Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Перевод стоимости от цен 1984 года в цены 1991 года осуществлялся путем применения индекса изменения в Иркутской области К84-91= 1,56, введенных в действие письмом Госстроя СССР N°14-д от 06.09.90.

Коэффициенты перехода к ценам 2015 года даны на основании  индексов цен в строительстве, разработанных и утвержденных Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования (Информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве»).

Восстановительная стоимость объектов (ВС) рассчитывалась, исходя из данных технического паспорта БТИ, данных оценщика (объекты не указанные в тех. паспорте: гараж, забор кирпичный, забор металлический, ворота с калиткой металлические) и сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость 1м3 объекта–аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки, в ценах 1969 года, с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет:

ВС69 = Vоб*С1м3 *К, руб.(1),

где Vоб - строительный объем оцениваемого объекта, м3;

С1м3 – стоимость строительства единицы строительного объема объекта-аналога, согласно сборника УПВС, в ценах 1969г., руб/м3;

К – корректирующий коэффициент на отличие в конструктивных элементах.

В ценах 2015г.: 

ВС2015 = ВС69* Кклим*Ксейсм*И69-84* К69-84 * И84-91* К84-91*И91-2015*Пз, руб. (2),

где ВС69 – стоимость строительства объекта аналога в ценах 1969г., руб;

Кклим – Корректировка на климатический район;

Ксейсм – Корректировка на сейсмичность;

И69-84– индекс удорожания СМР за период с 1969г.  по 1984г.;

К69-84 – территориальный коэффициент для Иркутской области;

И84-91 - индекс удорожания СМР за период с 1984г.  по 1991г.;

К84-91 - территориальный коэффициент для Иркутской области;

И2015 - индекс удорожания сметной стоимости строительства против базисной   стоимости 1991г. на дату оценки без учета НДС (18%) равен 66,01;

Пз–  прибыль инвестора; в настоящей оценке принята на уровне 29,6%.

Одним из вариантов расчета прибыли инвестора является способ кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и учета всех рисков, влияющих на реализацию проекта (Яскевич Е.Е. Методика определения прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости).

К факторам риска относятся:

- экономические и политические  факторы;

- социальные и региональные  факторы;

- предпринимательский фактор;

- фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета Пи представлена ниже:

Пи=∑ (R) +rb(3),

где Пи – прибыль предпринимателя (инвестора);

∑ (R) – суммарный уровень рисков, возникающий в процессе реализации строительного проекта;

rb – безрисковая ставка.

Самым нижним пределом величины прибыли инвестора можно считать величину безрисковой ставки, в качестве которой используется ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю.Расчет безрисковой ставки приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Расчет безрисковой ставки

Наименование бумаги и номер выпуска	Годовая эффективная доходность, %
ОФЗ-46017-АД (в обращении)	7,5
ОФЗ-46022-АД (в обращении)	8,4
ОФЗ-46012-АД (в обращении)	7,8
Среднее значение	7,9

 

Суммарный уровень риска на реализацию строительного проекта приведен в приложении 1.Расчет прибыли предпринимателя приведен в таблице2.3.

Таблица2.3

Расчет прибыли предпринимателя

№ п./п.	Вид риска	Значение, %
1	Безрискова ставка	7,9
2	Суммарный уровень рисков в реализацию строительного проекта	21,7
	Прибыль предпринимателя	29,6

 

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта приведен в приложении 2.

Определение износа.

В соответствии со ССО 2005 РОО:

Износ - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей  стоимости улучшений из-за ухудшения физического состояния объекта, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа применяются следующие методы:

- метод экономического  возраста;

- модифицированный метод  экономического возраста;

- метод сравнения продаж;

- метод разбивки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный;

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Для данного объекта недвижимости был использован нормативный метод расчета физического износа.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ объектов недвижимости следует определять по следующей формуле:

(4),

где Fф - физический износ зданий, %;

Fi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li  - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных  элементов зданий.

Детальное инструментальное обследование состояния несущих конструкций зданий, имеющих физический износ, определяется по ВСН 53-86(р).

Определение средневзвешенного износа приведено в приложении 3.

