Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Начальная ситуация на рынке  жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась  следующими особенностями:

• оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
• значительное превышение спроса над предложением;
• система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;
• поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;
• форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода  произошел резкий рост цен на объекты  жилой недвижимости в 7-8 раз.

Следующий период, который  в различных регионах России проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

• начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;
• коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
• поведение продавцов и покупателей - рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;
• темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также  развитие рыночных механизмов в итоге  привели к тому, что в конце  переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная  нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.

Следующий этап развития жилищного  рынка - стадия продвинутого, сформировавшегося  рынка.

В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое  внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.

Становление рыночных отношений  в сфере недвижимости, а также  закономерное вовлечение российской экономики  в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие рынка недвижимости было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие рынка недвижимости начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

Сейчас же рынок недвижимости в России развивается в лучшую сторону, но над этим нашему государству  еще предстоит много поработать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическое задание

 

Задача №1:

Оценка гостиниц имеет  ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности.

Например, общая площадь  помещений гостиницы не имеет  такого большого значения, как способность  привлечь потенциальных клиентов. Эта  способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов.

При определении стоимости  гостиницы необходимо, прежде всего, выяснить к какому классу относится  оцениваемая гостиница.

Мировой опыт свидетельствует, что все гостиницы можно разбить  на определенные классы:

1. Центральные гостиницы от трех до пяти звездочек с вместимостью от 200 до 1000 мест. Расположены такие гостиницы, как правило, в центральной части крупных городов, вблизи деловых и торговых центров или рядом с аэропортами. В них предоставляются услуги высокого качества круглосуточно. Все номера имеют ванные комнаты, теле-, радиоаппаратуру, телефон и т.п. Имеются большие холлы, рестораны, бары, магазины, конференц-залы.
2. Небольшие гостиницы, как правило, трехзвездочные. В таких гостиницах ванные комнаты могут быть не во всех номерах. Могут отсутствовать также рестораны и конференц-залы. Общественные помещения могут быть небольших размеров.
3. Гостиницы, прилегающие к автомагистрали и предназначенные для обслуживания туристов и водителей.
4. Гостиницы, расположенные на берегу моря или курортах. Работа таких гостиниц носит сезонный характер.

После выяснения, к какому классу относится гостиница, оценщику необходимо уточнить, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц и какова она будет в будущем.

Оценку гостиниц можно производить и как объект недвижимости, и как предприятия.

Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов. Большая часть доходов обычно поступает от сдачи в аренду номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации ресторанов и бара и/или конференц-зала.

Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. При оценке помещений общественного пользования, таких, как рестораны, конференц-залы, следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т.д.

После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, лифтов и т.д.

Затем оценивается  общее состояние гостиницы: внешний  вид, состояние крыши и др. Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта.

На прибыльность гостиницы  влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок.

Оценку стоимости  гостиницы можно произвести  тремя методами: затратным, сравнения продаж и доходным. При этом важно помнить, это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие.

При расчете стоимости  гостиницы затратным методом  сначала определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ. Уменьшив восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Можно учесть стоимость нематериальных активов.

Метод сравнения  рыночных продаж малоприменим ввиду  отсутствия достоверной информации.

Для гостиниц как  бизнеса с более или менее  стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. Первым шагом является определение валовой выручки. Для определения средней суточной стоимости проживания в номере необходимо ежегодное исследование рынка гостиничных услуг. После этого можно рассчитать валовую выручку от эксплуатации гостиницы.

Следующий шаг - оценка заполняемости гостиницы.

Третьим шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек.

Неотъемлемой  частью расходов является создание восстановительных фондов за счет амортизационных отчислений.

Суть данных издержек заключается в том, что часть  денежных средств надо выделять на замену изнашиваемых со временем материальных фондов, например, кровли, элементов отопления, мебели и т.п.

Далее следует выполнить расчет платежей в бюджет.

Итоговым этапом оценки стоимости гостиницы, как  и любого другого объекта, является сведение результатов, полученных разными методами с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой оценки стоимости.

 

Условия задачи:

Предлагается  оценить стоимость гостиницы  методом капитализации дохода.

Исходные данные для расчета представлены в таблице 1 и таблице 2.

Выбор варианта исходных данных осуществляется по последней  цифре номера зачетной книжки.

Расчет ожидаемой  величины денежных доходов от эксплуатации гостиницы необходимо представить в виде таблицы (таблица 3).

Срок использования гостиницы 6 лет, затем планируется продажа  этого объекта.

Окончательная величина стоимости  гостиницы определяется суммированием  дисконтируемой величины денежных поступлений  по годам и дисконтированной чистой стоимости объекта от продажи.

Чистая стоимость объекта  от продажи определяется делением  валовой выручки от поступлений  шестого года  на коэффициент  капитализации, из полученной величины стоимости необходимо вычесть процент  комиссионного вознаграждения (для всех вариантов 3% от валовой выручки).

 

 

 

Таблица 1 «Исходные данные для расчета стоимости гостиницы»

Показатели	Вариант №2
Количество номеров люкс Количество стандартных  номеров Общее количество номеров Средний тариф номера люкс за сутки, руб. Средний тариф стандартного номера за сутки, руб. Доход от ресторана (% дохода от апартаментов)	25 150 175 700 300 12%
Информация по расходам Апартаменты (% дохода от апартаментов) Ресторан (% дохода от ресторана) Платежи налога на землю  ежегодно, тыс.руб. Резервный фонд на один номер  в 1 год, тыс.руб. (с последующим ежегодным ростом на 5%)	50% 83% 850   2,5
Коэффициенты анализа Коэффициент дисконтирования, % Коэффициент капитализации, %	22% 13%

 

Таблица 2 «Коэффициенты  роста анализируемых показателей  по годам»

Коэффициенты роста по годам, %	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс, %	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера, %	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0

Решение:

Проведем расчет ожидаемых  денежных доходов.

Итоговая выручка по всем категориям номеров будет рассчитываться как:

В^год = ∑ К_k * T_k * 365 * k_k^зап

где К_k – количество номеров категории k; T_k – средний тариф номера категории k в сутки; k_k^зап – коэффициент заполняемости, %.

Кроме того, в расчете  учтено изменение средних тарифов. В каждом следующем году рост тарифов  осуществляется от предыдущего уровня.

Доходы от ресторана приняты  в размере 12% от доходов апартаментов:

В_респ^год =∑ К_k * T_k * 365 * k_k^зап * 12%

Расходы на апартаменты составляют по условию 50% от их дохода:

Расходы на ресторан составляют по условию 83% от дохода ресторана.

Налог на землю фиксирован и составляет 850 тыс.рублей в год.

Резервный фонд в первый год составляет 2,5 * 175 = 437,5 тыс.рублей, в каждый последующий – на 5% больше, чем в предыдущем году.

Результаты расчетов приведены  в таблице 3.

 

 

 

Таблица 3 «Расчет ожидаемой  операционной прибыли»

Расчетные показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год
Ожидаемая дневная выручка  от сдачи всех номеров люкс, тыс.руб.	17,50	19,25	20,79	22,04	23,14	24,30
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи всех номеров люкс, тыс.руб.	6 387,5	7 026,3	7 588,4	8 043,7	8 445,8	8 868,1
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи всех номеров люкс, с  учетом заполняемости, тыс.руб.	3 193,8	3 864,4	4 553,0	5 228,4	5 489,8	5 764,3
Ожидаемая дневная выручка  от сдачи всех стандартных номеров, тыс.руб.	45,0	49,5	53,5	56,7	59,5	62,5
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи всех стандартных номеров, тыс.руб.	16425,0	18067,5	19512,9	20683,7	21717,9	22803,8
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи всех стандартных номеров, с учетом заполняемости, тыс.руб.	13140,0	15176,7	16976,2	18615,3	19546,1	20523,4
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи всех апартаментов, с учетом заполняемости, тыс.руб.	16333,8	19041,1	21529,2	23843,7	25035,9	26287,7
Доход от ресторана, тыс.руб.	1 960,1	2 284,9	2 583,5	2 861,2	3 004,3	3 154,5
Всего доходов, тыс.руб.	18293,8	21326,1	24112,7	26704,9	28040,2	29442,2
Годовые расходы на апартаменты, тыс.руб.	8 166,9	9 520,6	10764,6	11921,8	12517,9	13143,8
Годовые расходы на ресторан, тыс.руб.	1626,8	1896,5	2144,3	2374,8	2493,6	2618,3
Налог на землю, тыс.руб.	850,0	850,0	850,0	850,0	850,0	850,0
Годовой резервный фонд, тыс.руб.	437,5	459,4	482,3	506,5	531,8	558,4
Итого расходов, тыс.руб.	11081,2	12726,4	14241,3	15653,1	16393,3	17170,5
Чистый операционный доход, тыс.руб.	7 212,6	8 599,6	9 871,5	11051,8	11646,9	12271,7
Дисконтированный операционный доход, тыс.руб.	5 912,0	5 777,8	5 436,3	4 988,8	4 309,3	3 721,7