Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

 

 

Процесс определения поправок.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для выделения элементов и измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

- анализ парного набора  данных, статистический анализ;

- анализ тенденций и  издержек;

- анализ вторичных данных.

К качественным методикам относят:

- относительный сравнительный  анализ;

- распределительный анализ;

- индивидуальные опросы.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнительного анализа продаж использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка и информация от АН позволила сделать выводы о возможном снижении цены предложения до 3,0%.

Корректировка на дату продажи – учитывает разницу в цене продажи  в зависимости от даты совершения сделки, влияния инфляции и дефляции, изменения в спросе и предложении, т.е. учитывается рост цен на недвижимость, особенно характерный для современного состояния рынка недвижимости. Учитывая, что срок экспозиции земельных участков составляет 3-4 месяца, то Корректировка равна 0,0%.

Корректировка на местоположение – требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Данная величина корректировки оценивается экспертным путем из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Так как объект - оценки и объекты аналоги не имеют различия по местоположению, корректировка принята на уровне 0,0%

Корректировка на ограничение – учитывает различия в ограничениях установленных для данного участка, что в свою очередь сокращает спектр использования участка. Так как объект оценки и объекты аналоги не имеют ограничений то данная корректировка принята в размере 0,0%.

Корректировка на дополнительные улучшения – учитывает различия в доступности, наличие инженерных сетей, данная корректировка увеличивает стоимость участка в два раза в зависимости от местоположения и целевого направления. Так как объект оценки и объекты – аналоги имеют одинаковое наличие инженерных систем то корректировка на дополнительные улучшения принята в размере 0,0%

Корректировка на масштаб – анализ рынка выявил, что стоимость 1 кв.м. снижается при увеличении площадей объектов недвижимости, т.е. чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость продажи 1м2.

Порядок расчета корректировки на масштаб в настоящей работе заключается в подборе сопоставимых пар объектов недвижимости, определению по каждой из пар степенного коэффициента kcp, определению его средневзвешенного значения.

Ввиду отсутствия достаточного объема информации о фактах купли/продажи, спроса и предложения аналогичных оцениваемому объектов недвижимости непосредственно в рассматриваемом районе, подбор сопоставимых пар объектов недвижимости для расчета средневзвешенного степенного коэффициента, связывающего соотношения удельных  стоимостных показателей и показателей площади, осуществлялся по данным рынка земельных участков, расположенных в различных районах г. Иркутска, исходя из допущения о том, что влияние масштаба объектов недвижимости на их стоимость одинаково по всем рассматриваемым районам и району местонахождения объекта оценки. Расчет средневзвешенного степенного коэффициента (kcp) приведен в таблице2.5.

Таблица 2.5

№ п/п	Описание объекта недвижимости				Степенной коэффициент (k), связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и	Вес2
	Характеристика; местонахождение	Площадь помещений, кв.м.	Цена предложения, руб.	Цена предложения, руб./кв.м.	показателей площади пары объектов недвижимости
	Пара объектов недвижимости № 1
1.1	Земельный участок; г. Иркутск, р.п. Марково	800	730 000	913	-0,16	1,00
1.2	Земельный участок; г. Иркутск, р.п. Марково	1300	1 100 000	846
	Пара объектов недвижимости № 2
2.1	Земельный участок г. Иркутск, мк.р-н Первомайский	300	400 000	1 333	-0,16	1,00
2.2	Земельный участок г. Иркутск, мк.р-н Первомайский	1500	1 550 000	1 033
---	Средневзвешенная величина степенного коэффициента (kСР), связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади нежилых объектов недвижимости	---	---	---	-0,16	2,00

Расчет средневзвешенного степенного коэффициента (kcp)

 

Итоговый расчет корректировки на масштаб в настоящей работе выполняется по формуле:

Корректировка на  масштаб = (ПКсроб/ПКсран)-1 (2.6),

гдеП Ксроб - общая площадь объекта оценки

ПКсран - общая площадь объекта аналога

Кср - средневзвешенный степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (-0,16). Расчет корректировки на масштаб приведен в таблице 2.6.

Таблица  2.6

Расчет корректировки на масштаб

Наименование показателя	Значение показателя	Средневзвешенный степенной коэффициент (kСР)	Корректировка на масштаб
Площадь объекта оценки, кв.м	1 299,00	-0,16
Площадь объекта аналога № 1, кв.м	1 100,00	-0,16	-3,00%
Площадь объекта аналога № 2, кв.м	1 300,00	-0,16	0,00%
Площадь объекта аналога № 3 кв.м	1 200,00	-0,16	-1,00%

 

Корректировка на вид права – учитывает различия в имущественных правах. Размер корректировки принят как сумма затрат необходимых для оформления технической и правоподтверждающей документации и выкупной стоимости земельного участка.

Корректировка на дополнительные улучшения – учитывает различия в доступности, наличие инженерных сетей, данная корректировка увеличивает стоимость участка в два раза в зависимости от местоположения и целевого направления.

Корректировка на масштаб – анализ рынка выявил, что стоимость 1 кв.м. снижается при увеличении площадей объектов недвижимости, т.е. чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость продажи 1м2.

Корректировка цен продажи объектов-аналогов и определение рыночной стоимости земельных участков приведена в приложении 5.

Расчет веса приведен в приложении 6.

Результаты определения рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом приведены в таблице 2.7.

Таблица 2.7

Результаты определения рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом

№	Объект	Рыночная стоимость объекта оценки, полученная при применении затратного подхода
1	Жилой дом с надворными постройками	643 000,00
2	Земельный участок	645 000,00
Итого:		1 288 000,00

 

Заключение о стоимости объекта с точки зрения затратного подхода.

Рыночная стоимость жилого дома, назначение: жилое, 1-этажного, общей площадью 42,0 кв.м., инв.№27306, лит. А, а, находящегося на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 299,0 м., расположенного по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, с. Введенщина, ул. Таёжная, д.1, по состоянию на дату оценки, определенная с помощью затратного подхода, с учетом округления составляет:1 300 000,00(Один миллион триста тысяч) рублей.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

На сегодняшний день существуют три основных подхода к оценке недвижимости:

1. Сравнительный подход  – это совокупность методов  оценки стоимости, основанных на  сравнении объекта оценки с  его аналогами, в отношении которых  имеется информация о ценах  сделок с ними.

2. Доходный подход –  это совокупность методов оценки  стоимости недвижимости, основанных  на определении текущей стоимости  ожидаемых от нее доходов.

3. Затратный подход –  это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки  с учетом накопленного износа.

В работе более подробно был исследован затратный подход, проанализированы его достоинства и недостатки.

Преимущества затратного подхода:

- при оценке новых объектов  данный подход является более  надежным;

- затратный подход является  целесообразным или единственно  возможным в определенных случаях (оценка зданий специального назначения, решение задач страхования объекта, обоснование необходимости обновления  действующего объекта и др.)

К недостаткам затратного подхода можно отнести следующее:

- затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости;

- попытки достижения более  точного результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда;

-несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т.к. в процессе  оценки из стоимости строительства  вычитается накопленный износ;

- проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений;

- сложность определения  величины накопленного износа  старых строений;

- отдельная оценка земельного  участка от строений и сооружений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение стоимости жилого дома, расположенного на земельном участке в селе Смоленщина Иркутского района Иркутской области.

Для оценки объекта жилой недвижимости был использован метод затратного подхода, в рамках которого были получены следующие результаты: рыночная стоимость жилого дома, назначение: жилое, 1-этажного, общей площадью 42,0 кв.м., инв. №27306, лит. А, а, находящегося на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 299,0 м., расположенного по адресу: Иркутская обл., Иркутский р-н, с. Введенщина, ул. Таёжная, д.1, по состоянию на дату оценки,  с учетом округления составляет: 1300000,00 (один миллион триста тысяч) рублей.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс России.

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации».

3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001

4. Экономика недвижимости (А.Н. Асаул-2011)

5. Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России (С. С. Василенко - 2011)

6. Оценка имущества. Вопросы и ответы (А. И. Зимин - 2013)

7. Анализ практики оценки недвижимости (А. В. Каминский, Ю. И. Страхов, Е. М. Трейгер - 2004)

8. Оценка и управление экономическим риском. Теория и практика (Д. А. Лапченко - 2007)

9. Рыночная оценка имущества города: Учебное пособие (С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин, 2002)

10. Оценочный менеджмент (А.В.Постюшков - 2004)

11. Оценочная деятельность: Оценка недвижимости: Учебное пособие (Соловьев М.М., 2002)

12. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов (Тэпман Л.Н., 2002)

13. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации (М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанов, 2008)

14. Оценка недвижимого имущества: учебное пособие для вузов. Автор - Тепман Л.М., под редакцией профессора Швандара В.А., 2007.