Понятие экономики недвижимости

Введение.

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Риски на рынке  недвижимости.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие:

-в ходе создания  объектов недвижимости — между  инвесторами, застройщиками, подрядчиками  и пользователями недвижимости;

-в процессе  оборота прав на недвижимость  — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами  и т. д.;

-в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность  потери. Понятием риска характеризуется  неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

Современные тенденции  развития российского рынка недвижимости определили необходимость разработки для его участников системы жестких  мер, ограничивающих степень инвестиционного  риска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимости жилой недвижимости. Приобретая недвижимость, инвестор преследует различные цели: финансовые соображения (получение дохода, сохранение сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первом случае возникает необходимость в кратко- или среднесрочном прогнозе. Во втором прогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.

2. Собственность и  виды ее оценки.

Собственность в экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

Собственность в  юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные  связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых государством в обязательном порядке для всех граждан.

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего развития.

Основные виды собственности:

-Индивидуальная  собственность. 

Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

- Частная собственность. 

Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью.[1] В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

- Кооперативная  собственность. 

В основе этой формы  лежит объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим  трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются  особые органы управления. В крупных  кооперативах создаются специальные  органы управления и выделяются специальные  люди для управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

- Государственная  собственность. 

От предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности находятся  не у отдельных частных лиц  и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают федеральные государственные органы.

Развитие процессов  обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты государственной собственности как объективно необходимой формы обретают свою актуальность в уже обозримой перспективе. В области экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность реализуется еще  в одном направлении. Обладая  экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

- Муниципальная  собственность 

Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

Применительно к собственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных форм соединяются черты разных форм собственности.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь -доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

Оценка стоимости  предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .

Существуют следующие экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

- затратный подход  к оценке стоимости недвижимости.

Сущность затратного метода заключается в определении  стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его  благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость  полного воспроизводства или  замещения минус износ плюс стоимость  участка земли как свободного.

Ограничения, связанные  с применением метода:

Затратный метод  не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

Большие трудности  и неопределенности с определением износа.

Метод не учитывает  возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  участка.

- определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода.

Среди методов  оценки доходной недвижимости выделены:

1. Метод валовой  ренты. Подход с использованием  мультипликатора валовой ренты  (GRM) основан на предположении,  что существует прямая связь  между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

2. Метод прямой  капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей  стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации дохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).

- оценка стоимости  объектов недвижимости подходом  прямого сравнительного анализа  продаж.

Метод сравнительного анализа продаж – это метод  оценки стоимости объекта путем  сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта  недвижимости по этому методу равна  средневзвешенной цене аналогичного объекта  с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта.

Поправки могут  быть количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую  цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

3. Экологические  факторы и их влияние 

стоимость недвижимости.

Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного  представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.

Причина такого подхода  – недостаток информации в доступных  источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при  жилищном строительстве и т. п. С  одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

Кроме «видимых»  экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы  при условии, что покупателю стало  о них известно. Однако не стоит  забывать, что именно они могут  оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

За счет такого информационного вакуума и создается  почва для манипуляций со стороны  строительных компаний, например использования  некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной  рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

Противоречие между  интересами продавцов и покупателей  приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

Трудности, возникающие  при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие  возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов  активного маркетинга и агрессивной рекламы

Степень влияния  экологических факторов на стоимость  зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

При проектировании, строительстве и проведении рекламных  кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство  придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются  ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

Более того, некоторые  концепции продвижения тех или  иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации  ландшафтного дизайна. Показательно и  различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

Таким образом, с  уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.

Список  литературы

1. Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой,  М.А.Федотовой. – М., “Финансы  и статистика”, 2002.

2. «Экономика недвижимости»/под  редакцией Ресина В.И.- М.: Дело,1999.

3. Жилищное строительство.  Ежемесячный специализированный  журнал. –М.№ 6. – 2001.

Для подготовки данной работы были использованы материалы  с сайта http://referat.ru