Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

НОУ СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ БИЗНЕСА, УПРАВЛЕНИЯ И ПСИХОЛОГИИ

 

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

 

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант № 2

 

Выполнил:

Ровинская Ю. К.

студентка группы 229 «ум»

Зачетная книжка № 09-2102у

Проверил:

Вострова  А. А.

 

 

 

Красноярск 2012

Содержание

 

Введение	3
Понятие недвижимости. Рынок недвижимости и его особенности в России	4
Практическое задание	13
Заключение	23
Список использованных источников	24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  возникновение различных организационно – правовых форм предпринимательства  привели к качественному изменению  финансового рынка и к выделению  самостоятельного сегмента рынка недвижимости, который за последние годы стал формироваться  и развиваться быстрыми темпами.

Поэтому пристальное внимание в настоящее время обращается на изучение и управление рынком недвижимости.

В России в настоящее время  происходит активное формирование и  развитие рынка недвижимости. Существующий в настоящее время рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Недвижимое имущество  является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Только эффективное управление недвижимостью на основе комплексного системного подхода, разумного использования зарубежного опыта и российских особенностей позволит решить задачу наиболее эффективного управления недвижимостью и ее оценки.

 

 

 

 

1. Понятие недвижимости. Рынок недвижимости и его особенности в России

 

Рынок недвижимости, как  относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости —  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Однако более полным будет  определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием  новых объектов недвижимости, так  и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости —  это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Он является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Это как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Так же рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

-  создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость.

Выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника: куплю-продажу объектов недвижимости; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
• с частичным или полным изменением состава собственников: приватизацию; национализацию; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; внесение в уставный капитал; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
• без смены собственника: инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; введение (снятие) сервитутов и иных обременении; страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в  обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты  формируется под влиянием многочисленных факторов:

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение;
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.;
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология;
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.);
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости;
• национальные и культурные условия: традиции населения;
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может  быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке  новой фабрики может вызвать  значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства  большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так  далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю  будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам  за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение  уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения  изменяется во времени и от места  к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения  существующей недвижимости, что связано  с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость –  это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая  цена, которую принесет продажа участка  на конкурентном и открытом рынке, когда  покупатель и продавец действуют  разумно и на сделку не влияют посторонние  стимулы.

 

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в  своем развитии подчиняется экономическим  законам. Однако специфика нашей  страны накладывает определенные особенности  на его развитие.

Формирование рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие рынка недвижимости сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на рынок недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития рынка  недвижимости в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения рынка недвижимости многие исследователи относят к середине 1990г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992г. - с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости.