Министерство образования и
науки Российской Федерации
Федеральное государственное
бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Байкальский государственный
университет экономико-техническое
отделение»
Колледж Байкальского университета
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему: Оценка стоимости объекта
недвижимости затратным подходом
Председатель ЦК ______________
(подпись)
Нормоконтролер ______________
(подпись)
Руководитель _________________
(подпись)
Исполнитель __________________
(подпись)
Иркутск, 2016
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. Основные
понятия и сущность оценки недвижимости 5
1.2. Подходы
и методы к оценке недвижимости 20
ГЛАВА
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Описание объекта оценки и
его характеристика
2.2. Анализ рынка оцениваемого
объекта
2.3.
Расчет рыночной стоимости объекта
недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Переход страны к рыночной экономике
потребовал углубленного развития ряда
новых областей науки и практики, в частности
оценки стоимости имущества.
Определение рыночной стоимости
объектов недвижимости представляет собой
очень сложный и уникальный процесс, поскольку
практически невозможно найти два абсолютно
идентичных объекта.
Актуальность выбранной темы
выпускной квалификационной работы обусловлена
тем, что в настоящее время появляется
всё большая необходимость в компетентной
и объективной оценке стоимости недвижимости.
Без оценки стоимости не обходится ни
одна операция по купле-продаже имущества,
кредитованию под залог, страхованию и
т.д.
На сегодняшний день профессиональными
оценщиками используются три основных
подхода к оценке любого вида недвижимого
имущества: сравнительный, доходный и
затратный. В работе более детально исследован
затратный подход оценки недвижимости.
Цель дипломной работы – определение
рыночной стоимости объекта недвижимости
затратным подходом.
Для достижения поставленной
цели необходимо решить следующие задачи:
Исследовать теоретические
основы оценки рыночной стоимости недвижимости.
Дать характеристику объекту
недвижимости и обосновать его рыночную
стоимость.
Объект исследования: одноэтажный
жилой дом, находящийся на земельном участке,
расположенном в селе Смоленщина, Иркутского
района, Иркутской области.
Предмет исследования: определение
стоимости объекта исследования.
Методологической основой работы
является, с одной стороны, действующие
законы, подзаконные акты и стандарты
оценки и с, другой стороны, подходы, методы
и приёмы, применяемые оценщиками на практике.
В работе проведено теоретическое
исследование имеющихся в рамках различных
подходов к оценке основных методов и
приемов исследования объектов с целью
установления их стоимости.
В практической части в рамках
двух подходов оценены величины ориентиров
рыночной стоимости жилого помещения
и земельного участка, сделан обоснованный
вывод о величине рыночной стоимости.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка стоимости недвижимости:
основные понятия и принципы
Становление и развитие рыночных
отношений в экономике России связано
в значительной мере с объектами недвижимости,
которое выступают в качестве средств
производства (земля, производительные,
складские, торговые, административные
и прочие здания, помещения и сооружения).
Кроме того, объектами недвижимости являются
земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры
гаражи, которые выступают в качестве
предметов потребления.
Необходимым элементом рыночной
экономики выступает институт независимой
оценки собственности, без которого невозможно
становление права собственности и демократизации
экономической жизни.
В первую очередь это касается
рынка недвижимости, развитие которого
может определить в перспективе характер
изменений всей экономики.
Деление имущества на движимое
и недвижимое берет свое начало со времен
римского права. В понятие недвижимого
имущества входят физические объекты
с фиксированным местоположением в пространстве
и все, что неотделимо с ними связано как
под поверхностью, так и над поверхностью
земли или является обслуживающим предметом,
а также права, интересы и выгоды, обусловленные
владением объектами.
Отличительной чертой движимого
имущества является возможность его перемещения
без ущерба либо ему самому, либо объектам
недвижимости, с которыми оно связано.
В Гражданском Кодексе (статья
130) дается четкое определение термина
«недвижимая вещь», согласно которой недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе лес, многолетние насаждения, здания
сооружения». В данном определении понятия
«недвижимая вещь», «недвижимое имущество»,
«недвижимость» рассматриваются как синонимы,
что, наш взгляд, вполне справедливо, поскольку
все они характеризуют одни и те же материальные
объекты.
В соответствии с Федеральным
Законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ними», недвижимое имущество (недвижимость),
права на которое подлежат государственно
регистрации, включает: земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты
и все объекты, которые связаны с землей
так, что их перемещение без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, жилые и нежилые
помещения, леса и многолетние насаждения,
кондоминиумы, предприятия как имущественные
комплексы (статья 1).Здесь к объектам,
относящимся к недвижимости, добавлены
жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.
Таким образом, необходимо различать
понятие недвижимости (недвижимого имущества)
как совокупности физических объектов
(земли и всего, что с ней неразрывно связано)
и недвижимой собственности, включающей
кроме материальных объектов интересы,
преимущества и права, связанные с собственностью
на эти объекты. имущественных споров
и др.
Земля или земельный участок
является объектом изучения различных
наук, включая географию, экономику, социологию
и право. При этом один и тот же объект
рассматривается с разных сторон.
География изучает физические
параметры земли и их влияние на вид экономического
использования земельных участков человеком.
Физические характеристики земли, ее местоположение
и другие факторы в значительной мере
определяют полезность земли и ее оптимальное
использование.
Экономисты определяют роль
земли в составе прочих основных производственных
факторов: труда, капитала и менеджмента.
Земля – главный источник богатства, который
имеет денежное выражение или меновую
стоимость, и, следовательно, может быть
оценен.
Социология рассматривает земельный
участок и как элемент мирового богатства,
и как личную собственность, принадлежащую
частным лицам. Противоречия современного
общества возникают в ходе распределения
имущественных прав на землю. Ограниченность
земельных участков, рост спроса на землю,
возрастающая интенсивность ее использования
приводят к конфликтам между собственниками
конкретных земельных участков и обществом.
Право исследует такие вопросы,
как владение, пользование и распоряжение
землей, и занимается не физическими характеристиками
земли, а правами и обязанностями, связанными
с различными имущественными интересами
в отношении земли.
Недвижимость – это специфический
товар, обращающийся в инвестиционной
сфере. К наиболее существенным отличиям
данного товара можно отнести его экономические
и физические характеристики.
Экономическая выгода от владения
недвижимостью заключается в ее способности
приносить доход, который в зависимости
от типа использования может быть представлен
арендными платежами, амортизационными
отчислениями, содержащимися в выручке
от реализации товаров и услуг предприятий,
функционирующих на базе собственной
производственной недвижимости, либо
косвенно, в виде экономии от использования
личной собственной, а не арендованной
жилой недвижимости.
Недвижимость может приносить
текущий доход, однако его получение и
итоговая величина существенно зависят
от качества управления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный в недвижимость,
со временем меняется свою стоимость под
воздействием таких факторов, как инфляция,
изменение спроса на конкретный вид недвижимости,
физический, функциональный и экономический
износ.
Ограниченность земельных участков,
которые наряду со строениями составляют
основу недвижимости, приводит к тому,
что в отдельных случаях стоимость объекта
недвижимости со временем может увеличиваться,
несмотря на ухудшение физических и функциональных
характеристик.
Недвижимость относится к низколиквидным
товарам в силу высокой стоимости единицы
товара, сложности процесса информационного
обеспечения предполагаемых инвесторов,
необходимости юридического оформления
сделки купли-продажи.
Физические характеристики
объекта недвижимости как особенного
товара включают ее долговечность, неразрывную
связь с землей, невозможность хищения
и порчи. Уникальность и неповторимость
объекта недвижимости объясняются его
зависимостью от местоположения.
Физическое описание недвижимости
содержит, во-первых, информацию о размерах
и форме земельного участка, качестве
почвы, имеющихся коммуникациях, а во-вторых,
описание строений, их размера, функционального
назначения, состояния и соответствия
требованиям рынка.
В современных условиях субъекты
различных форм собственности в Российской
Федерации, физические и юридические лица
имеют право на проведение оценки принадлежащих
им объектов недвижимости. Данное право
является безусловным и не зависит от
установленной процедуры государственного
статистического и бухгалтерского учета
и составления отчетн6ости.
Проведение оценки является
обязательным в случае вовлечения в сделку
объектов недвижимости, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации либо
муниципальным образованиям. Необходимость
определения рыночной стоимости данной
недвижимости возникает:
-при приватизации;
-передаче в доверительное
управление либо передаче в
аренду;
-использовании объектов
недвижимости в качестве предмета
залога;
-продаже или ином отчуждении
объектов недвижимости;
-переуступке долговых
обязательств;
-передаче объектов недвижимости
в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц;
-возникновении спора
о стоимости объекта недвижимости
оценки при национализации имущества,
ипотечном кредитовании физических
и юридических лиц, составлении
брачных контрактов и разделе
имущества разводящихся супругов,
выкупе или ином изъятии имущества
у собственников для государственных
или муниципальных нужд, а также
в целях контроля за правильностью
уплаты налогов и исчислении
налогооблагаемой базы.
Указанные выше случаи определения
рыночной стоимости недвижимости относятся
к объектам оценки, представляющим государственную
собственность, выраженную различными
формами.
Необходимость оценки рыночной
стоимости недвижимого имущества, находящегося
в частной собственности, возникает:
-при купле-продаже объектов
недвижимости;
-акционировании предприятий
и перераспределении имущественных
долей;
-внесении объектов недвижимости
в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
-дополнительной эмиссии
акций или привлечении новых
пайщиков;
-ликвидации объектов
недвижимости;
-сдаче недвижимости в
аренду;
-уточнении налогооблагаемой
базы объектов недвижимости: зданий
и земельных участков;
-страховании объектов
недвижимости;
-кредитовании под залог
объектов недвижимости;
-разработке инвестиционных
проектов и привлечении инвесторов;
-исполнении прав наследования,
судебного приговора, разрешении
Процесс оценивания, т.е. нахождения
денежного эквивалента различным объектам
недвижимости в конкретный момент времени,
представляет собой определение их стоимости.
Стоимость недвижимости, как и любого
товара, имеет две формы проявления –
потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость выражает
полезность объекта недвижимости с точки
зрения конкретного пользователя, который
исходит из сложившегося варианта ее использования.
Плодородие и местоположение
земельного участка, количественные и
качественные характеристики зданий и
сооружений, их уникальность и долговечность,
вкусы и предпочтения собственника и многие
другие факторы формируют потребительную
стоимость объекта недвижимости. Например,
устаревший в архитектурном и инженерном
плане жилой дом может представлять для
его жильцов значительную потребительную
стоимость, однако его меновая стоимость
будет небольшой.
Меновая стоимость лежит в основе
процесса обмена объектов недвижимости.
При этом в товарном хозяйстве всеобщим
эквивалентом измерения выступают деньги.
На конкурентном рынке цена, как денежное
выражение стоимости, является фактором,
уравновешивающим силы спроса и предложения.
Меновая стоимость выражает
полезность объекта недвижимости с точки
зрения типичных субъектов рынка, на конкретную
дату продажи исходя из варианта его наилучшего
использования.
В отдельных случаях меновая
стоимость может иметь отрицательное
значение, когда недвижимое имущество
в силу физических, юридических или договорных
обязательств требует значительных ремонтных
работ, демонтажа объектов или затрат
на очистку земельного участка от загрязнения,
например, радиоактивного или химического,
превышающих стоимость этого имущества.
Исследование экономического
содержания стоимости невозможно без
изучения тесно с ним связанных понятий
цены и затрат.