Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

     Выплата вознаграждений и возмещение расходов доверительного управляющего по управлению имуществом производятся за счет уменьшения доходов от использования этого имущества, что уменьшает доход учредителя. Размер и форма вознаграждения управляющего предусматриваются условиями договора, вознаграждение облагается налогом в установленном порядке.

     Доверительный управляющий обязан ежеквартально представлять учредителю выписку из бухгалтерского учета о финансовых результатах (по каждому виду налогов).

     Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

     Прибыль, причитающаяся учредителю по договору доверительного управления, учитывается в формировании налоговой базы по налогу на прибыль у учредителя доверительного управления.

     Налог на имущество уплачивает учредитель управления, поскольку он остается собственником имущества и продолжает учитывать его на своем балансе как имущество, переданное в доверительное управление.

     Бухгалтерский учет операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, ведется в соответствии с Указаниями, утвержденными Приказом Минфина РФ от 24.12.1998 г. № 68н.

Организация, осуществляющая ведение бухгалтерского учета ценностей и операций, связанных с осуществлением совместной деятельности, сообщает участникам договора сведения о стоимости имущества, созданного (приобретенного) в результате ее осуществления и являющегося объектом налогообложения, до срока, установленного для представления налоговых расчетов.

     Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. Если предприятие продано по цене ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цена каждого вида имущества принимается равной произведению ее балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

     Сумма налога на добавленную стоимость, начисленная к уплате в бюджет по имуществу предприятия, отражается в учете по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

     Закон РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» не устанавливает каких-либо особенностей для определения прибыли от реализации предприятия как имущественного комплекса, поэтому убыток от его реализации не будет уменьшать налогооблагаемую прибыль.

Налог и доходы физических лиц на прибыль и на добавленную стоимость относятся к группе федеральных и полностью направляются в федеральный бюджет. [5].

     Налог на добавленную стоимость.

     Согласно  п.3 ст.38 НК РФ любое имущество, реализуемое  либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром. Следовательно, недвижимое имущество, предназначенное для продажи, признается в целях налогообложения товаром и облагается НДС в общеустановленном порядке (ст.ст.146, 154, 164 НК РФ (2)) при условии, что продавец не имеет льгот.

     Для недвижимости, учтенной на бухгалтерских счетах вместе с «входным» НДС, предусмотрен особый порядок начисления НДС при ее реализации (п.3 ст.154 НК РФ (2)). Это могут быть:

     - приобретенные помещения, используемые  при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения);

     - помещения, приобретаемые за счет  средств целевого бюджетного  финансирования и оплачиваемые  с учетом НДС, который вычету  не подлежит, а покрывается за счет других источников;

     - безвозмездно полученные помещения, учитываемые организацией по стоимости, включающей суммы налога, уплаченные передающей стороной.

     При реализации имущества, подлежащего  учету по стоимости с учетом уплаченного НДС (налог не был возмещен из бюджета), налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества (определяется с учетом положений ст.40 НК РФ (2)), включая НДС (без налога с продаж), и стоимостью реализуемого имущества по данным бухгалтерского учета (остаточной стоимостью с учетом переоценок). Согласно п.4 ст.164 НК РФ (2) налоговая ставка при этом определяется как процентное отношение налоговой ставки в размере 18% к налоговой базе, принятой за 100% и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (проще говоря, ставка 18/118).

     Возмещение  «входного» НДС у покупателя помещения. Если организация-покупатель является плательщиком НДС, то налог, уплаченный продавцу, возмещается из бюджета в общеустановленном порядке на основании ст.ст.171 и 172 НК РФ (2). Для этого необходимо выполнить четыре условия:

     - помещение приобретено для осуществления операций, облагаемых НДС;

     - недвижимость оплачена;

     - имеется заполненный оригинал  счета-фактуры от продавца недвижимости;

     - помещение учтено на счетах  бухгалтерского учета.

     Уплаченный  при покупке недвижимого имущества  НДС организация может полностью поставить к вычету на основании счета-фактуры продавца (п.1 ст.172 НК РФ (2)). Конечно же, если приобретенную недвижимость она будет использовать в деятельности, облагаемой НДС (пп.1 п.2 ст.171 НК РФ (2)).

     Зачесть уплаченный налог можно только после принятия на учет данных основных средств. Это требование закреплено в п.1 ст.172 НК РФ (2). Однако Кодекс не говорит, на каком именно счете бухгалтерского учета должны быть отражены приобретенные основные средства. Поэтому не ясно, достаточно ли для вычета отразить стоимость объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же нужно дожидаться постановки основного средства на счет 01 «Основные средства».

     Перевести объекты недвижимости на счет 01 можно  только при наличии документов, подтверждающих их государственную регистрацию. Это предусматривает п.41 Приказа Минфина РФ N 34н (27). А государственная регистрация недвижимости займет как минимум месяц. Поэтому если считать принятием на учет основного средства его отражение на счете 01, то момент вычета НДС будет отсрочен.

     Пока  же неоднозначность формулировки п.1 ст.172 НК РФ (2) порождает постоянные конфликты между налогоплательщиками и «налоговиками». Так, последние считают, что принять уплаченный налог к вычету можно только после того, как объект недвижимости будет принят на учет именно как основное средство. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета (25), основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства».

     Однако  доводы «налоговиков» можно оспорить. Еще не введенное в эксплуатацию основное средство является имуществом организации. Оно принято к бухгалтерскому учету, но не на счет 01, а пока на счет 08. Даже Минфин говорит о том, что уже введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 и по ним даже начисляется амортизация (Письмо Минфина РФ № 16-00-14/121).

     Для вычета НДС не важно, на каких счетах бухгалтерского учета числится основное средство. Верность этой позиции подтверждает и судебная практика. К примеру, Федеральный арбитражный суд Московского округа также указал, что независимо от того, что основное средство отражено на счете 08, НДС по нему уже можно принять к вычету (Постановление от 22.07.2002 по делу № КА-А40/5624-02).

     Если  недвижимость приобретена для перепродажи  и учтена в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» или счете 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали», то этого достаточно для возмещения «входного» НДС. Однако при покупке помещения с целью размещения в нем офиса или производственного цеха необходимым условием возмещения «входного» НДС будет принятие недвижимости на учет на счете 01 «Основные средства».

     При покупке недостроенных объектов, которые впоследствии будут включены в состав основных средств, на основании  п.5 ст.172 НК РФ (2) разрешено возместить «входной» НДС, уплаченный продавцу, только в момент перепродажи недостроенного помещения либо после окончания строительства в том месяце, когда организация впервые начислит амортизацию по данному объекту. Кстати, если организация приобретала для завершения строительства материалы или нанимала подрядчиков, «входной» НДС, уплаченный поставщикам, возмещается также после завершения строительства в момент отражения в налоговом учете первых записей по начислению амортизации. По объекту амортизируемого имущества амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в эксплуатацию (ст.259 НК РФ (2)).

     Если  организация собирается купить недостроенное  помещение, чтобы достроить его  и перепродать, и заранее, известно, что, приобретенный, объект, недвижимости, войдет в состав оборотных средств, то, в этом случае действуют общие нормы (выполнение четырех условий, указанных выше) возмещения НДС, относящиеся к приобретенным товарно-материальным ценностям. Причем, если помещение предполагается использовать для операций как облагаемых, так и не облагаемых НДС, «входной» НДС необходимо разделить по правилам, приведенным в п.4 ст.170 НК РФ (2), и распределить между счетами учета стоимости помещения и счетами возмещения НДС. [4]. 
 
 
 
 

       2 Задачи 

6.Определить  сумму, которая будет накоплена  за пять лет на счете, приносящем 20% годовых при полугодовом начислении. Первоначальный взнос $ 1000. 
 

      FVF=(1+i)ⁿ 

      FV=PV х FVP 

      FVF=(1+0,2)ⁿ  =

                  ² 
 
 
 
 

22.  Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м²в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.  Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды? 
 

      S=40х50=2000м²

      mвр₌^Цп   =  ^Цп       DПВД=0,2х2000=400$

            ^{ПВД    DПВД} 

      DЦ=И_вн(э)= DПВДхМ₁=6400$х5=2000$ 
 
 
 

Список использованной литературы: 

1. Электронный ресурс: http://www.rost.ru/projects/agriculture/agr2/agr26/aagr26.shtml
2. Е.А. Шарапова. Ипотека земельных участков. М.: Дело, 2008. – 328с.
3. Электронный ресурс: http://www.ipoteka-rus.ru/5/326.html
4. Захаров Н. Л., Кузнецов А.Л. // "Экономика предприятия" 2006 год. №4, "Недвижимость для бизнеса: налог на добавленную стоимость".
5. А.Н.Асаул. «Экономика недвижимости», Питер,-2008. – 621с.