Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Июня 2017 в 18:46, дипломная работа
Цель дипломной работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Исследовать теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости.
Дать характеристику объекту недвижимости и обосновать его рыночную стоимость.
Объект исследования: одноэтажный жилой дом, находящийся на земельном участке, расположенном в селе Смоленщина, Иркутского района, Иркутской области.
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. Основные понятия и сущность оценки недвижимости 5
1.2. Подходы и методы к оценке недвижимости 20
ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Описание объекта оценки и его характеристика
2.2. Анализ рынка оцениваемого объекта
2.3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
№ п/п |
Наименование фактора |
Уровень риска | |||||||||
низкий |
средний |
высокий | |||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 | ||
1 |
Экономические и политические факторы |
||||||||||
1.1 |
Общеэкономические тенденции |
1 |
|||||||||
1.2 |
Внешнеэкономическая деятельность |
1 |
|||||||||
1.3 |
Инфляция |
1 |
|||||||||
1.4 |
Инвестиции |
1 |
|||||||||
1.5 |
Доходы и сбережения населения |
1 |
|||||||||
1.6 |
Система налогообложения |
1 |
|||||||||
1.7 |
Угроза передела собственности |
1 |
|||||||||
1.8 |
Внутриполитическая стабильность |
1 |
|||||||||
1.9 |
Внешнеполитическая деятельность |
1 |
|||||||||
1.10 |
Угроза террористических актов |
1 |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
1 |
2 |
3 |
2 |
2 |
0 |
0 | |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
0 |
4 |
10 |
18 |
14 |
16 |
0 |
0 | |
Сумма |
62 | ||||||||||
Количество факторов |
10 | ||||||||||
Величина поправки за риск, % |
6,2 | ||||||||||
2 |
Социальные и региональные факторы |
||||||||||
2.1 |
Социальная стабильность в стране |
1 |
|||||||||
2.2 |
Социальная обеспеченность граждан |
1 |
|||||||||
2.3 |
Тенденции развития экономики в регионе |
1 |
|||||||||
2.4 |
Социальная стабильность в регионе |
1 |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
2 |
0 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 | |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
0 |
8 |
0 |
6 |
7 |
0 |
0 |
0 | |
Сумма |
21 | ||||||||||
Количество факторов |
4 | ||||||||||
Величина поправки за риск, % |
5,3 | ||||||||||
3 |
Предпринимательский фактор |
||||||||||
3.1 |
Ликвидность актива |
1 |
|||||||||
3.2 |
Уровень конкуренции в отрасли |
1 |
|||||||||
3.3 |
Инвестиционная привлекательность района |
1 |
|||||||||
3.4 |
Тенденции развития отрасли |
1 |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
2 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
6 |
4 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Сумма |
15 | ||||||||||
Количество факторов |
4 | ||||||||||
Величина поправки за риск, % |
3,8 | ||||||||||
4 |
Другие факторы |
||||||||||
4.1 |
Сейсмичность района |
1 |
|||||||||
4.2 |
Затопляемость, смерчи и прочее |
1 |
|||||||||
4.3 |
Климатические условия района строительства |
1 |
|||||||||
4.4 |
Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства |
1 |
|||||||||
4.5 |
Уровень развития отрасли строительных материалов |
1 |
|||||||||
4.6 |
Наличие трудовых ресурсов |
1 |
|||||||||
4.7 |
Наличие высококвалифицированного персонала |
1 |
|||||||||
4.8 |
Геологические особенности строительной площадки |
1 |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
3 |
3 |
1 |
0 |
0 | |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
0 |
0 |
5 |
18 |
21 |
8 |
0 |
0 | |
Сумма |
52 | ||||||||||
Количество факторов |
8 | ||||||||||
Величина поправки за риск, % |
6,5 | ||||||||||
Наименование |
Ед. измерения |
Строительный объем/Площадь |
№ сборника УПВС |
№ таблицы |
Стоимость ед. изм., руб./куб.м |
Поправочные коэфф. |
К. перевода в цены |
К. перевода в цены 1991 г. |
К. перевода в текущие цены |
