Контрольная рабоат по "Экономике недвижимости"

 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа по экономике  недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задание первое.

     На  основе функций денег решите 2 задачи.

1. Рассчитайте текущую стоимость коммерческой недвижимости при заданных потоках доходов от сдачи её в аренду и перепродажи в конце прогнозного периода. Выберите соответствующие решению задачи функции денег и постройте потоки доходов по заданным годам.

 
 

2. Рассчитайте, какую  отдачу на вложенный капитал получит  инвестиционная компания при покупке  права аренды земельного участка  под автостоянку в текущий  момент за определенную сумму и перепродажи  её через заданный промежуток времени. Выберите соответствующую решению  задачи функцию денег.

 
 

Выполнение  первого задания.

Решение первой задачи.

Рассчитаем  текущую стоимость недвижимости (PV)

             FV          7 780 000            7 780 000

PV = ---------- = ------------------- = ------------------- = 3 400 709 (руб.)

                    N                                   5

          (1 + i )         (1+0,18)             2,287758

  

Pvf = 7 780 000 * 0,4371092 = 3 400 709 (руб.) или 3,4 млн. руб. 

Построим  потоки доходов по годам: 

 
 
 

Решение второй задачи.

     Рассчитаем, какую отдачу на вложенный капитал  получит инвестиционная компания при  покупке права аренды земельного участка под автостоянку в  текущий момент за 1,65 млн.руб. и перепродажи её за 4,95 млн.руб. через 4 года.

     Определение ставки дохода на капитал (норму отдачи) выводится из основной формулы шести  функций денег, а именно из первой функции.

     Формула расчета ставки дохода на капитал:

              FV    ¹∕n          3,8    ¼            ¼

     i = ( -------)   - 1 = ( ---------)     - 1 = 2     - 1 = 0,2.

              PV                  1,75 

Норма отдачи на вложенный капитал равна 0,2. 

Задание второе.

     С учетом факторов риска необходимо оценить  предполагаемый доход по трем альтернативным инвестициям в недвижимость, используя  теорию вероятностей. Альтернативные инвестиции представляют собой:

      1. вложение капитала в покупку  ценной бумаги на строительство  жилья, обеспеченную гарантиями  субъекта федерации (муниципальный  жилищный сертификат) – Вариант  А;

      2. вложение капитала в строительство  жилого дома, типовой проект –  Вариант Б;

      3. вложение капитала в строительство  жилого дома, индивидуальный проект  – Вариант В.

      Исходные  данные представлены в таблице 2.

Таблица 2 

 
 
 
 
 
 

Выполнение  второго задания.

     С учетом факторов риска оценим предполагаемый доход по трем альтернативным инвестициям в недвижимость, используя теорию вероятностей. Альтернативные инвестиции представляют собой:

      1. вложение капитала в покупку  ценной бумаги на строительство  жилья, обеспеченную гарантиями  субъекта федерации (муниципальный  жилищный сертификат) – Вариант А:

      Е = 0,05 * 11 + 0,15 * 8 + 0,45 * 6 + 0,2 * 5 + 0,15 * 5 =

                0,55 + 1,2 + 2,7 + 1 + 0,75 = 6,2.

      2. вложение капитала в строительство  жилого дома, типовой проект – Вариант Б:

      Е = 0,05 * (-1) + 0,15 * 9 + 0,45 * 12 + 0,2 * 15 + 0,15 * 18 =

                -0,05 + 1,35 + 5,4 + 3 + 2,7 = 12,4.

      3. вложение капитала в строительство  жилого дома, индивидуальный проект – Вариант В:

      Е = 0,05 *0 + 0,15 * 9 + 0,45 * 15 + 0,2 * 18 + 0,15 * 22 =

                0 + 1,35 + 6,75 + 3,6 + 3,3 = 15.

     Определяем величину общего риска.

     Вариант А:

      SΔ = (11 - 6,2)² * 0,05 + (8 - 6,2)² * 0,15 + (6 - 6,2)² * 0,45 +  (5 - 6,2)²      * 0,2 + (5 - 6,2)² * 0,15 = 1,152 + 0,486 + 0,018 + 0,288 + 0,216 = 2,16.

     Вариант Б:

     SΔ = (-1 - 12,4)² * 0,05 + (9 - 12,4)² * 0,15 + (12 - 12,4)² * 0,45 + (15 -12,4)² * 0,2 + (18 - 12,4)² * 0,15 = 8,978 + 1,734 + 0,072 + 1,352 + 4,704 = 16,84.

      Вариант В:

     SΔ = (0 - 15)² * 0,05 + (9 - 15)² * 0,15 + (15 - 15)² * 0,45 + (18 - 15)² * 0,2 + (22 - 15)² * 0,15 = 11,25 + 5,4 + 1,8 + 7,35 = 25,8. 
 

      Определяем  абсолютную величину риска по инвестициям.

     Вариант А: SΔ = √2,16 = 1,47.

     Вариант Б: SΔ = √16,84 = 4,1.

     Вариант В: SΔ = √25,8 = 5,08.

      Определяем  величину относительных  рисков

      Вариант А: = 1,47 / 2,16 = 0,68.

      Вариант Б: = 4,1 / 16,84 = 0,24.

      Вариант В: = 5,08 / 25,8 = 0,2.

     На  основании произведенных вычислений можно сделать вывод, что наиболее рисковым проектом является проект А.

Задание третье.

     Укажите 10 факторов, существенно влияющих на стоимость объектов недвижимости. Исследуемый  объект недвижимости – квартира в  многоквартирном доме.

     Выполнение  третьего задания.

     Указываем 10 факторов, существенно влияющих на стоимость квартиры в многоквартирном  доме:

1. количество комнат в квартире;
2. площадь квартиры;
3. этаж;
4. планировка квартиры;
5. состояние квартиры;
6. наличие балкона или лоджии;
7. район, в котором расположен дом (приближенность к центру или отдаленность от центра, «спальный»);
8. наличие инфраструктуры в данном районе, где расположен дом;
9. материал (кирпич, железобетонные панели, монолитный железобетон);
10. год постройки дома.

Список использованной литературы 

1. «Экономика и управление недвижимостью». Учебник для ВУЗов. Под ред. П.Г. Грабового. Москва, 1999г.

2. «Экономика и управление недвижимостью». Учебное пособие. Примеры, задачи, упражнения. Часть 1. Под ред. П.Г. Грабового. Москва, 2001г.

3. «Анализ инвестиций в недвижимость». Под ред. Тарасевича Е.И.,                           Санкт Петербург, 2000г. (Серия «Энциклопедия оценки).

4. Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ. Постановление Правительства № 519 от 06.07.2001 г.

5. «Экономика  недвижимости». Учебное пособие.  Под ред. Ресина В.И., Москва, 2000г.