Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

      4. Аналогичным случаем является  возникновение права залога в  силу закона по договору ренты.  В данном случае правоустанавливающим  документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты.

      Наличие государственной регистрации создает  презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

      1) во многих случаях судебное  решение выступает в роли правоустанавливающего  документа, являющегося основанием  для проведения государственной регистрации (п.1 ст.17, ст.28 Закона о государственной регистрации);

      2) судебным актом, чаще всего  определением суда, государственная  регистрация может быть приостановлена  до вынесения судом решения  по существу (п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации);

      3) государственная регистрация, являясь  ненормативным актом государственного  органа, в случаях, если она  не соответствует законам или  иным правовым актам и нарушает  права или законные интересы  заинтересованных лиц, может быть  обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, ст.241 Гражданско- процессуального кодекса РСФСР);

      4) в судебном порядке по иску  заинтересованного лица могут  быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации);

      5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”; ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ).

      Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

      Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

      С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК) и др. [5] 

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      2.1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Прежде  чем начать рассматривать порядок  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нужно хотя бы бегло остановиться на вопросе о том, кто является участником данного вида правоотношений.

      Итак, ст.5 Закона о государственной регистрации  говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

      Думается, что в рамках данной работы нет  необходимости подробно останавливаться  на собственниках и обладателях  иных, требующих обязательной государственной  регистрации, прав на недвижимость.  Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.

      Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” предусмотрено, что государственная  программа приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

      Согласно  ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые  могут быть собственностью только Российской Федерации (например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19 Лесного кодекса)).

      Правовые  действия от имени Российской Федерации  и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени  муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

      Что же касается органов, осуществляющих государственную  регистрацию на недвижимое имущество  и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и  далека пока от окончательного формирования.

      Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ. 

2.2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Единый  государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее  ЕГРП), как гласит ст.12 Закона о государственной регистрации, “содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях”.

      Фактически  ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

      1) книги учета документов;

      2) непосредственно записи о конкретных  объектах недвижимого имущества,  существующих и прекращенных  правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных  ограничениях (обременениях) прав, произведенных  в соответствии с установленными требованиями;

      3) дела правоустанавливающих документов.

      Учреждение  юстиции по регистрации прав в  обязательном порядке ведет книгу  учета документов, принятых на государственную  регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем  заявлении о регистрации права  на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

      Книга содержит информацию обо всех поступивших  на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение  об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге  и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

      Если  же принимается решение об осуществлении  государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации  отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной  регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

      Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь  также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра  прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

      Также учреждение юстиции по регистрации  прав может вести и иные книги  учета, необходимые для его работы (например, Регистрационной палатой  УР ведется Журнал регистрации запрещений и арестов и др.)

      Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого  имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или  условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципов единого объекта недвижимого имущества.

      Следует отметить, что пока на практике и  у нас, в Удмуртии, и в других регистрационных округах, где система  государственной регистрации переживает этап становления, как правило, отсутствуют  разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов. Эти разделы появятся только в ЕГРП тогда, когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена регистрация прав. Пока же существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах, поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, согласно ст.289 ГК РФ, и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ), которая возникает с момента регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной регистрации.

      Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.