Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

                                                                                           (2)

Где,

ПВД – потенциальный валовой доход;

S – площадь (м²), сдаваемая в аренду;

СА – арендная ставка за 1м².

2) Расчет действительного валового дохода

 

                         (3)

 

                                             (4)

3) Расчет чистого операционного дохода

 

                                         (5)

Где,

ОР – операционные расходы (это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости)

Операционные расходы подразделяются на 2 вида:

1) Условно-постоянные расходы:

• налог на имущество;
• расходы по страхованию;
• заработная плата обслуживающего персонала + ЕСН (фиксированная)
• обеспечение безопасности

2) Условно-переменные расходы:

• коммунальные платежи;
• расходы на текущие ремонты;
• заработная плата обслуживающего персонала + ЕСН
• расходы на управление (% от ПВД)

2. Расчет ставки R.

Коэффициент капитализации рассчитывается следующими методами:

1) Метод рыночной экстракции – применяется при наличии достоверной рыночной информации о ценах сделок с ОА и их доходности

                              (6)

2) Метод кумулятивного построения

                                          (7)

Нв – норма возврата, рассчитывается в случае, если прогнозируется изменение стоимости актива.

Если сумма вложенного капитала остается неизменной и будет возвращена при продаже объекта, то нет необходимости в расчете нормы возврата.     

 

                               (8)

Где,

Ко – ставка процента в высоколиквидные безрисковые активы (государственные ценные бумаги, депозиты надежных банков);

Кн – учитывает возможность случайной потери потребительской ценности объекта (размер страховых отчислений);

Кл – учитывает степень недоиспользования объекта;

Ким – учитывает риск инвестирования в конкретный объект недвижимости (определяется экспертным путем).

                                            (9)

Способы возмещения инвестированного капитала:

1. прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

                                   (10)

2) возврат капитала по фактору фонда возмещения (метод Инвуда, Хоскольда)

Метод дисконтированных денежных потоков – позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков.

Технология оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков происходит так же в 3 этапа:

Этапы реализации метода:

1. Определение длительности прогнозного периода (3-5 лет);
2. Расчет ставки дисконтирования  (r = Нд);
3. Прогноз величины денежных потоков.

 

Рассмотрим формулу метода дисконтирования:

                                 (11)

 

Где, REV(реверсия) - доход от продажи объекта недвижимости по истечении прогнозного периода. Реверсия дисконтируется по ставке дисконтирования для последнего прогнозного периода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчетно-аналитическое  задание

 

 

Задача 1. (№5) Рассчитать стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый доход от недвижимости в целом 2200 д.е. Стоимость зданий и сооружений 2500 д.е. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,25, а для земли 0,20.

 

 

 

 

 

 

 

Ответ: Стоимость земельного участка, при среднегодовой чистом доходе от недвижимости в целом 2200 д.е. будет равняться 7875 д.е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2. (№15) Оценить жилой 2-х этажный  коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог – жилой 2-х этажный деревянный коттедж без гаража, проданный по цене 500000 д.е.: кроме того, имеются данные по следующим объектам:

Объект	Гараж на 1 машину	Этажность коттеджа	Цена, д.е.
А	Есть	3-х этажный, кирпич	130000
Б	Нет	3-х этажный, кирпич	123000

 

 

Дано:

Объект	Гараж на 1 машину	Этажность коттеджа	Цена, д.е.
А	Есть	3-х этажный, кирпич	130000
Б	Нет	3-х этажный, кирпич	123000
ОА аналог	Нет	2-х этажный, дерево	500000

С (ОН: 2 эт+гараж) = ?

 

Решение:

1. Найдем поправку на наличие гаража.

h = СА – СБ = 130000 д.е. – 123000 д.е. = 7000 д.е.

2) С (ОН: 2 эт.+гараж) = 500000 д.е.+ 7000 д.е. = 507000 д.е.

 

Ответ: Стоимость жилого 2-х этажного  коттеджа с пристроенным гаражом на одну машину равна 507000 д.е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 3. (№25) Оценить объект недвижимости с износом 30% , если имеется информация по следующим сопоставимым аналогам:

Объект	Износ,%	Цена, д.е.
А	35	75000
Б	86	26000
В	40	67000
Г	10	95000

 

Дано:

 

Объект	Износ,%	Цена, д.е.
А	35	75000
Б	86	26000
В	40	67000
Г	10	95000
ОН	30	?

 

Решение:

1. Найдем стоимость каждого объекта недвижимости-аналога с поправкой на износ.

                         С'= С*П

 

С'А = = 80769 д.е.

 

С'Б = = 130000 д.е.

 

С'В = = 78167 д.е.

 

С'Г = = 73889 д.е.

 

2) Для того, чтобы вычислить стоимость объекта необходимо найти среднюю арифметическую объектов-аналогов с поправкой на износ

= 90706 д.е.

 

Ответ: Стоимость объекта недвижимости с износом 30% равна 90706 д.е.

Список использованной литературы:

 

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года (http://pravo.gov.ru/konstituciya);
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2013);
3. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;
4. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2007.
5. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.
6. Карлин А.Б.  Принципы  регистрационной системы  прав  на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N  1 . С. 39 - 40.
7. Каширин, А. Их заботит регистрация / А. Каширин // ЭЖ-Юрист. - 2009. - № 48. - С. 7.
8. Кирсанов А. И . Новая система государственной  регистрации   прав   на   недвижимое   имущество   и   сделок   с   ним в Российской Федерации. С. 77 - 82.
9. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.
10. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. / - М., 2001. - С. 9..
11. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО «Технобалт», 2004
12. «Экономика недвижимости», учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2009 г.