Экономика недвижимости

      Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и  договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение; не обсудил  вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

      На  день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал  ее по договору мены в собственность  другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

      Как видно из договора мены, в нем  были определены доли Д., А. и Ж. в  праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

      По  договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две  квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная  квартира, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

      Выселяя Ж. без предоставления жилого помещения, суд нарушил требования закона о  том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

      Вопрос  об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение  суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и  ее родственников.

      Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

      Как указывают Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это  агентство к участию в деле не привлекалось.

      В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

      Президиум Московского городского суда отменил  решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения

32) Управление недвижимостью

      Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

      Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

      Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

      Управление  недвижимостью включает:

      - систему законодательного и нормативного  регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

      - оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

      - управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

      Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

      Управление  недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

      - правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

      - экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

      - техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

      Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

      Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

      Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

      Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

      Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

      С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

      1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

      а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

      - создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

      - введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

      - контроль за соблюдением всеми  субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил;

      - регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;

      - лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

      б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

      - налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

      - реализация государственных целевых  программ (прил. 7);

      - установление амортизационных норм;

      - реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

      - комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

      2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

      3. Управление определенными объектами недвижимости:

      - операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

      - инвестиционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

      4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

      - управление системами жилой недвижимости;     

        -          «                 «       нежилой             «         .

      Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

      Системами нежилой недвижимости управляют  районные агентства КУГИ.

      В качестве примера управления жилой  недвижимостью можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое станет единым органом, выполняющим функции заказчика на обслуживание жилья, находящегося в собственности ЖСК и ТСЖ.

      Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

      Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

      «Стандарты  профессиональной практики управляющих  недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

      Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

      1. Отношения с собственниками объектов  недвижимости играют ключевую  роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений  в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

      Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

      Теоретически  доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

      2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

      3. Анализ ситуации, планирование и  отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.