Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

1. Основные термины и определения. Понятие недвижимости.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Недвиж-ть – зем. уч-ки, уч-ки недр, ограничен. Водн. Объекты, а также объекты, перемещ-е кот. без несоразм-го ущерба их назначению невозможно. Н-р: зд., соор., леса и иные зел насажд-я с многолетн. циклом развития.

Ст-ть Н= Ст зем. уч-ка+Ст улучш-й

Рынок недв. – абстакция сделок с недв-ю, прав и интересов и инф-ии.

Недв. имущ-во – вещи = Недв.

Недв. собств-ть – оформлен. должным образом права  на недв. имущ-во.

Сервитут  – право огранич. польз-я чужой  недв.: - частный; - публичный.

Различия  м/у «цена» и «рын. ст-ть»

Цена  – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в  рын. ценах.

2. Законодательная  база расчетов  в экономике недвижимости. Источники информации.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Источники рыночной инф-ии – те ист-ки, из кот. мы м. получить исх. данные д/вып-я расчетов, и эти ист-ки м. классифиц. на группы:

1. нормативн. ист-ки;
2. источники рын. инф-ии:
• непосредств. уч-ки сделок;
• профессион. уч-ки рынка (банки, страх. компании, риэлторы, девелопер – инвестируют ср-ва в объект, консультанты по рынку недв.);
• органы гос. упр-я;
• СМИ.

* досупность +↓

* надежность -↓

3. Виды цен на  рынке недвижимости.

Цена  – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Цеы на рынке Н. м. классифицировать по 4-м критериям:

1. по числу ране совершен. сделок с объектом Н.:

• цены первичн. рынка;

• цены вторичн. рынка.

2. по субъекту рыночных отношений:

• цены спроса (пок-ли) <;
• цены предл-я (продавцы) >.

3. по стадии инвестицион. цикла:

• сметные цены <;
• рыночн. цены (цены продажи)>.

4. по степени регулируемости:

• регулируемые цены (гос.);
• рыночные цены.

 

4. Балансовая, рыночная  и ликвида-ционная  стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в  рын. ценах.

1. Балансовая ст-ть – ст-ть Н. по ПБУ (правила бух. учета), явл-ся справочной величиной, привод. в отчете об оценке, принадл. юр. лицу – не соотв. рыночн. ст-ти.

2. Рыночная  ст-ть – наиб. вероятн. цена продажи  объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса, не испыт. никакого давления, облад. достат. вр. д/осущ-я сделки и платеж осущ-ют закон. образом в ден. ср-вах.
3. Ликвидацион. ст-ть – ст-ь ускорен. продажи объекта. С_ЛИКВ.=С_РЫН.-Скидка. Скидка д.б. назначена д/гарантирован. быстрой продажи объекта на рынке (lim=25%)

5. Инвестиционная, потребительская  и налоговая стоимости  недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в  рын. ценах.

1. Инвестицион. ст-ть – ст-ть, кот. явл. суммой рын. ст-ти объекта и величины инвестиций, кот. необх. произвести в объект д/довед-я его до сост-я, отвечающ. треб-ям инвестора.

Индивид-на д/кажд. за счет вел-ны инвестиц. С_ИНВ.=С_РЫН.+Инв.

2. Потребит. ст-ть (выкупная цена) – сумма рыночн. ст-ти недв. и компенса-ции теряемых продавцом благ в результате продажи объекта.

С_ПОТР.=С_РЫН.+Компенс.

3. Налоговая  ст-ть – ст-ть Н., кот. явл.  базой д/исчисления зем. налога  или на-лога на имущ-во. База д/налога на им-во: - физ.л. – остат. инвентаризацион. ст-ть – предпр. и орган.; - юр. л. – остат. баланс. ст-ть иму-ва – проектн.-инвент. бюро ПИБ (БТИ).

База  д/зем. налога – кадастровая ст-ть (руб./м² в год).

7. Сметная стоимость  недвижимости. Стоимость  восстановления и  стоимость замещения объекта оценки.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в  рын. ценах.

1. Сметн.  ст-ть (цена строит. продук-ции) –  ст-ть затрат инвестора, необх.  д/ созд. зд./соор. См. ст. опред. по  методич. док-ам стр-ва и по Своду правил по опред-ю ст-ти стр-ва в составе предпроектной и проектно-сметной док-ции (84г.).

С_СМ=С_СМР+С_{ОБОР,МЕБ,ИНВ}+С_МОНТ+С_{ПР. РАБ}

2. Ст-ть  восстан-я и замещения объекта  оценки – модификации см. ст-ти, кот. исп-ся в эк. Н.

Ст-ть восстан-я – ст-ть стр-ва точной копии объекта оценки со всеми присущими ему недосатками, эл-ми устаревания и неэфф-ти.

Ст-ть замещения  – ст-ть стр-ва похоже-го бъекта на объект оценки без учета эл-ов устаревания  и неэфф-ти. 

6. Залоговая, инвентаризационная  и ка-дастровая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в  рын. ценах.

1. Залоговая  ст-ть – та ст-ть объекта,  по кот. он м.б. принят банком  в кач-ве предмета ипотеки.  С_ЗАЛ. c [0,75%*С_РЫН]

2. Инвентаризац. ст-ть (инвентарная) – ст-ть Н, опред-ая органами гос. инвент-ции по методике, утвержд. Правит-ом России. Не совпад. с баланс. и рыночн.

И.с. опред. на основе укрупнен. пок-ей восстан. ст-ти (УПВС).

ПИБ –  тех. паспорт (проектно-инвент. бюро) – СПб.

БТИ –  бюро тех. инвент. – Москва.

УТИ –  упр-е тех. инвент. – регионы.

Мощн.*С_УД., произвести индексацию.

3. Кадастровая  ст-ть – ст-ть недв., опред. органами  гос. упр-я (зем. коми-тетом). Кад.  ст-ть по своей вел-не < рын. ст-ти зем. уч-ков и м. дифф-ся орг-ми субъекта РФ в завис-ти от цен-ности зем. уч-ка. Кад. ст-ть исп-ся д/след. целей: 1) опред-е ставки зем. налога; 2) оценка ст-ти зем. уч-ка при его внесении в уст. капитал создавае-мого акц. общ-ва путем преобраз-я гос. унитарного предпр-я ГУП; 3) расчет гос. аредной ставки за зем. уч-к.

А=С_КАД*Ст_{РЕФИНАНС}(8,5%год..)

8. Утилизационная и  страховая стои-мости,  стоимость специализированного  имущества.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Утилизац. ст-ть – ст., кот. м.б. полу-чена  при ликвидации объекта за  счет распродажи отд. его эл-ов  с учетом затрат на эту распродажу.

С_УТИЛ=∑С_{ЭЛ.(БЕЗ НДС)} – Затраты на прод.

2. Страховая  ст-ть – ст. Н, кот. явл. ба-зой  д/уплаты страх. взносов. Вносится в договор страх-я объекта.

С_СТР.=(0÷100%)С_РЫН

3. Ст-ть  специализ. имущ-ва – вид ст-ти, кот. исп-ся вместо рын. ст-ти (наиб. вероятн. цена продажи объекта  на откр. кокурентн. рынке при  усл-ии, что пок-ль и продавец  действ. с одинак. степ. интереса) в отношении тех объектов, кот. отсутствуют в рын. обороте.

9. Классификация подходов к оценке недвижимости.

Под подходом к оценке понимается рассмотр-е какого-либо явл-я с т.з. выбран. критерия оценки.

Подходы к оценке (фед. станд. оценки):

1. Сравнительный подход:
• метод рыночных сравнений;
• метод квалиметрии;
• метод аналогий.
2. Затратный подход:
• метод балансовой оценки;
• метод сметного ценообр-я;
• затратный метод;
• метод дисконтир-я сметн. ст-ти;
• метод вычитания (выд-я д/Н в целом)
3. Доходный подход:

• метод прямой капитализации;

• метод дисконт-я денежн. потока;
• метод ипотечн. инвестиц. анали-за;
• метод остатка.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях. 

10. Виды экспертиз  в экономике недви-жимости.

Перед началом вып-я экон. расчетов необх. получить исх. инф., позволяющ.:

1. опред. состав прав на объект и воз-можн. их обременения, что вып-ся с пом. юридич. экспертизы;
2. опред. степень технич. сост-я объек-та (технич. экспертиза/аттестация):
• степ. износа (%);
• огранич. на подачу инжен. ресур-сов;
• кач-во планир. реш-й и архит. оформл-я;
• транспортн. доступность.
3. опред-ся безопасность объекта д\чел-ка и окр. среды (эколог. эксп.)

Первичная экспертиза – юридическая.

11. Принципы оценки  недвижимости, связанные  с анализом объекта.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот  руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1. Принцип предельн. продуктивн-ти:

1. д/кажд. объекта или земельн. уч-ка сущ-ет некий оптимаьн. размер инвес-тиций,ведущий к max ст-ти объекта. До тех пор, пока этот объем инвестиций не достигнут, темп роста рын. ст. объекта соотв. или ало отлич-ся от темпа роста инвестиций. По достиж-ии оптим. объема инвестиций рост рын. ст. при-останавл., а в некот. случ. м. приобрести обр. знак (улучш. стан-ся ухудш-ми);
2. уд. рыночн. ст-ть (н-р, 1 м²) на ма-лых объектах всегда выше, чем на больших, при проч. равн. усл-ях. Т.о. данный принцип отражает из-вестн. эффект масш., проявляющ. в эк-ке.

2. Принцип  остаточн. ст-ти земли

3. Принцип  изменяющ-ся пропорций

4. Принцип  изменения.

13. Принцип наиболее  эффективного использования  объекта на рынке.  Этапы его применения.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот  руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

Явл-ся ведущим, соедин. в себе все принципы оценки.

Наиб. эфф-е  исп-е объекта (НЭИ) – такое, при  кот. из всех вар-ов исп-я объекта, явл-ся: 1) законными; 2) физич. возм-ми; 3) финанс. обеспеч.; 4) экон. оправдан. (рентабельн.) приводит в итоге к max ст-ти зем. уч-ка или всей Н в целом. Опред-е наиб. эфф-го вар-та произв-ся по пок-лю ЧДД: