Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Августа 2011 в 17:23, контрольная работа

Описание работы

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Содержание работы

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ……………………………………………………………………... 3

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………………………………………….……… 11

2.1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………….. 11

2.2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ……………………………………………………………………. 13

2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: порядок проведения …………………………………………………...…. 20

3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок ……….. 20

Список литературы …………………………………………………………….. 25
Список нормативных актов ………………………………………………….... 26

Задачи ………………………………………………………………………..…. 27

Скачать архив (50.50 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

контрольная экономика недвижимости.doc

— 202.00 Кб (Скачать файл)

Разместите в необходимом порядке элементы сравнения, определите по ним поправки, расставьте знаки и рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости, если имеется следующая информация (см. табл.) по сопоставимому объекту недвижимости, проданному за 525000 ден. ед.

Элементы сравнения	Сравнение сопоставимого объекта с оцениваемым объектом, величина рыночно-обоснованных поправок
■ Компоненты, не связанные с недвижимостью	уступает на 3 % оцениваемому
■ Использование	уступает на 2 % оцениваемому
■ Физические характеристики	лучше на 5 % оцениваемого
■ Условия рынка	уступает на 4 % оцениваемому
■ Условия финансирования	лучше на 5 % оцениваемого
■ Местоположение	уступает на 3 % оцениваемому
■ Условия продажи	уступает на 7 % оцениваемому
■ Экономические характеристики	лучше на 4 % оцениваемого
■ Права собственности	уступает на 3 % оцениваемому

Решение задачи внести в форму таблицы.

Наименование показателей	Сравнение сопоставимого объекта с оцениваемым объектом, величина рыночно обоснованных поправок	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, ден. ед.
Цена продажи аналога ■ Права собственности Скорректированная цена	+3%	525000 +15750 540750
■ Условия финансирования Скорректированная цена	-5%	-27037,5 513712,5
■ Условия продажи Скорректированная цена	+7%	+35959,875 549672,375
■ Условия рынка Скорректированная цена	+4%	+21986,895 571659,27
■ Местоположение Скорректированная цена	+3%	+17149,778 588809,048
■ Физические характеристики Скорректированная цена	-5%	-29440,452 559368,596
■ Экономические характеристики Скорректированная цена	-4%	-22374,744 536993,852
■ Использование Скорректированная цена	+2%	+10739,877 547733,729
■ Компоненты, не связанные с недвижимостью Скорректированная цена	+3%	+16432,012 564165,741

Задача 5

Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м².

	Значение
Наименование показателей	показателей, ден. ед.
	показателей, ден. ед.
1. Стоимость основных фондов	1 575 000
2. Валовая выручка от основного вида деятельности:
- от сдачи в аренду офисного здания	250 000
3. Дополнительная выручка:
- плата за пользование автостоянкой	3 000
- плата от торговых точек	2 000
- плата от использования средств связи	5 000
4. Потенциальная валовая выручка	260000
5. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5 %)	13000
6. Действительная валовая выручка	247000
7. Расходы по эксплуатации здания
7.1. Постоянные (фиксированные) расходы:
- страхование имущества от пожара (1,67 % от стоимости ОФ)	26302,5
- амортизационные отчисления (2 % от стоимости ОФ)	31500
ИТОГО: постоянные расходы	57802,5
7.2. Эксплуатационные расходы:
- зарплата управляющему	6 000
- коммунальные услуги	10 000
- зарплата рабочих (охраны, гардероба, электроцеха)	10 000
- транспортный налог (1 % от фонда зарплаты работников)	100
- транспортные расходы	10 000
- прочие расходы	10 000
- накладные расходы	15 000
- банковские платежи	1 000
ИТОГО: эксплуатационные расходы	62100
7.3. Резервы - замена сантехники, мебели и другого имущества	5 000
ИТОГО: резервы	5 000
8. Общие расходы	124902,5
9. Прибыль от реализации	122097,5
10. Внереализационные расходы:
- налог на имущество (1,5 % от стоимости имущества)	23625
- налог на образование (1 % от фонда зарплаты)	100
- налог на жилье и соцкультбыт (1,5 % от действительной выручки)	3705
ИТОГО: внереализационные расходы	27430
11. Действительная прибыль	94667,5
12. Налог на прибыль (доход) - 24 %	22720,2
13. Чистая прибыль	71947,3

Задача 6

На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице.

Сопоставимые магазины	Чистый доход, дол.	Продажные цены, дол.	Коэффициент капитализации, в долях от единицы
Магазин 1	75600	600 000	0,126
Магазин 2	85800	750 000	0,114
Магазин 3	48667,5	450 000	0,108

Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямого сопоставления (прямой капитализации) и определить стоимость магазина, годовой доход от которого ожидается на уровне 65000 дол.

Решение:

Общий коэффициент капитализации (0,126 + 0,114 +0,108)/3 = 1,16 или 11,6%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта С_о составит:

С_о = 65000/0,116 = 560 344,83 долл.

Задача 7

Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:

доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет – 63 %;
ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) – 15,6 %;
ставка капитализации на собственный капитал – 12,36 %.

Решение:

Расчет общего коэффициента капитализации (К_общ.) можно представить следующей формулой:

К_общ. = К_кр.×У_кр. + К_{собств.к.}×(1 – У_кр.),

где У_кр. – кредитная составляющая (долговая доля инвестиций в оцениваемый объект), в долях от единицы;

К_кр. – ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная), в долях от единицы;

К_{собств. к.} – ставка капитализации на собственный капитал, в долях от единицы; (1 – У_кр.) – доля собственных средств, в долях от единицы.

К_общ. = 0,156×0,63 + 0,1236×(1 – 0,63) = 0,144012 или 14,4%.

Задача 8

Оценщик установил, что стоимость земли составляет 42% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 15,6%. Ставка капитализации для здания – 20,6%. Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (земли и здания).

Решение:

Расчет общего коэффициента капитализации (К_общ.) можно представить следующей формулой:

К_общ. = С_земли × К_земли + С_здания × К_здания,

где С_земли – стоимость земли в долях от общей стоимости имущественного комплекса (земля + здание);

К_земли – ставка капитализации для земли, в долях от единицы;

С_здания – стоимость здания в долях от общей стоимости имущественного комплекса (земля + здание);

К_здания – ставка капитализации для здания, в долях от единицы.

К_общ. = 0,2958 × 0,156 + 0,7042 × 0,206 = 0,19121 или 19,12%.

Задача 9

Определить общий коэффициент капитализации для офиса кумулятивным методом, если известны следующие данные:

на момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляет 8,925%;
по мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5,2%;
затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2,06%;
в случае необходимости продажа данного офиса займет определенное время (по сравнению с возможной быстрой реализацией правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2,04 %;
время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет 20,2 лет.

Решение:

Особенность данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих общего коэффициента капитализации - ставка дохода (процентная ставка) - определяется кумулятивным методом.

Ставка дохода вычисляется путем прибавления к безрисковой ставке дохода (она обычно равна ставке дохода на долгосрочные или среднесрочные правительственные облигации):

- поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций;

- поправки на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;

- поправки за низкую ликвидность фондов.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возврата капитала - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования ставки дохода, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус».

1. Ставка дохода:

8,925 + 5,2 + 2,06 + 2,04 = 18,225%.

2. Ставка возврата капитала:

100/20,2 = 4,951%.

3. Общий коэффициент капитализации:

18,225 + 4,951 = 23,176%.

Информация о работе Контрольная работа по «Экономике недвижимости»