Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

Министерство образования и науки Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кузбасский государственный технический университет» 

Кафедра отраслевой экономики 
 
 
 
 
 

Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости» 

Вариант №3 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

Завьялов В.О., гр.ЭГв-09,

з/к №ЭГ-99В053 

Проверил:

Смирнова Т.В. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кемерово 2012 

План

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ……………………………………………………………………... 3 

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………………………………………….……… 11 

2.1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………….. 11 

2.2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ……………………………………………………………………. 13 

2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: порядок проведения …………………………………………………...…. 20 

3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок ……….. 20 

Список  литературы …………………………………………………………….. 25

Список  нормативных актов ………………………………………………….... 26 

Задачи ………………………………………………………………………..…. 27 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

      П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение  недвижимости: все, что прочно связано  с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК) предприятие как имущественный комплекс. Дело в том, что недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

      Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые  подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной  регистрации:

      1) земельные участки;

      2) участки недр;

      3) обособленные водные объекты;

      4) леса, многолетние насаждения;

      5) здания, части зданий;

      6) сооружения; сооружения над и  под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и  благоустройства; сооружения и  элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

      7) нежилые помещения; части помещений;

      8) предприятия как имущественный  комплекс;

      9) жилые дома и их части, жилые  дома с жилыми и нежилыми  помещениями; жилые дома на  дачных участках с правом регистрации  проживания на нем;

      10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

      11) комнаты;

      12) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского значения;

      13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

      14) кондоминиумы как комплексы недвижимого  имущества;

      15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. [3, с.15-16]

      Далее следует выяснить, какие именно права  на недвижимость подлежат государственной  регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

      Но  существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации  прав на недвижимое имущество, хотя они  и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (гл.36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года (ст.651 Гражданского кодекса). Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

      В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (ст.651 ГК РФ). А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация права аренды. Однако введения в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – “регистрация права”, очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ), и общим принципам свободы предпринимательства. “Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю – так называемый регистрационный сбор” [4, с.12-14].

      Теперь  вернемся к самому понятию государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Легальное определение  этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

      Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

      Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

      В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер…

      Законодательством предусмотрено две формы государственной  регистрации: прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. По общему правилу  эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи  недвижимости государственной регистрации  не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

      Однако  в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

      1) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

      2) регистрация договора и перехода  права собственности по договору  мены жилых помещений и предприятий.

      Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав [6] (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации).

      Следовательно, эта дата является:

      1) датой заключения договора, предметом  которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

      2) датой возникновения права собственности  у приобретателя недвижимости  по договору в случаях, когда  данное право требует государственной  регистрации и в случаях, когда  иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);

      3) датой возникновения права собственности,  возникшего не из сделки, а  также иного права, подлежащего  государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации;

      4) датой прекращения прав на  недвижимость, возникших ранее.

      Следует заметить, что, хотя государственная  регистрация в подавляющем большинстве  случаев имеет правообразующее  значение по отношению к регистрируемому  праву, существуют и случаи, когда  возникновение вещного или иного  регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

      1. Право собственности у члена  жилищного, жилищно-строительного,  дачного, гаражного или иного  потребительского кооператива, иных  лиц, имеющих право на паенакопление  в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную  этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

      2. В случае смерти наследодателя  наследники приобретают право  собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства

(со  дня смерти наследодателя). Подтверждением  возникновения права в данном  случае является выдаваемое нотариусом  свидетельство о праве на наследство.