Общий коэффициент |
Восстановительная стоимость, руб. |
Предприн. доход |
Итого восстановительная стоимость, руб. | ||||||
На строительный объем, отличия в комплектации, коммуникациях и оборудовании (Удельный вес) |
На группу капитальности |
На климат. р-н |
На сейсмичность |
К. перевода в цены 1984 г |
Тер.коэф. |
Итого | |||||||||||||
% |
руб. | ||||||||||||||||||
Жилой дом лит.А |
куб.м |
133,00 |
28 |
5 |
37,20 |
0,85 |
1,00 |
1,06 |
0,97 |
1,18 |
1,03 |
1,22 |
1,56 |
66,01 |
109,64 |
542 454,86 |
29,60% |
160 566,64 |
703 021,50 |
Жилой пристрой лит а |
куб.м |
35,00 |
28 |
164 |
11,50 |
0,77 |
1,00 |
1,05 |
0,97 |
1,18 |
1,03 |
1,22 |
1,56 |
66,01 |
98,15 |
39 505,38 |
29,60% |
11 693,59 |
51 198,97 |
Гараж лит. Г |
кв.м |
23,80 |
28 |
162 |
29,90 |
1,00 |
1,00 |
1,05 |
0,97 |
1,18 |
1,03 |
1,22 |
1,56 |
66,01 |
127,47 |
90 710,20 |
29,60% |
26 850,22 |
117 560,42 |
Баня лит. Г1 |
куб.м |
51,00 |
28 |
120 |
33,50 |
0,98 |
1,00 |
1,05 |
0,97 |
1,18 |
1,03 |
1,22 |
1,56 |
66,01 |
124,92 |
213 425,82 |
29,60% |
63 174,04 |
276 599,86 |
Уборная лит. Г2 |
куб.м |
3,00 |
28 |
169 |
32,10 |
0,78 |
1,00 |
1,05 |
0,97 |
1,18 |
1,03 |
1,22 |
1,56 |
66,01 |
99,43 |
9 575,11 |
29,60% |
2 834,23 |
12 409,34 |
Навес лит. Г3 |
кв.м |
6,70 |
28 |
157 |
9,50 |
0,97 |
1,00 |
1,05 |
0,97 |
1,18 |
1,03 |
1,22 |
1,56 |
66,01 |
131,41 |
8 364,25 |
29,60% |
2 475,82 |
10 840,07 |
Итого восстановительная стоимость объекта оценки, без учета НДС руб. |
1 171 630,16 | ||||||||||||||||||
Итого восстановительная стоимость объекта оценки, без учета НДС, округленно руб. |
1 172 000,00 | ||||||||||||||||||
Жилой дом лит.А | |||||
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % по таблице |
Корректировка к конст. Элементам |
Удельный вес элемента с учетом корректировки, % |
Оценка износа конструктивных элементов объекта, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов износа объекта, % |
Фундаменты |
7,00% |
1,00 |
7,00% |
30,00% |
2,47% |
Стены, перегородки и колонны |
29,00% |
1,00 |
29,00% |
50,00% |
17,06% |
Покрытия и перекрытия |
6,00% |
1,00 |
6,00% |
50,00% |
3,53% |
Кровля |
7,00% |
1,00 |
7,00% |
50,00% |
4,12% |
Полы |
9,00% |
1,00 |
9,00% |
50,00% |
5,29% |
Проемы |
9,00% |
1,00 |
9,00% |
60,00% |
6,35% |
Отделочные работы |
11,00% |
1,00 |
11,00% |
50,00% |
6,47% |
Внутренние сантехнические и электротехнические работы |
14,00% |
7,20% |
60,00% |
5,08% | |
Прочие работы |
8,00% |
||||
Итого |
100% |
85% |
50,00% | ||
Жилой пристрой лит а | |||||
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % по таблице |
Корректировка к конст. Элементам |
Удельный вес элемента с учетом корректировки, % |
Оценка износа конструктивных элементов объекта, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов износа объекта, % |
Фундаменты |
8,00% |
1,00 |
8,00% |
30,00% |
3,12% |
Стены и перегородки |
30,00% |
1,00 |
30,00% |
30,00% |
11,69% |
Перекрытия |
3,00% |
||||
Крыши |
13,00% |
1,00 |
13,00% |
30,00% |
5,06% |
Полы |
7,00% |
1,00 |
7,00% |
30,00% |
2,73% |
Проемы |
15,00% |
1,00 |
15,00% |
30,00% |
5,84% |
Отделочные работы |
17,00% |
||||
Внутреннее электроосвещение |
4,00% |
1,00 |
4,00% |
30,00% |
1,56% |
Прочие работы |
3,00% |
||||
Итого |
100% |
77% |
30,00% | ||
Гараж лит. Г | |||||
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % по таблице |
Корректировка к конст. Элементам |
Удельный вес элемента с учетом корректировки, % |
Оценка износа конструктивных элементов объекта, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов износа объекта, % |
Фундаменты |
18,00% |
1,00 |
18,00% |
20,00% |
3,60% |
Стены и перегородки |
38,00% |
1,00 |
38,00% |
20,00% |
7,60% |
Перекрытия |
|||||
Крыши |
18,00% |
1,00 |
18,00% |
20,00% |
3,60% |
Полы |
8,00% |
1,00 |
8,00% |
20,00% |
1,60% |
Проемы |
3,00% |
1,00 |
3,00% |
20,00% |
0,60% |
Отделочные работы |
4,00% |
1,00 |
4,00% |
