Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а так же  внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование.

Лучшее и наиболее эффективное использование означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным;

б) физически осуществимо;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

 

 

 

 

 

2. Методология оценки

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

1. Сравнительный подход.

2. Доходный подход.

3. Затратный подход.

В рамках каждого подхода существует свои специфические методики.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода являются следующие:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход предполагает следующие этапы расчета:

- изучение рынка недвижимости;

- сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об  отобранных аналогах и объекте  оценки;

- корректировка цен продаж  выбранных аналогов в соответствии  с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости  объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Сравнительный подход обладает следующими преимуществами:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Сравнительный подход имеет свои недостатки, к которым относят:

1. Различия продаж (по набору физических и экономических характеристик и по условиям).

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Другим подходом к оценке является доходный подход, который основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации  объекта;

- фиксированных – затраты  на обслуживание кредиторской  задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов  платежей и т.д.);

- резервы – издержки  на покупку (замену) принадлежностей  для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество  дохода, который объект недвижимости  может принести в течение своего  срока службы;

- риски, характерные как  для оцениваемого объекта, так  и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор  не оплатит за объект большую  сумму, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации  доходов;

- дисконтированных денежных  потоков.

Основные методы оценки недвижимости:

- метод капитализации  дохода;

- метод дисконтирования  денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

- текущих или будущих  денежных поступлений;

- текущей и будущей  экономии на налогах;

- доходов от прироста  стоимости недвижимости, полученных  при ее продаже в будущем  или залоге под ипотечный кредит;

- налоговых сбережений  от продажи, обмена или дарения  этого имущества в будущем;

- других возможных денежных  поступлений и выгод.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости:

1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации.

2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные проблемы данного подхода:

1. Подход не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

В оценочной практике используются три метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования воз­вращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.

Метод Хоскольда так же, как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал своей экономической жизни, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик может использовать предположение о реинвестировании по без рисковой ставке доходности.

Метод дисконтирования денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на принципе ожидания и принципе замещения.

Метод дисконтирования денежных потоков применим к объектам недвижимости:

1. Приносящим доход.

2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов.

3. Имеющим равные потоки расходов.

4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции.

Третий подход к оценке – это затратный подход. Он предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.