Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

      Если  в тексте постановления (решения) местной  администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью [2, с.155-156].

      Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после вступления в действие Указа Президента РФ №1767 должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными.

      Документы, необходимые для государственной  регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

      На  учреждение юстиции по регистрации  прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

      1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

      2) волеизъявление участника сделки  соответствует его действительной  воле;

      3) представители сторон имеют надлежащие  полномочия;

      4) имущество находится в собственности  (хозяйственном ведении, оперативном  управлении) правоотчуждателя;

      5) договор заключен в требуемой  законом форме и содержит существенные  условия (признанные законом в  качестве необходимых для договоров  данного вида);

      6) соблюдены законные интересы  третьих лиц, не участвующих  в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[2, с.114]

      Согласно  ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая  требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

      1) юридических лиц, выходящие за  пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);

      2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

      3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

      4) совершенные гражданами, ограниченными  судом в дееспособности, без согласия  попечителя (ст.176 ГК РФ);

      5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

      6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

      7) требующие нотариального удостоверения  или государственной регистрации  по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

      8) заключаемые акционерным обществом,  в совершении которых имеется  заинтересованность (ст.84 Федерального  закона “Об акционерных обществах”);

      9) приватизации государственного  имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).[2, с.114-115]

      Проверка  законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

      Следует отметить, что учреждение юстиции  обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или  считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы.

1. Иванова  Н.Р. Споры о регистрации перехода  права собственности на нежилые помещения. Адвокат, 1999 г., № 9.

2. Постатейный  комментарий к Федеральному закону  “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”. Под общ.  ред. П.В. Крашенинникова. – Москва, 1999 г.

3. Сделки  с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – Москва, 2000.истрация прав на недвижимое имущество. Право и экономика, 1999 г., № 12.

4. Сергеев  В.И. Регистрация прав на недвижимое  имущество. Право и экономика, 1999 г., № 12.

5. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон, 1999 г., № 5.

6. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства 
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, действуют с 31 января 
1998 г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  нормативных актов.

Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.64 г. с последующими изменениями и  дополнениями.

1. Гражданский  кодекс РФ (части 1, 2) с последующими  изменениями и дополнениями.

2. Арбитражный  процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 г. № 123-ФЗ.

3. Федеральный  закон “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” № 122-ФЗ  от 21 июля 1997 г.

4. Правила  ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства

Российской  Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219

5. Постановление  Пленума Высшего Арбитражного  суда РФ от 25 февраля 1998 г. №  8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

6. Постановление  правительства РФ от 26.02.98 г. №  248 “Об установлении максимального  размера платы за государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Задача 1

      Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного метода, если стоимость участка земли составляет 189.000 дол., восстановительная стоимость здания офиса составляет 1.560.000 дол., общий износ здания составляет 20% от восстановительной стоимости.

      Решение:

      При затратном подходе оценочную  стоимость  объекта  недвижимости  определяют как  разность  между  стоимостью  их  полного воспроизводства  и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно  определить по формуле:

Ц_н = ПСВ – И + Ц_з,

где Ц_н – стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства  оцениваемого имущества;

И – стоимость  износа оцениваемого имущества;

Ц_з – стоимость участка земли.

      Причем  под  полной  себестоимостью  воспроизводства   (ПСВ)   понимают стоимость  строительства  точной  копии  здания  в   текущих   ценах   и   с использованием таких же материалов, строительных  стандартов,  дизайна  и  с тем же качеством работ, включая  и  все  недостатки,  присущие  оцениваемому объекту.

Ц_н = 1560000 – 312000 + 189000 = 1437000 дол. 

Задача 2

      Определить затратным методом стоимость дачи, если известны следующие данные:

а) площадь дома 100 м², затраты на строительство 1 м² аналогичного дома = 210 дол.;

б) площадь гаража 60 м², затраты на строительство 1 м² аналогичного гаража = 104 дол.;

в) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2000 дол.;

г) неустранимый физический износ дома составляет 3090 дол.;

д) для определения устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, 
и определен процент их физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом представлены 
в таблице.

 

е) устранимый функциональный износ дома составляет 1020 дол.;

ж) рыночная стоимость земельного участка составляет 5050 дол.

      Решение:

1. Полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней:

210×100 = 21000 дол.,

104×60 = 6240 дол.,

21000 + 6240 + 2000 = 29240 дол.

2. Сумма  всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи:

3090 + 1600 + 1020 = 5710 дол.

3. Общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом:

29240 –  5710 + 5050 = 28580 дол. 

Задача 3

      Определить стоимость предприятия затратным методом, если известно, что:

      а) ставка земельного налога составляет 3,15 р. за 1 м², площадь 
земельного участка равна 4 км²;

      б) стоимость строительства главного здания по смете - 
114,4 млн р., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по 
смете – 20,6 млн р.;

      в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20% от сметной стоимости 
главного здания;

      г) прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала в земельный участок и главное здание;

     д) износ главного здания и вспомогательных зданий составляет 2% от их стоимости строительства по смете.

      Решение:

      1) Нормативная цена земли:

      НЦЗ = 17×3,15×4000000 = 214,2 млн.р. 

      2) Восстановительная стоимость главного здания:

      114,4 + 114,4×0,2 = 114,4 + 22,88 = 137,28 млн.р. 

      3) Полная восстановительная стоимость главного здания:

      137,28 + (214,2 + 137,28)×0,2 = 137,28 + 70,296 = 207,576 млн.р. 

      4) Текущая стоимость главного здания:

      207,576 – (114,4 + 20,6)×0,02 = 207,576 – 2,7 = 204,876 млн.р. 

      5) Стоимость предприятия:

      204,876 + 214,2 = 419,076 млн.р. 
 
 

Задача 4