20,00% |
0,80% |
Внутреннее электроосвещение |
3,00% |
1,00 |
3,00% |
20,00% |
0,60% |
Прочие работы |
8,00% |
1,00 |
8,00% |
20,00% |
1,60% |
Итого |
100,00% |
100% |
20,00% | ||
Баня лит. Г1 | |||||
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % по таблице |
Корректировка к конст. Элементам |
Удельный вес элемента с учетом корректировки, % |
Оценка износа конструктивных элементов объекта, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов износа объекта, % |
Фундаменты |
6,00% |
1,00 |
6,00% |
15,00% |
0,92% |
Стены и перегородки |
31,00% |
1,00 |
31,00% |
15,00% |
4,74% |
Перекрытия |
6,00% |
1,00 |
6,00% |
15,00% |
0,92% |
Крыши |
7,00% |
1,00 |
7,00% |
15,00% |
1,07% |
Полы |
8,00% |
1,00 |
8,00% |
15,00% |
1,22% |
Проемы |
8,00% |
1,00 |
8,00% |
15,00% |
1,22% |
Отделочные работы |
2,00% |
||||
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
21,00% |
1,00 |
21,00% |
15,00% |
3,21% |
Прочие работы |
11,00% |
1,00 |
11,00% |
15,00% |
1,68% |
Итого |
100% |
98% |
15,00% | ||
Уборная лит. Г2 | |||||
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % по таблице |
Корректировка к конст. Элементам |
Удельный вес элемента с учетом корректировки, % |
Оценка износа конструктивных элементов объекта, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов износа объекта, % |
Фундаменты |
8,00% |
1,00 |
8,00% |
35,00% |
3,59% |
Стены и перегородки |
34,00% |
1,00 |
34,00% |
35,00% |
15,26% |
Перекрытия |
13,00% |
||||
Крыши |
19,00% |
1,00 |
19,00% |
35,00% |
8,53% |
Полы |
14,00% |
1,00 |
14,00% |
35,00% |
6,28% |
Проемы |
3,00% |
1,00 |
3,00% |
35,00% |
1,35% |
Отделочные работы |
2,00% |
||||
Внутреннее электроосвещение |
3,00% |
||||
Прочие работы |
4,00% |
||||
Итого |
100,00% |
0,00 |
78,00% |
35,00% | |
Навес лит. Г3 | |||||
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % по таблице |
Корректировка к конст. Элементам |
Удельный вес элемента с учетом корректировки, % |
Оценка износа конструктивных элементов объекта, % |
Средневзвешенное значение износа конструктивных элементов износа объекта, % |
Фундаменты |
4,00% |
1,00 |
4,00% |
15,00% |
0,62% |
Стены и перегородки |
20,00% |
1,00 |
20,00% |
15,00% |
3,09% |
Перекрытия |
|||||
Крыши |
60,00% |
1,00 |
60,00% |
15,00% |
9,28% |
Полы |
10,00% |
1,00 |
10,00% |
15,00% |
1,55% |
Проемы |
|||||
Отделочные работы |
1,00% |
1,00 |
1,00% |
15,00% |
0,15% |
Внутреннее электроосвещение |
2,00% |
1,00 |
2,00% |
15,00% |
0,31% |
Прочие работы |
3,00% |
1,00 |
|||
Итого |
100,00% |
0,00 |
97,00% |
15,00% | |
Наименование |
Значение | |||||
Жилой дом лит.А |
Жилой пристрой лит а |
Гараж лит. Г |
Баня лит. Г1 |
Уборная лит. Г2 |
Навес лит. Г3 | |
Восстановительная стоимость без учета НДС, руб. |
703 021,50 |
51 198,97 |
117 560,42 |
276 599,86 |
12 409,34 |
10 840,07 |
Физический износ, % |
50,00% |
30,00% |
20,00% |
20,00% |
35,00% |
15,00% |
Функциональный износ, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Экономический износ, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Общий накопленный износ, % |
50,00% |
30,00% |
20,00% |
20,00% |
35,00% |
15,00% |
Восстановительная стоимость без учета НДС, с учетом износа, руб. |
351 510,75 |
35 839,28 |
94 048,34 |
221 279,89 |
8 066,07 |
9 214,06 |
Восстановительная стоимость без учета НДС, с учетом износа, округленно руб. |
351 500,00 |
35 800,00 |
94 000,00 |
221 300,00 |
8 100,00 |
9 200,00 |
Итого восстановительная стоимость дома с учетом НДС, с учетом износа, округленно руб. |
415 000,00 |
42 000,00 |
111 000,00 |
261 000,00 |
10 000,00 |
11 000,00 |
Итого восстановительная стоимость, с учетом износа, округленно руб. |
208 000,00 |
42 000,00 |
111 000,00 |
261 000,00 |
10 000,00 |
11 000,00 |
Итого восстановительная стоимость с учетом НДС, с учетом износа, округленно руб. |
643 000,00 | |||||
Информация о работе Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом