Экономика недвижимости

      - представительские расходы;

      - расходы на рекламу;

      - прочие расходы;

      §       налоги (Н):

      - на имущество; 

      - на содержание жилищного фонда  и объектов социально-культурной  сферы;

      - прочие.

      Сумма затрат З_о.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

      3_о.н. = 3 + НР + Н. (6)

      Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:

      ,  (7)  

      где З_о.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;      

        S_общ – общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;  

        S_p – площадь арендуемого помещения.   

      При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

      Договорная  арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой  фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,

      В структуре расчета арендной платы  используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые  устанавливаются законодательным  путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

      Дополнительным источником может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

      Потенциальный Доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

      Действительный (эффективный) доход — это потенциальный  доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот  по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

      Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный  доход, но зато иметь стопроцентную  загрузку. В Санкт-Петербурге действует  несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

      Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

      В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается  в аренду и только 30 объектов находится  в доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.

      Специалисты рынка недвижимости утверждают, что  в городе не существует нормативной  базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

      Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договораучредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

      Система управления недвижимостью в субъектах  Федерации решается по разному и  принимают в ней участие различные  отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Структура органов управления недвижимостью и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге представлена на рис. 1, 2. 

Рисунок –   1 Государственные органы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге 

Рисунок – 2 Структура  органов управления недвижимостью  в Москве

Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, связанные  с субъектами рынка недвижимости. Далее необходимо рассмотреть, каким образом они взаимодействуют с государственными органами на предмет регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.