорее как бизнес, инструмент, который может приносить доход. Доходный подход основан, прежде всего, на принципах ожидания, остаточной продуктивности, сбалансированности, экономического разделения, конкуренции, изменения, и принципе наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка имущества с применением доходного подхода заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате коммерческой эксплуатации объекта недвижимости (например, сдачи его в аренду) и возможной его продажи в дальнейшем.

Таким образом, оценка имущества с позиции доходного  подхода во многом зависит от того, каковы перспективы получения доходов  от оцениваемого объекта. Преимущество доходного подхода состоит в учете перспектив будущей доходности объекта недвижимости. Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах.

Сравнительный подход к оценке базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей на рынке. С точки зрения сравнительного подхода, стоимость оцениваемого объекта равна реальной цене продажи аналогичного объекта, недавно зафиксированной рынком. В основе сравнительного подхода, в первую очередь, лежат принципы замещения, изменения, зависимости от внешней среды, спроса и предложения. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналогов для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке стоимость является результатом расчета. В условиях развитого рынка недвижимости, когда есть возможность подобрать достаточно близкие аналоги оцениваемого объекта, оценка с применением сравнительного подхода может оказаться наиболее точной.

Таким образом, оценка стоимости может быть произведена  различными оценочными подходами. Результаты, полученные с помощью разных подходов, отражают те свойства объекта оценки, которые каждый из подходов считает главными. В совокупности, эти результаты позволяют оценщику рассчитать единую величину стоимости объекта недвижимости, которая будет наиболее точно отражать все полезные свойства оцениваемого объекта по состоянию на дату оценки.  
 

Задача  №15.

     Оценщик определил, что стоимость земельного участка составляет 30% от стоимости  недвижимости. Ставка капитализации  для земли в данном районе составляет 12%. Ставка капитализации для дома 24%. Требуется определить общую ставку по капитализации. 

                                             Задача №35.

     Владелец  кондоминиума составил план на ремонт и замену окон через в 6 лет. Сметно-финансовый расчет показал, что плановый ремонт обойдется инвестору в 2 млн. д. е.

     Требуется рассчитать, какую сумму необходимо депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Используемая литература:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. для вузов. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Дашков и К, 2006. - 655с.
2. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учеб. пособие для вузов. – М.: Кнорус, 2007 – 180с.
3. Грибовский С.В. оценка доходной недвижимости: учеб. пособие для вузов – СПб: Питер, 2001 – 250с.
4. Пацкалев А.Ф. и др. Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК. – М.: 1999 – 60с.