Функциональный износ. Признаки функционального несоответствия в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Ориентировочно функциональное (моральное) устаревание можно оценить через рост темпа развития научно-технического прогресса, выраженного в процентах или долях. Известно, что рост темпа развития научно-технического прогресса для разных отраслей хозяйства Российской Федерации измеряется и среднем от 2 до 8% и год, а для некоторых отраслей, например, производство компьютерной техники - 50-80% в год, Для строительной индустрии рост темпа на развития научно-технического прогресса находится в диапазоне oт 2 до 4% и год. До начала 90-х годов темп был незначительным, но с введением рыночных взаимоотношений в стране наблюдался резкий скачек в использовании в строительной индустрии всего нового, что человеческий разум наработал за последние десятилетия.

В связи с этим, можно определить ориентировочную величину функционального устаревания зданий и сооружений по следующей формуле:

Фу = ВС*[1-1/(1+i)n] (5),

гдеФу - величина функционального устаревания, руб;

ВС - восстановительная стоимость здания, сооружения, руб;

i - величина, характеризующая  годовое изменение роста развития  научно-технического прогресса в  строительной индустрии, для строительства  различных по функциональному  назначению зданий и сооружений, в процентах (долях);

n - время, в годах.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемого здания относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия зданий своему назначению. 

Входе оценки объекта не было выявлено элементов неустранимого износа.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным, по отношению к объекту оценки, влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости,  изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может “самоустраниться” из-за  позитивного изменения окружающей рыночной среды. 

Оцениваемые объекты расположены в близи г. Иркутске спрос в данном районе стабильный, поэтому экономический износ не был принят.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом общего накопленного износа приведен в приложении 4.

2. Определение стоимости земельного участка

Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы и устная информация, представленные Заказчиком, а так же нормативно-правовые акты, действующие в области землепользования. Анализ предоставленной информации, а так же рынка недвижимости (земли) в районе месторасположения оцениваемого объекта, показал следующее:

а) в районе местоположения объекта оценки выявлено достаточное количество достоверных фактов спроса и предложения, а так же продажи, земельных участков или прав на пользование ими, позволяющих выявить рыночную стоимость земли в данном районе;

б) у собственника существует право собственности на земельный участок.

Исходя из принципа что земельный участок принадлежит собственнику недвижимости и проведя анализ подходов и методов определения стоимости земельного участка был выбран сравнительный подход, как наиболее подходящий.

При расчете стоимости объекта в рамках сравнительного (рыночного) подхода использовался метод прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих этапов:

- выбор объектов недвижимости  – аналогов;

- оценка поправок по  элементам и расчет скорректированной  стоимости единицы сравнения;

- расчет стоимости объекта  оценки с учетом применения  корректировок (поправок).

Входе анализа земельного рынка с. Смоленщина были отобраны объекты аналоги, информация по которым приведена в таблице 2.4. 

Таблица2.4

Характеристики объектов аналогов

Наименование показателя сравнения	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Вид объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение	Иркутская обл., Иркутский район, с. Введенщин, ул. Таёжная уч. 1	Иркутская обл., Иркутский район, с. Введенщина	Иркутская обл., Иркутский район, с. Введенщина	Иркутская обл., Иркутский район, с. Введенщина
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Общая площадь земельного участка, кв.м	1299,00	1 100,00	1 300,00	1 200,00
Разрешенное использование	для ведения личного подсобного хозяйства	для индивидуального жилищного строительства	для индивидуального жилищного строительства	для индивидуального жилищного строительства
Наличие подведенных к участку коммуникации	Электроосвещение	Электроосвещение	Электроосвещение	Электроосвещение
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия продажи	Условная продажа	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Финансовые условия	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Факт продажи	Не продано	Не продано	Не продано	Не продано
Дата предложения/оценки	Апрель 2015 года	Апрель 2015 года	Апрель 2015 года	Апрель 2015 года
Стоимость земельного участка, руб.	Подлежит оценки	550 000,00	650 000,00	660 000,00
Стоимость 1 кв.м земельного участка, руб.	Подлежит оценки	500,00	500,00	550,00