Экономика недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

профессионального образования

«Ярославский  государственный технический университет»

Кафедра «Экономика и управление» 
 
 
 

      Работа защищена

      с оценкой________

      Преподаватель

________Кольцова А.В.

«__»_________2009г. 
 
 
 
 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

ЯГТУ 080502.62 – 05 К.р.

                                          
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работу  выполнил

студент гр. ДЭУХ-48В

_______Лавров  В.Р. 

«___»_________2009 
 
 
 
 
 
 

2009

Задачи

32. Независимому оценщику была представлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

Решение: 

    ЧОД = ДВД – ОР – РЗ 

    ДВД = ПВД – поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей + прочие доходы 

    ПВД = АП г/ м² ∙ П         АП = 1000 кв. м

     

    1) ПВД = 500 ∙ 50 ∙ 12 = 300 000 $ 

    2) ДВД = ПВД – потери, связанные  с неполной загрузкой помещения  – потери, связанные со сменой  арендатора – безнадежные долги  + прочие доходы = 300 000 $ – 0,4 ∙ 300 000 $ - 20 000 $ - 6 000= 154 000 $

потери, связанные  с неполной загрузкой помещения = 0,4 ПВД (т.к. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40 % . Это значит, что в год в среднем 60 % (30 кв.) заняты съемщиками, а 40 % (20 кв.) – пустуют)

потери, связанные  со сменой арендатора  = 20 000 $ (т.к. во-первых, мы сосчитали, что у нас незанятых квартир 20 шт. в год + 1 квартира, которая дается управляющему, так как он за нее не платит, во-вторых, сосчитаем сколько у нас теряется денег, связанных со сменой арендаторов. В среднем, для того, что бы занять новую квартиру требуется 2 месяца. Это составляет 1000 $ в расчете на одну квартиру, а у нас их в год 20 шт., значит 1000 $ ∙ 20 = 20 000 $)

безнадежные долги  мы не учитываем в формуле, т.к. независимый  оценщик не обладает информацией  о задолженностях по арендной плате.

О прочих доходах информации также не имеется, поэтому в формуле их тоже не учитываем.

    3) ЧОД = ДВД – ОР – РЗ 

ОР = ПосР (постоянные расходы) + ПерР (переменные расходы)

ПосР = 3 000 $ (вознаграждение управляющему) + 40 000 $ (по комплексу) +

= 43 000 $ 

Квартира  арендатора управляющему дается в пользование не за плату, поэтому 12 мес. ∙ 500 $ = 6 000 $ ежегодно теряет.  

ПерР = 300 $  ∙ 0,6  ∙ 50 = 9 000 $ (т.к. занятых квартир в среднем в расчете на год 60 %) 

РЗ = 0,03 ∙ 154 000 $ = 4 620 $

ЧОД = 154 000 $ – 43 000 $ – 9 000 $  – 4 620 $ = 97 380 $

Ответ: ЧОД = 97 380 $ 
 

12.Офисное  здание площадью 1000 кв. м. сдается  в аренду по ставке $ 200 за кв. м. в мес. В этом районе  города коэффициент недоиспользования  объектов недвижимости составляет 7,5 %. Общие операционные расходы составляют $ 650 000, $ 50 000 - резерв на замещение компонентов с коротким сроком службы.

    Какова величина чистого операционного дохода, получаемого

собственником  здания? 
 
 

    Решение: 

    ЧОД = ДВД – ОР – РЗ 

    ДВД = ПВД – поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей + прочие доходы 

    ПВД = АП г/ м² ∙ П         АП = 1000 кв. м 

    1) ПВД = 1000 ∙ 200 ∙ 12 = 2 400 000 $ 

    2) ДВД = 2 400 000 – 0,075 ∙ ПВД = 2 400 000 – 180 000 = 2 220 000 $ 

    3) ЧОД = ДВД – ОР – РЗ

       

      ОР = 650 000 $

      РЗ =  50 000 $ 

    ЧОД = 2 220 000 - 650 000 - 50 000 = 1 520 000 $ 

    Ответ: ЧОД = 1 520 000 $ 

    Вопросы 

12) Мена жилищных  помещений

      Мена  жилищных помещений является одним  из видов сделок, которые можно  заключать с недвижимостью.

        В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены  обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

      Субъектами  сделки могут быть граждане и юридические лица.

      Если  при сделке оказывается, что в  соответствии с договором мены объекты  обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу  в ценах.

      Если  сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

      Право собственности в этой сделке возникает  у сторон с момента государственной  регистрации перехода соответствующих  прав, а не после исполнения ими  обязательств по передаче объектов недвижимости.

      С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение  получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

      Если  происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих  в договоре считается продавцом  жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

      Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

      Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Москве и Екатеринбурге.

      На  практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих  положений Гражданского кодекса. В  качестве примера приведем спор, рассмотренный  в судах различных инстанций.

      Прокурор  Головинской межрайонной прокуратуры  г. Москвы обратился с требованием  к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными  договоров о передаче жилья в  собственность, купли-продажи и мены квартир.

      Он  сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и  его сын Борисов В. Решением народного  суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

      В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке  приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который  в число собственников включен не был.

      Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи  квартиры с АО "Огни Арбата", а  по договору мены, заключенному между  этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.

      Прокурор  просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

      Решением  Головинского межмуниципального народного  суда г. Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в  собственность Борисову В. в порядке  приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

      Определением  судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

      Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

      Президиум Московского городского суда 18 октября 1995 г. протест удовлетворил по следующим  основаниям.

      Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

      В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

      Согласно  ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР (в ред. 1964 г.), по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.