Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличии от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившийся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим прилагательным – конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:

- стоимость в обмене  как выражение меновой стоимости;

- стоимость в пользовании  как выражение потребительной  стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены, например, следующие:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость для целей  налогообложения и другие.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и пользовании имеет свою область применения и ограничения. При этом заметим, что правила написания отчета требуют от оценщика не только обязательной формулировки определения применяемого вида стоимости, но также и соответствующих комментариев к нему, раскрывающих смысл использования каждого понятия.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость».

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135- ФЗ от 29.07.1998г. дано следующее определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая – не обязана  принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытый рынок в форме  публичной оферты;

- цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект оценки;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.»

Данное определение рыночной стоимости базируется на исходных предпосылках о том, что сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.

К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а е на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Из определения рыночной стоимости следует, что она является эквивалентом наиболее вероятной цены, которая  была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия и других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки (финансирования и других).

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Эта стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продажи недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу от потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продажи на рынке данного объекта недвижимости в случае не платежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним приделом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Арендная стоимость (рыночная стоимость аренды) – это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Арендная стоимость оценивается при сдачи объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определенных случаях местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой недвижимости. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятия и в других случаях.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит без первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценки основных фондов.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимость активов, включенных в определенные статьи баланса предприятия и организации.

Теоретической основой процесса определения стоимости является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируются исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

 В мировой практике  принято выделять четыре группы  оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные  на представлениях потенциального  собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие  из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего  и наиболее эффективного использования.

В первую группу принципов включаются:

1. Принцип полезности, который  означает, что чем больше объект  недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше  его полезность и стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

2. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

3. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие  удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Принцип сбалансированности  предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города, при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

При рассмотрении возможных вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Третья группа принципов, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. Однако при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рынка недвижимости, особенно земли, характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной односторонности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностями и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.