Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

      Положения данной статьи не должны рассматриваться  в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ,  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим.

      Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие  обязательное получение арендатором  согласия арендодателя на залог права  аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.

      Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ Закон об ипотеке был дополнен рядом статьей, в частности, 64.1 и 64.2 – это установление ипотеки на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки, на которых находится здание или сооружение, приобретенные или построенные с использованием выше перечисленных средств.

      Анализ  данных статей позволяет сделать  вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие  кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.

      Ипотека в силу закона возникает и при  привлечении застройщиком по договорам  долевого участия денежных средств  граждан и юридических лиц  для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

      Предметом ипотеки может быть земельный  участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).

      Хотелось  бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует  беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации  и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке. [3]. 
 
 
 
 

       1.2 Налогообложение в области недвижимости: налог на имущество предприятий и налог на добавленную стоимость в области операций с недвижимостью. 

     Налог — обязательный безвозмездный платеж, взимаемый с физических и юридических лиц в бюджет и внебюджетные фонды в определенных законом размерах и в установленные сроки.

     Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются: имущество юридических и физических лиц, земельные участки, доходы от продажи объектов недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база¹ остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике. [5].

     Проблема  исследования налогообложения в области недвижимости носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов.

Тема "Налогообложение недвижимости" изучается на стыке сразу нескольких взаимосвязанных дисциплин. Для современного состояния науки характерен переход к глобальному рассмотрению проблем тематики "Налогообложение недвижимости".

     Объекты недвижимости  (строения, земля, имущественные комплексы и т.п.) – дорогостоящие и часто, бизнесобразующие активы. Оборот этих объектов имеет сложное правовое регулирование. Особого внимания требует оценка налоговых последствий, связанных с оборотом недвижимости. [2].

     Налог на имущество предприятий

     Налогообложение налога на имущество предприятий регулируется: Законом Российской Федерации от 13.12.1991 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий» (в ред. от 04.05.1999 г.); Инструкцией ГНС РФ от 08.06.1995 г. № 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий» (в ред. от 20.08.2001 г.); Инструкцией ГНС РФ от 15.09.1995 г. № 38 (в ред. от 07.04.2000 г.); законами Санкт-Петербурга от 30.12.1999г. № 252-34 (в ред. от 23.11.2001 г.) и от 14.07.1995 г. №81-11 (вред, от 09.11.2001 г.).

     Налог на имущество предприятий относится к категории региональных. Устанавливается он федеральным законом, который определяет максимальную ставку налога, а законодательные органы субъектов Федерации - конкретные станки в зависимости от видов деятельности предприятий.

     Плательщиками налога являются: организации — юридические лица; филиалы, представительства и другие подразделения организаций, учреждений, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет; организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств; международные организации и объединения, а также их обособленные подразделения, имеющие имущество на территории Российской Федерации.

     Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Для целей налогообложения определяется среднегодовая стоимость имущества организации.

   Налогом не облагается имущество:

• бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной и исполнительной власти, органов местного самоуправления, государственных внебюджетных фондов;
• используемое исключительно для нужд образования и культуры;
• жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных кооперативов, садоводческих товариществ;
• общественных организаций инвалидов, а также других предприятий, учреждений и организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50% от общего числа работников;
• используемое исключительно для отдыха или оздоровления детей в возрасте до 18 лет;
• Российского фонда федерального имущества, фондов имущества субъектов Российской Федерации, районов (за исключением районов в городах), городов (за исключением городов районного подчинения) и др.

     Стоимость имущества организации, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую стоимость:

• объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика;

• магистральных трубопроводов, железнодорожных путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, линий связи и энергопередачи, а также сооружений, предназначенных для поддержания в эксплуатационном состоянии указанных объектов, и пр.;
• мобилизационного резерва и мобилизационных мощностей;
• имущества, полученного за счет безвозмездной помощи (содействия) в первые 2 года, а также имущества, используемого для непосредственного осуществления безвозмездной помощи (содействия), на срок его использования в данных целях и др.

     Законодательные органы субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут устанавливать для отдельных категорий плательщиков дополнительные льготы по налогу в пределах сумм, зачисляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации.

     Предельный размер налоговой ставки на имущество организаций не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на имущество организаций в зависимости от видов деятельности устанавливаются законодательными органами субъектов РФ. В Санкт-Петербурге установлена ставка в размере 2%, для предприятий водного транспорта (пароходств) — в размере 1%.

     Поскольку законодательством Российской Федерации не предусмотрен порядок зачисления налога по месту нахождения объектов недвижимости имущества, его остаточная стоимость должна быть включена в расчет среднегодовой стоимости имущества головной организации. Исчисление и уплата на объекты недвижимости в этом случае производятся по месту нахождения организации.

     Сумма платежей по налогу на имущество организаций зачисляется в бюджеты субъектов РФ по месту нахождения организации. Кроме того, организации, в состав которых входят филиалы и иные обособленные подразделения, зачисляют налог на организации, предприятия в доходы бюджетов субъектов РФ по месту нахождения указанных подразделений.

     Под обособленным подразделением организации понимается любая территориально обособленная от нее структура, по месту нахождения которой оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации производится независимо от того, отражено или нет его создание в учредительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.

     На учете в налоговом органе по месту нахождения территориально обособленного подразделения должна стоять создавшая его организация, которая обязана перечислять налоги в соответствующие бюджеты по месту нахождения обособленного подразделения.

Уплата налога на имущество в бюджет должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и стоимости основных средств (объекты недвижимости) этих подразделений.

     Сумма износа при исчислении налога на имущество предприятий определяется по нормам, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР». Исчисленная сумма налога вносится в виде обязательного платежа в бюджет в первоочередном порядке с отнесением затрат на финансовые результаты деятельности предприятия. Налог уплачивается по квартальным расчетам в 5-дневный срок со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за квартал, а по годовым расчетам — в 10-дневный срок со дня, установленного для бухгалтерского отчета за год.

     Налогообложение при доверительном управлении. Если учредителем доверительного управления является физическое лицо, то необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. № 2003-1 плательщиками налога являются физические лица, которым на праве собственности принадлежит имущество, указанное в ст. 2 Закона. При доверительном управлении перехода права собственности не возникает. Следовательно, если учредителем доверительного управления является физическое лицо, доверительный управляющий не обязан платить налог на имущество.

     При заключении договора доверительного управления объектом недвижимости между юридическими лицами следует иметь в виду, что обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, также лежит на учредителе.

     Если доверительный управляющий — российская организация с местом деятельности в РФ, он обязан встать на налоговый учет в налоговом органе по месту деятельности. Если доверительным управляющим является иностранная организация с местом деятельности вне территории РФ либо лицо — нерезидент РФ. а учредитель доверительного управления — российская организация, то на налоговый учет обязан встать учредитель по месту своей регистрации.