Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

МИНИСТЕРСТВО  КУЛЬТУРЫ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ КИНО И ТЕЛЕВИДЕНИЯ» 

МОСКОВСКИЙ  КИНОВИДЕОИНСТИТУТ 
 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Экономика недвижимости» 

Вопрос 1: «Чистый доход от сделок с недвижимостью и порядок его расчета»

Вопрос 2: «Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Принципы, особенности и методы ведения» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка 5 курса

По специальности:

«экономика  и управление»

                                                                                                         Волкова В.А.

                                                                 Проверила:      Иванова О.В.

   
 
 
 
 
 
 

МОСКВА 2010 
 

1. Чистый доход от  сделок с недвижимостью 

и порядок его расчета

     Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки  - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• законность содержания:
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

   В случае, когда хотя бы одно из этих условий  будет нарушено, сделка считается  недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки  могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• волеизъявление не соответствует подлинной воле;
• нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:
• сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;
• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

   Наибольшее  распространение получили сделки с  недвижимостью, совершенные для  вида, без намерения создать соответствующие  правовые последствия  (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

   Сделки  с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

• юридический факт, порождающий права и обязанности;
• само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

Вопрос безопасности и надежности расчетов является одним из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. 

     Существуют  различные схемы расчетов, но абсолютно  надежной - нет. Поэтому имеет смысл  говорить лишь о наивысшей степени  надежности - не более того. О том, какие существуют способы денежных расчетов в сделках с недвижимостью - риелторы Центрального агентства недвижимости.  

     Сейфинг

     Самой распространенной  формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку - сейфинг. С помощью банковской ячейки решается основная проблема - где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности в соответствующих государственных органах.

Плюсы:

     Сейф  арендуют по договору, в который  включено дополнительное условие открытия ячейки - обязательное присутствие  представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель  банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно - в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.

Минусы:

     Минус подобной формы расчетов - возможность  шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и  подписания договоров с банком исчезает и продает недвижимость еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

     Ситуация  совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год  после прекращения оплаты сейфа  его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

     К минусам также можно отнести  тот факт, что банк не несет ответственности  за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это  личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, в случае конфликтных ситуаций, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда.

     Существенный  недостаток данной схемы - весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

     Кроме того, аренда банковской ячейки - не безвозмездное  мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования.

Банковский  аккредитив

     Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало из-за повышенной "любви" участников рынка к наличности и общего недоверия к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена.

     Суть  схемы расчета через банковский аккредитив заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например, свидетельства о регистрации и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Плюсы:

     Главное достоинство аккредитива - все платежи  осуществляются безналичным путем. Таким образом, продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с "чемоданом" банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от "человеческого фактора".

     Еще одним плюсом такой схемы является ее гибкость - она позволяет достаточно легко обслуживать различные  варианты цепочек обмена. В отличие  от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете.

Выдачу  банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами также следует отнести к преимуществам данной схемы. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.

Минусы:

     Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что, в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

     Следует также отметить, что при использовании  описанной схемы необходимо указывать  в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию  обо всех открытых счетах.

Расчетные центры

     Для взаиморасчетов между клиентами  специалисты агентства, помимо простого сейфинга, часто пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках.

Плюсы:

     В отличии от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% - после регистрации, 40% - после снятия с регистрационного учета, 10% - после освобождения недвижимости и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех других сторон необязательно. Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят.

Минусы:

     Но  и при этом виде взаиморасчетов присутствует "человеческий фактор". Сегодняшний  рынок недвижимости - это, прежде всего, рынок продавцов. Они все чаще диктуют свои условия при закладке денег, а покупатели, часто в ущерб своим интересам, вынуждены идти на уступки.

     Случается, что конфликты разгораются прямо  в банке, и судьба предстоящей  сделки оказывается "на волоске". Поэтому риелтор должен минимизировать возможные риски, а для этого  накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище.

Эскро-служба агентства недвижимости

     Самый экономичный в финансовом плане и достаточно безопасный способ расчетов - через эскро-службу агентства с использованием поверенного агентства. Англо-русский словарь по экономике и финансам гласит: "Escrou (эскро) - условное депонирование денежной суммы у третьего лица на чье-либо имя".

     В практике риэлтерского бизнеса США  понятие "эскро" трактуется шире - это сопровождаемая инструкциями сторон передача документов и средств  в ведение третьей стороны  для исполнения положений их соглашения или контракта. В адаптированном же к российским условиям варианте в риелтор фирме эскро-служба - независимое подразделение, сотрудники которого сами не совершают сделок с недвижимостью, но контролируют документооборот и организуют взаиморасчеты клиентов по сделкам, проводимым агентами.

     В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он, согласно договору-поручению, производит выплаты продавцу. В эскро-службе самым тщательным образом проверяются  денежные купюры, выбраковываются не только фальшивые, но и "неудобные" в обороте банкноты. При этом со стороны агентства эти услуги бесплатны. И, что очень важно, при расчетах через агентство можно избежать влияния "человеческого фактора": например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему денежные средства точно в срок.

     Сотрудники  эскро-службы строго контролируют выполнение всех условий договоров и отслеживают сроки исполнения различных этапов - в постоянной связи с агентом и менеджером, курирующим сделку. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. Поскольку эскро-служба самостоятельно подает договоры о купле-продаже на регистрацию в ГУФРС, первые 50% продавцу выплачивают сразу по факту получения свидетельства о регистрации. Остальные средства клиент получает поэтапно, также после выполнения определенных условий.