Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив – создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1. Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

4. Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

5. Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

6. Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

7. Переоценка основных фондов предприятий.

8. Недостаток информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ЖИЛОГО ДОМА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: ИРКУТСКАЯ ОБЛ., ИРКУТСКИЙ Р-Н, С. СМОЛЕНЩИНА, УЛ. СОСОНОВАЯ, Д.7, КВ. 1)

1. Описание и расчет стоимости жилого дома

Объект представляет собой жилой дом, назначение: жилое, 2-этажное, общей площадью 42,0 кв.м., инв.№27306, лит. А, а, находящейся на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 299,0 м., расположенного по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, с. Смоленщина, ул.Сосновая, д.7, вк.1. Характеристики объекта оценки приведены в таблице  2.1.

Таблица 2.1

Характеристики объекта оценки

Описание местоположения
Место нахождения	Иркутская обл., Иркутский р-н, с. Смоленщина, ул. Сосновая, д.7, кв.1.
Типичное использование окружения	Индивидуальные жилые дома, Коттеджи
Основной тип зданий	Деревянные, кирпичные
Основной тип застройки	Жилая зона
Этажность застройки	Одно-, двухэтажные дома
Социальная инфраструктура	неразвита
Благоустройства территории	Освещение, грунтовые дороги, асфальтовые
Описание земельного участка
Размер участка	1299 кв.м
Условный номер	38:06:150102:811
Данные о наличие деревьев, газонов	Участок разработан
Имущественное право на землю	Собственность
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Для ведения личного подсобного хозяйства
Фактическое использование	Для ведения личного подсобного хозяйства
Форма участка	Правильная
Топография	На равнине
Неблагоприятные условия окружающей среды	Сейсмичность 8-9 баллов.
Транспортная доступность	2 км до ж/д станции «Смоленщина» 300 м до остановки
Качество дорог	Грунт, асфальт
Состояние дорог	Хорошее
Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку	Круглогодичный подъезд к земельному участку

 

 

 

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затратного подхода, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида стоимости.

Расчет затратным подходом, в данном случае, состоит из четырех этапов:

1. Оценка полной стоимости восстановления или полной стоимости замещения существующих строений.

2. Рассчитываются все виды износа основных фондов (физический, функциональный и внешний) по имеющимся строениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта.

3. Общая сумма накопленного износа вычитается из восстановительной стоимости (стоимости замещения) строений для получения их остаточной стоимости.

4. Стоимость земли, остаточная стоимость строений складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Первый этап:

Определение полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) строений.

Восстановительная стоимость - расходы в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки и несоответствия, которые имеются у объекта оценки.

Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости в рамках этого подхода:

- сравнительной единицы  измерения;

- модульный;

- стоимостной (сметный);

- ресурсный.

Модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как-то: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д. Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

 Стоимостный метод  заключается в составлении объектных  и сводных смет строительства  оцениваемого объекта, как если  бы он строился вновь. Это наиболее  сложный метод определения восстановительной  стоимости объекта. Стоимостной  метод предполагает использование  данных проектно-сметной документации  и применение системы директивных  корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим  ценам, рекомендованных  региональными  центрами  по  ценообразованию  в строительстве. При этом, могут  использоваться как интегральные  коэффициенты пересчета для различных  типов зданий, так и коэффициенты  пересчета, отдельно учитывающие  удорожание материалов, основной  заработной платы и эксплуатации  машин и механизмов.

 Ресурсный метод оценки  основан на определении объемов  или массы основных элементов  зданий и сооружений, расхода  строительных материалов, расчете  стоимости этих материалов (или  элементов конструкций) в текущих  региональных рыночных ценах  с последующим добавлением стоимости  оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Стоимость основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов обычно определяется в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий, или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика.

Метод сравнительной единицы измерения заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта (может быть кв.м., куб.м., пог.м. и др.) на количество единиц оцениваемого объекта.

При определении восстановительной стоимости объектов используется метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы.Для расчета восстановительной стоимости используется стоимость воспроизводства, подразумевающая затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Восстановительная стоимость, исходя из года постройки и назначения объекта, рассчитывалась в соответствии со сборниками:

«Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий для переоценки основных фондов» Госстроя СССР (УПВС, 1969-1972 гг.)

Показатели восстановительной стоимости в сборниках УПВС даны в ценах 1969 года и в них включены учитывавшиеся  в системе ценообразования 1969 года все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы, которые составляют примерно 10-20 процентов от стоимости строительно-монтажных работ. Это следующие статьи расходов:

- расходы по отводу  и освоению строительных участков;

- стоимость проектно-изыскательских  работ;

- затраты, связанные с  производством работ в зимнее  время;

- затраты по сдельно-премиальной  оплате труда;

- стоимость содержания  дирекции строящегося предприятия;

- расходы по перевозке рабочих при отсутствии коммунального транспорта и др.

Перевод стоимости от цен 1969 года в цены 1984 года осуществлялся на основании Постановления Госстроя СССР от 11.05.83г., № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет)» путем применения индекса изменения стоимости И69-84= 1,18 и территориального коэффициента К69-84= 1,03 (для Иркутской области).