Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

- сост. схему фин. потока («+» и «-»  эл-ты); - эл-ты фин. потока необх.  дисконтир-ть путем умнож-я на  коэф. α=1/(1+Е)^t

Анализ  наиб. эфф. исп-я вып. в 2 этапа:

1) опред.  НЭИ условно свободного зем.  уч-ка. 2) осущ. анализ НЭИ с имеющ.  строением/-ями, улучшениями. Кажд. этап начин-ся с метода «мозгового  штурма», когда выдвиг-ся как  м. > кол-во вар-ов исп-я объекта.Затем на кажд. этапе послед-но отвергаются вар-ты, не соотв. треб-ям законодат-ва,не м.б. реализ. технич. и не позвол. привлечь треб-ый объем финн. ресурсов. По оставш. вар-ам (max 4-5) произв. расч. ЧДД. Экономич. оправдан. вар-т:

ЧДД>0 -> max (наиб. эфф.) 

12. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот  руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1)Принцип спроса и предлож-я: рын. ст-ть отражает соотнош-е спроса и предлож-я в конкретн. секторе и на опред. террит. Если спрос растет – рын. ст. увел. При возраст. предл-я – наоб., уменьш-ся. Принцип спроса и предл-я исп-ся при соглас-ии рез-та оценки, а также учит-ся при анализе экон. ситуа-ции и построении прогноза развития рынка и перспектив функционир-я объекта оценки на нем.

2)Принцип конкуренции: рын. ст. как опред. вид. ст-ти м. сложиться толь-ко при достат-но большом числе объектов и их потреб-ей. В противн. сл. м. говорить о юбом др. виде ст-ти, кроме рыночн. О наличии кокур-ции в каком либо сектре Н. м. судить по активн-ти рынка, кот. измер-ся числом сделок в ед-цу вр. На малоактивн. рынке конкур-я практич. отсутств. (вед. д/сравнит. подхода)

3)Принцип соответствия отраж. завис-ть рын. ст-ти Н. от кач-ва окр. ср. Согл. данному принциу оценщик обязан выявить сущ-щие треб-я, станд., предъявл-е суъектами рынка к Н. оценив. типа, а затем учесть их наличие (отсутствие) у объекта оценки.

4)Принцип замещ-я показ-ет, что ур-нь рын. ст. опред-ся наименьшими из цен сделок с аналог. объектами, зфиксирован. в недавнем прошлом, т.е. ст. объекта на рынке опред. наименьш. ценой, по кот. м.б. приобрет. др. аналог. Н., если т. такая замена не связ. с долгосрочн. дорогостоящ. задержкой. (ведущ. д/затратн. подхода)

5)Принцип ожид-я: Н. имеет ст., т.к. способна удовл-ть потр-ти потенц. собствен., быть и полезной, т.е. чем выше ожидания субъектов рынка по поводу буд. доходов, выгод, кот. способен принести им объект в сложивш. рыночн. усл-ях, тем выше его ст-ть. (вед. д/доходн. подхода)

15. Классификация видов  оценки.

 

14. Основные факторы,  влияющие на рыночную  стоимость недвижимости.

Ценообразущ. ф-ры – различн. рода обстоят-ва, сущ-ным  образом влияющ. на пок-ли функционир-я  конкр. объекта в сложивш. на дату оценки усл-ях. В завис-ти от рода этих обстоят-в ценообр. ф-ры делятся на:

1) технич. ф-ры: р-ры зем. уч-ка и строений, мат-лы осн. строит. констр. и др. эл-ов зд. и соор., несущ. спос. грунтов,  оснащен-ть объекта инжен. сетями, местополож-е Н, ее износ, налич-е источников экологич. загрязн-я и степ. его риска, опасности природн. катаклизмов, особен. климата и соотв-е им конструкт. и планировочн.реш-й зд.

2) фин.-экон. ф-ры: доступность, необх-ть кредитн. ресурсов, условия их исп-я (ст. процента, сроки кредт-я, графики возврата), ур-нь спроса и предл-я на рынке Н, темпы инфляции, налоговый режим, в т.ч. определяющ. косвен. издержки предприним-ей в стр-ве, прод-ть маркет. периода, сложивш-ся ур-нь цен продажи и аренды различн. типов объектов, сост-е альтернат-х рынков, р-р коммунальн. платежей, ст-ть стр-ва аналог-х объктов. Влияние данных ф-ров зачас-тую прямо противоположно. Н-р, пониж-е вел-ны коммун. плат-ей при-ведет к сокращ-ю затрат по сод-ю объектов и сметн. ст-ти при их строит-ве, но одноврем-но вызовет рост цен на рынке Н.

3) соц. ф-ры: образ жизни нас-я, их архит.-планиров-е предпочтения, числ-ть нас-я и ср. ур-нь доходов, ур-нь рожд-ти, приоритеты в удовл-ии потр-тей, людность террит-ии распол-я объекта, престижность ближайш. окруж-я и репутация р-на, усл-я д/миграции, культура и традиции домостр-я и вед-я бизнеса. Н-р, увел-е подвижн-ти насел-я ведет к увел-ю спроса практич. во всех секторах рынка Н. и соотв. способств. росту цен.

4) юрид. ф-ры: общ. хар-р законодат-ва, затраты на регистр-ю права собств-ти, ур-нь полит. рисков, правила зонирования террит-й, имеющ. обреме-нения объекта и возм-ть их отмены или, наоб., устан-я, продолж-ть и ст-ть оформл-я разл. рода разреш-й. Н-р, рост полит. нестаб-ти вдет к уменьш-ю цен на рынке Н.

Влияние многих ценообр-х ф-ров оказ-ет индивид. возд-е на ст-ть Н. В некот. сл. один и тот же ф-р м. оказывать как повыш-щие, так и пониж-е возд-е на ст-ть объектов.

17. Маркетинговая характеристика  подходов к оценке  рыночной стоимос-ти  недвижимости.

М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х  т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.

З –  наст/прошл. с т.з. продавца

Д –  наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца

С –  наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с  учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях. 

16. Процедура оценки  рыночной стои-мости  недвижимости.

Задание на оценку предусм.:

1) формир-е  цели (цель м. предусм. соверш-е сделки купли-продажи, арен-ды, вклада в уставн. кап. создаваем. предпр., ипотеку объекта в целях обеспеч-я получ-го кредита, застройку зем. уч-ка и т.д.); 2) опред. даты оцен-ки; 3) вид оценив. ст-ти; 4) опред. сос-тав оценив. прав; 5) вып-ть точное опи-сание оценив. имущ-ва (состав, техн. сост-е)

Анализ  наиб. эфф. исп-я:

1) условно  своб. Н; 2) Н с уже использ. зд. При этом разреш. не ис. какой-либо  подход т. в 2-х случ.: 1) если  имеется достат. кол-во рын. инф-ии в отнош. объектов аналогов, т.е. исп-е т. срав-нит. подход; 2) отсутствие инф-ии д/прим. какого-либо подхода.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Согласование  результатов

Д.б. т. 1 сумма сделки, разброс ≤30%

М.б. вып-но 2-мя способами:

1) в  виде ср-арифметич. в случае, если  д/всех примен. методов разброс  рез-ов ≤30%; 2) в виде средневзвеен., когда надежн. исп-я разных методов  призна-ется различной.

n - % (вес) значимости

18. Доходный подход  в оценке недви-жимости. Его суть, достоинства и не-достатки.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Суть: позв. оценить рын. ст-ть недв. в завис-ти от вел-ны того подхода, кот. объект способен принести собств-ку в сложившихся рыноч. усл-ях.

Год. арендн. плата – руб./год

Позв. превести в руб.

Рын. ст-ть Н: С=ЧОД/ε

ε –  норма дисконт (капитализации)

ЧОД –  чист. операц. доход (ар. плата)

Достоинства подхода: 1) позв. оценке объектов, основан. на прошл. и сегодн. сост. рынка доп. оценкой, основан. на будущ. сост. рынка; 2) позв. рын. ст-ть объекта опред. в завис. от доходности объекта.

Недостатки: 1) явл. наиб. субъективн. из всех 3-х подходов, т.к. опирается на прогноз будущ. сост. рынка; 2) слож-ности в опред. вел-ны коэф. капитали-зации из-за недостат. объема инф. на рынке. 

19. Учет ценности  денег во времени.

20. Амортизационная  таблица по кре-диту

21. Виды доходов от  недвижимости.

М. классифиц. с 2-х т.з.:

1. По  уровню:

1) потенц. валовой доход ПВД=PGI – теор. вел-на год. арендн. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рыночн. усл-ях, когда не учит. никакие виды потерь:

- недозагрузки; - неплатежи.

2) действит. (эффект.) валовой доход ДВД=EGI – уменьш. ПВД на потери от неплатежей и недозагрузки.

3) чистый  операцион. доход ЧОД=NOI – ДВД, уменьш. на 5 ст. расходов, связан. с сод-ем Н. а) операц. расх. (эксплуатц.) – связ. с экспл. Н, относи-мые на с/ст П, Р и У за искл-ем: - амор-тизац. расх. по объекту (зд. или соор.); - фин. выплат (дивид. акционерам/ уплата % кред.); б) налоги на Н (год-я): зем. налог, налог. на имущ-во; в) затраты на страх-е недв.; г) затраты на упр-е собств.; д) резерв на замещ-е быстроизнаш. эл-ты строения.

4) доход  до налогообл-я

5) доход после налогообл-я

2. По  периодичности поступления:

1) единоврем.  доход (н-р: ∑ от продаж)

2) периодич. доходы (н-р: ∑ от аренды)

22. Виды затрат, связанных  с недвижи-мостью

1. По  целевому назнач-ю:

1) инвестиц. затраты (д/чего?) – д/развития  Н, т.е. улучш. ее св-в: - на реконстр., - на новое стр-во

2) операц. затраты: - текущ. кап. ре-монт объекта; - экспл. расх. по сод-ю объекта

2. В  завис-ти от объема оказываем.  ус-луг:

1) пост. затраты – не зависят от  объема исп-я, степ. исп-я, загрузки: - налоги (зем., на имущ-во); - часть ком. услуг (связь, свет, охрана, канализ., отопле-ние (<10гр.))

2)перемен.  затраты – прямопропорц. объему  исп-я: - эл./эн. дежурн. исп-я;

- вода.

23. Метод прямой капитализации

Метод прим-я в усл-ях, когда прогноз-ся: 1) условно бесконечн. дохоы от вла-дения Н (ЧОД->беск.); 2) не планир-ся каких-либо инвестиций в объект;