Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

 

 

 

           

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

5 вариант

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2014

 

 

Содержание

Стр.

1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	3
2. Технология оценки объектов недвижимости доходным подходом	8
3. Расчетно-аналитическое задание	13
Список литературы	16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. [7; С.7]

Основной закон Российской Федерации закрепляет положение о том, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности» (ст. 34 Конституции РФ).[1]

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. [1]

В Гражданский кодекс добавлена статья 8.1, определяющая базовые принципы государственной регистрации прав на имущество. Отныне установлены принципы государственной регистрации прав, к которым относятся следующие принципы:

- обязательности регистрации;

- проверки законности оснований  регистрации;

- публичности и достоверности  государственного реестра.

Последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике может довольно серьезно поменять правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.

Кроме того, статья предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо осуществлять государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ней, а также прав на другие виды имущества и сделок с ним. В таких случаях будут применяться основные нормы законодательства о государственной регистрации. [3]

Между тем в научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов на перечень этих  принципов   и   их  систему весьма различаются.

Так, Петров, Е.Ю. выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [10; С.9]

Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:

- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

- принцип исправления регистрационной  записи;

- принцип изъятия из-под действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной  регистрации);

- принцип старшинства прав.

Принцип публичной достоверности подразумевает, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах.

Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В силу принципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательской давности.

Принцип возражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав (поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости.

На основании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.

Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше.

Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

- принцип публичности (формальной  гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности публичной  власти за ненадлежащую регистрацию  прав на недвижимость.

Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц.

Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость.

Принцип специалитета (специальности) заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

Принцип легалитета предполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми производится регистрация прав на недвижимое имущество. В российской правовой системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), т.е. проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такая ответственность может наступать в виде возмещения убытков, которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость. [10; С.9]

 

А. И . Кирсанов выделяет шесть  основных , по  его  мнению,  принципов : законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре  прав, приоритета ранее зарегистрированных  прав, двойной  регистрации, единства. При этом первые два  принципа   он  называет общими, а остальные – специальными [8; С.79]

А.Б. Карлин выделяет следующие  принципы  государственной  регистрации   прав   на   недвижимое   имущество   и   сделок   с   ним  в Российской Федерации:

-  принцип  оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной  регистрации  титула или  права  на недвижимость ( сделки , сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть  их  действительности;

-  принцип  приоритетности, означающий, что, если заявленное для  регистрации   право  несовместимо с уже зарегистрированным  правом  на этот же объект  недвижимого   имущества , такое  право  не подлежит государственной  регистрации ;

-  принцип  индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной  регистрации  такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить  их  из других объектов недвижимости;

-  принцип  независимости регистратора при осуществлении своих полномочий. [6; С.39-40]

 Такое многообразие мнений по поводу  принципов   регистрации   прав  на недвижимость объясняется тем, что под  принципами  зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей  их  важности нельзя отнести к принципам.

Автор данной работы считает перечень принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представленный Петровым Е.Ю. более точным и подробным, но базовые принципы, указанные в Гражданском кодексе являются основными и главенствующими.

2. Технология оценки объектов недвижимости доходным подходом

 

Перед тем как обозначить технологию оценки недвижимости доходным подходом, необходимо рассмотреть основные понятия.

Оценка недвижимости – профессиональная деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. [16]

Причем, совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

В мировой практике имеется три основных технологии оценки объектов недвижимости: затратная, доходная и рыночная. В рамках данной работы рассмотрим технологию оценки объектов недвижимости доходным подходом.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). [12]

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

В качестве таких доходов выступают:

- доход от эксплуатации недвижимости;

- доход от перепродажи недвижимости.

Выделяют два метода доходного подхода:

1) Метод прямой капитализации;

2) Метод дисконтирования денежных потоков.

Рассмотрим более подробно каждый из обозначенных методов.

Метод капитализации дохода – используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой положительную величину.

Необходимо учитывать ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если объект недвижимости находится в стадии реконструкции или строительства. 

Метод капитализации рассчитывается по следующей формуле:

 

                                                                                  (1)

Где,

Сон – стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям;

R – Коэффициент капитализации.

Технология оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации происходит в 3 этапа:

1. Определение ЧОД;
2. Расчет ставки R;
3. Расчет стоимости ОН.

Рассмотрим подробнее каждый из этапов:

Этапы определения ЧОД:

1) Расчет потенциального валового дохода – дохода, который можно получить от ОН, при 100%-ном его использовании без учета потерь и расходов: