Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

Профессионального образования

Ярославский государственный технический университет

Кафедра «Экономика и управление» 

  
 
 

Работа  защищена с оценкой

__________________________

преподаватель, доцент

______________Кольцова  А.В.

«______»______________2010г 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

№ 1 по дисциплине «Экономика недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

Работу  выполнила

студентка гр. ДСЭ-36 а

_________________Литвинова Е.В.

«_____»_______________2010 г. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2010

 

Содержание: 

      1 Теоретические вопросы                                                                           

          1.1 Ипотека (залог) земельных участков        3

          1.2 Налогообложение  в области недвижимости: налог

на имущество  предприятий и налог на добавленную  стоимость 

в области  операций с недвижимостью.         9

      2 Задачи                                                                                                       16 

Список использованных источников        18 
 
 

 

          1 Теоретические вопросы 

          1.1 Ипотека (залог) земельных участков. 

     Ипотека земельных участков – разновидность  имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства  по кредиту, полученному владельцем участка [1].

     Ипотека земельных участков как один из видов  обеспечения вызывает в настоящее время большой интерес. Предметом ипотеки могут быть только те земельные участки, которые имеют установленные посредством межевания границы и прошли кадастровый учет. Объектом гражданского оборота всегда являются конкретные, «выделенные в натуре» земельные участки, в отношении которых имеется межевое дело и кадастровый паспорт (план) участка.

     Обеспечивая интересы государства и частных  лиц, статьи 62 и 63 Закона об ипотеке устанавливают перечень земельных участков, подлежащих и не подлежащих ипотеке. Так, предметом ипотеки не могут быть исключенные или изъятые из оборота земельные участки, принадлежащие землевладельцам на праве постоянного (бессрочного) пользования, находящиеся в государственной или муниципальной собственности [за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в цепях жилищного строительства). Статья 267 Гражданского кодекса РФ содержит также запрет на ипотеку земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

     Наряду  с ипотекой права собственности  на земельный участок возможна ипотека права аренды земельного участке, но с соблюдением определенных особенностей. Она возможна только в пределах срока аренды и при этом необходимо согласие собственника земельного участка, если срок аренды составляет пять лет и менее, или при условии уведомления собственника, если срок аренды составляет более пяти лет. Земельные участки, за исключением вышеназванных земельных участков, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     В соответствии с действующим законодательством предметом договора ипотеки может являться как недвижимое имущество, так и доля в праве собственности на недвижимое имущество, В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех сособственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия  других либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, Однако при залоге земельного участка законодатель дает возможность избежать залога зданий, если в договоре ипотеки дет прямо предусмотрено, что на объекты недвижимости, расположенные на закладываемом земельном участке,  ипотека не распространяется. Следует заметить, что эта норма закона не действует в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в данном случае залог земельного участка возможен только с одновременной ипотекой расположенных на нем объектов недвижимости. Если же в договоре ипотеки такой оговорки нет, то регистрирующий орган помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона. Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте. Выкуп земельных участков, приобретение гражданами и юридическими лицами незастроенных земельных участков, приватизация земель собственниками находящихся на них зданий, и сооружений с каждым годом набирает всё больше оборотов, соответственно с этим и  ипотека земельных участков получает должное развитие. [2].

      Институт  ипотеки – активно развивающийся  продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.

      Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее —  ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1)  принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

      Достаточно  последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке),  определяющем особенности ипотеки земли.

      Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся  в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.

      При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.

      В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, резюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили   судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.

      Что касается земель сельскохозяйственного  назначения, то здесь законодательная линия четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка.

      Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.    

      Анализ  норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного  выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли.

      Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).

      Говоря  о возможности земельного участка  быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.

      Исходя  из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или  совместная собственность) на земельный  участок не может быть предметом  ипотеки, поскольку ипотека может  быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.  

      Не  допускается залог земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).

      И, наконец, предметом ипотеки не может  быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. 

      В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается  сдавать в залог арендные права на имущество.

      Передача  в залог прав аренды земельного участка  возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

      При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения  согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.

      По  общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права  на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого  земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

      Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки.