Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

     При необходимости, в сложных сделках  с участием нескольких продавцов  и покупателей, эскро-служба отслеживает  и "свои", и "чужие" документы, а также денежные потоки всей "конструкции" в целом. Четкое соблюдение правил делового оборота, за чем и следит служба эскро, обеспечивает безопасность интересов всех участвующих в сделке сторон.

Редкие  схемы расчетов

      Существует  еще один способ расчетов, который, в силу ряда причин, встречается  крайне редко, - поручение покупателя нотариусу проведения расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства при этом вносятся на депозит нотариуса. Процесс внесения денег здесь максимально приближен к моменту подписания нотариального договора, это, безусловно, удобно. К тому же, согласно закону, за свою деятельность нотариус отвечает личным имуществом. Однако он вряд ли сможет обеспечить должную безопасность денежных средств, равно как и подлинность купюр и представленных документов. Расчеты через нотариуса проводятся исключительно в рублях, а на случай конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть впоследствии, сумма сделки должна быть прописана полностью.

     Не  пользуются успехом у участников рынка и такие схемы расчетов, как бессрочные векселя, а также  ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка или в Росинкас (Российском объединении инкассации). Последний хоть и считается на сегодняшний день достаточно безопасным, но является самыми хлопотным и дорогим.

2.Право  хозяйственного ведения  и право оперативного  управления. Принципы, особенности и методы ведения

     Право хозяйственного ведения и право  оперативного управления составляют особую разновидность вещных прав, неизвестную  развитому законодательству. Это - вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника. Они призваны оформить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских правоотношениях юридических лиц-несобственников, что невозможно в обычном, классическом имущественном обороте.

     Появление и сохранение этих вещных прав в  российском праве связано с существованием планово-регулируемой, государственной  экономики. Государство как собственник основной массы имущества, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот самостоятельные юридические лица, предприятия и учреждения, закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве. С 60-х годов это право стало именоваться в СССР правом оперативного управления, а впоследствии в законах о собственности было разделено на более широкое по содержанию право полного хозяйственного ведения, предназначенное для производственных предприятий, и более узкое право оперативного управления - для госбюджетных и аналогичных им учреждений.

     Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом, граждане, включая индивидуальных предпринимателей, товарищества и общества, кооперативы и т. д. Сохранение в нашем имущественном обороте предприятий и учреждений, не являющихся собственниками имущества, свидетельствует о его переходном характере, обусловленном, в свою очередь, переходным характером самой экономики, неизбежно, но временно и в модифицированном виде сохраняющей определенные элементы прежней, государственной хозяйственной системы. К числу таких элементов относятся и вещные права, такие как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

     Субъектами  прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические  лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных организационно-правовых формах предприятия и учреждения.

     Субъектом права оперативного управления могут  быть как унитарные (казенные) предприятия (ст. 115 ГК), принадлежащие к категории  коммерческих организаций, так и  учреждения (ст. 120 ГК), относящиеся к некоммерческим структурам, а также предприятия, принадлежащие частным собственникам. При этом учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и другими, например, частными собственниками - гражданами и юридическими лицами. Они в определенных рамках могут заниматься и приносящей доходы деятельностью, что влечет появление у них особого права на полученное таким образом имущество, которое также можно определить как право хозяйственного ведения в соответствии с п. 2 ст. 298 ГК.

     Различие  прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и объеме правомочий, которые они  получают от собственника на закрепленное за ними имущество. Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию  как коммерческой организации, либо учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность, в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.

     Согласно  ст. 295 ГК собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его  реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

     Собственник имеет право на получение части  прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

     Предприятие не вправе продавать принадлежащее  ему на праве хозяйственного ведения  недвижимое имущество, сдавать его  в аренду, отдавать в залог, вносить  в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

     Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных  законом или иными правовыми  актами.

     Казенное  предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества в соответствии со ст. 296 ГК осуществляют в пределах, установленных  законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им в соответствии со ст.297 ГК:

· Казенное предприятие вправе отчуждать или  иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

· Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

     Порядок распределения доходов казенного  предприятия определяется собственником  его имущества.

     Порядок распоряжения имуществом учреждения определяется в ст. 298 ГК. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

     Если  в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено  право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

     В соответствии со ст. 299 ГК Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

     Плоды, продукция и доходы от использования  имущества, находящегося в хозяйственном  ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное  унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

     Право хозяйственного ведения и право  оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным  ГК, другими законами и иными правовыми  актами для прекращения права  собственности, а также в случаях  правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

     В соответствии со ст. 300 ГК при переходе права собственности на государственное  или муниципальное предприятие  как имущественный комплекс к  другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

     При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это  учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ: 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации

2. Р.В.  Крюков. Экономика недвижимости. –М.: А-Приор. 2009. - 252 с.

3. Е.И.  Семионова. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – М.: 2006. - 320 с.

4. Е.  И. Тарасевич. Экономика недвижимости. – М.: МКС. 2007. - 584 с.

5. Л.  Н. Тепман. Оценка недвижимости. –М.: Юнити-Дана. 2008. - 464 с.

6. Д.А.  Шевчук. Оценка недвижимости и управление собственностью.– М.: Феникс. 2007.-160 с.