Вопрос 1.

Раскройте содержание вопроса «Затратный подход к оценке недвижимости. Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений».

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1)     определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2)     определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3)     определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4)     определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5)     определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

К полученной величине добавляется рыночная стоимость земельного участка как незастроенного.

Основными этапами затратного подхода являются следующие:

-               оценка восстановительной стоимости, оцениваемого здания;

-               оценка величины предпринимательской прибыли;

-               расчет выявленных видов износа;

-               оценка рыночной стоимости земельного участка;

-               расчет итоговой стоимости объекта.

Восстановительная стоимость рассчитывается  в текущих ценах как нового ( без учета износа). Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же стройматериалы и стандарты.

Стоимость замещения – это затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов и проектов.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей заказчику. Сюда относятся: прямые затраты, то есть непосредственно связанные со строительством (материалы, зарплата и другие); косвенные и накладные расходы; прибыль застройщика.

В зависимости от цели оценки существуют следующие способы расчета восстановительной стоимости :

-         метод сравнительной единицы;

-         метод разбивки по компонентам;

-         индексный метод оценки;

-         метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания (например: 1м2, 1м3). Стоимость единицы должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, права собственности и другие). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения.

Метод разбивки по компонентам отличается тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных компонентов (фундамент, стены и другое). Существуют следующие варианты использования метода разбивки по компонентам: субподряд, разбивка по профилю работы, выделение затрат.

Метод субподряда основан на подсчете затрат по каждому субподрядчику, а затем рассчитываются суммарные затраты  по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю отличается от предыдущего метода тем, что затраты рассчитываются на наем отдельных специалистов (каменщиков, плотников и других), а затем рассчитываются суммарные затраты.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, а затем эти оценки суммируются. 

Индексный метод оценки заключается в умножении балансовой стоимости объекта на индекс для переоценки основных средств, утвержденный Правительством РФ.

Самым трудоемким и точным методом является метод количественного обследования. Он основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходимо учитывать накладные расходы, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Определяется предпринимательская прибыль.

Предпринимательская прибыль – это сумма, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставляемым объектам. С учетом практики она составляет примерно 15%  от стоимости строительства.

Определение износа зданий и сооружений.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов, то есть обесценении. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости можно выделить следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта меньше по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Если затраты больше, то износ считается неустранимым. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение износа методом расчета срока жизни. При применении этого метода используются понятия:

Срок экономической жизни – определяется временем эксплуатации, в течении которого объект приносит доход. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие его общего износа.

Срок физической жизни здания – это период эксплуатации здания, в течении которого здание существует. Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается сносом здания.

Эффективный возраст – соответствует физическому состоянию объекта и оценивается экспертным путем. Основан он на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния.

Нормативный срок жизни – определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни является процентом износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется для расчета как совокупного износа, так и какого-нибудь одного вида износа.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций (применяется для жилых зданий).

После расчета восстановительной стоимости и износа определяют стоимость оцениваемого объекта.

Полная стоимость объекта недвижимости рассчитывается путем суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

При несовершенном рынке для повышения точности расчета необходимо рассматривать совмещение нескольких методик расчета.

Окончательное решение о стоимости объекта недвижимости должен принимать оценщик на этапе согласования путем сравнения результатов применения различных подходов. 

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

-         не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

-         большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;

-         не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

-         трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Вопрос 2.

Ответьте на вопрос «Что такое остаточная продуктивность земли? »

Остаточная продуктивность -  это чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность.

То есть остаточная продуктивность земли является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие-то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Полезность объекта недвижимости – это способность удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении определенного периода времени.

Поскольку земля физически недвижима, фактор труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как то связаны с ней.

Земля имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. При этом сначала выплачивается компенсация за использование этих производственных факторов, а оставшаяся стоимость выплачивается собственнику земельного участка как рента.

В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличии от стоимости зданий, сооружений со временем, как правило, увеличивается. 

  3.Решите задачи.

3.1             Недавно были проданы следующие объекты недвижимости, единственное различие между которыми – жилая площадь.

Первый объект, имеющий площадь 185 м2, был продан за 72 200 у.е. 

              Второй объект, площадь которого 175 м2, был продан за 70 800 у.е. 

              Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв.м. жилой площади, если исходить из этой информации?

Решение:

Задача решается методом сравнения продаж, который основан на сравнении и анализе информации о продаже аналогичных объектов: в нашем случае объекты различаются единственной характеристикой – жилой площадью, необходимо найти цены 1 кв.м. каждого объекта сравнения.

Рассчитаем цену 1 кв.м. жилой площади 1 объекта

72 200 / 185 = 390,27 у.е.

Рассчитаем цену 1 кв.м. жилой площади 2 объекта

70 800 / 175 = 404,57 у.е.

Найдем (как среднее арифметическое) стоимость 1 кв.м. жилой площади, исходя из полученных данных:

(390,27 + 404,57) / 2 = 397,42 у.е.

Ответ: каждый дополнительный кв.м. жилой площади рынок оценит в 397,42 у.е.

3.2             М. сдала в аренду недвижимость, что позволит ей получать в течении пяти лет по окончании каждого года  10.000 у.е., на протяжении последующих десяти лет ежегодные арендные платежи составят уже 12.500 у.е., также выплачиваемые в конце каждого года. Ожидается, что через 15 лет собственность будет перепродана за 100.000 у.е. За сколько М. должна была бы продать свою собственность сегодня, если бы она рассчитывала получать 10% доход, накапливаемый ежегодно?

Решение:

Задачу решаем методом дисконтированных денежных потоков. Для этого определим настоящую стоимость будущих доходов.

1. Текущая стоимость арендной платы за первые 5 лет:

PV1-5 = FV  а5,10% = 10 000  3,790786 = 37 907,86 у.е.

FV – будущая стоимость денег

а – коэффициент приведения аннуитета

2. Текущая стоимость арендной платы за последующие 10 лет

РV6-15= 12500  а16, 10% -  12500  а5, 10%  = 12 500  7,596221– 12500  3,790786 =        = 12 500  (7,596221 – 3,790786 ) = 47 567,93 у.е.

3. Суммарная текущая стоимость арендной платы за 15 лет:

37 907,86  + 47 567,93 = 85 475,79 у.е.

4. Расчет текущей стоимости дохода от продажи

100.000 /(1+0,1)15 = 23 939,20 у.е.

5. Расчет общей суммы доходов

85 475,79 + 23 939,20 = 109 414,99 у.е.

Ответ: сегодня собственность М. должна продать за 109 414,99 у.е.

Список использованных источников

1.      Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России – М.: Финансы и статистика,1996.

2.      Оценка бизнеса /под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика,1998.

3.      Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. – М.:Дело,1997.

4.      Основы бизнеса на рынке недвижимости Сборник/ сост. С.Н. Максимов – С-Пб.,1997.

10