Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Введение 

   С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и  рынок недвижимости как составная  и существенная часть общего рынка.

   На  сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя  роль той пространственной среды, в  которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая  из составных частей национального  богатства всех стран мира. Как  бы ни был высок уровень индустриального  и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую  часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого  имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

   Поэтому развитие рынка недвижимости имеет  очень важное значение как для  юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в  недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге  – для развития экономики.

   В настоящее время, когда появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

   В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

   Оценка  недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для  предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия; формирование новых продуктовых  направлений.

   Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей  деятельности предприятия: для организации  коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным  программам; формирования оптимальной  налоговой политики предприятия; организации  системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

   В своем реферате я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

   Достижение  настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему. 

1. Понятие «недвижимости», оценка недвижимости, законодательство в оценочной деятельности

       Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст.130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимости  относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

       Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов  использует три правовых понятия:

- недвижимая  вещь;

- недвижимое  имущество;

- недвижимость. [1]

       Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие  функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных  сфер жизни общества и материального  производства. Недвижимое имущество — наиболее долговечный товар из всех существующих обеспечивающий надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жёсткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.[4]

       Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности (ФСО №1, ФСО №2) осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

       Независимая оценка недвижимости необходима при совершении большинства действий, связанных с недвижимостью:

• Сделки  по купле-продаже недвижимости;
• Раздел имущества при разводе;
• Кредитование под залог недвижимого имущества;
• Выяснение арендной стоимости недвижимости;
• Приватизация недвижимости;
• Оценка и переоценка активов предприятия;
• Определение страховых сумм по недвижимости;
• Передача недвижимости по доверенности;
• Наследование недвижимого имущества;
• Судебные разбирательства и имущественные споры;
• Вклад в уставной капитал предприятия;
• Оптимизация налогообложения;
• Реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Оценка  недвижимости делится на типы, исходя из объектов недвижимого имущества:

• Оценка жилой недвижимости;
• Оценка квартиры, оценка дома или комнаты;
• Оценка зданий культурного или социального значения;
• Оценка производственных комплексов и промышленных объектов;
• Оценка офисов в частности или оценка других объектов коммерческой недвижимости;
• Оценка складов и производственных помещений;
• Оценка объектов незавершенного строительства;
• Оценка земли и земельных участков;
• Оценка дачи;
• Оценка многолетних насаждений;
• Оценка дорог, резервуаров, мостов и ограждений.

  Для оценки объектов незавершенного строительства необходим коэффициент (степень) завершенности объекта. Если коэффициент неизвестен, то необходимо изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента. В этом случае оценка недвижимости занимает большее время у специалистов оценщиков, нежели оценка недвижимости достроенного здания.

       В большинстве случаев объект недвижимости представляет собой участок земли  с так называемыми «улучшениями». Эти «улучшения» представляют собой  разнообразные рукотворные изменения  земельного участка. Это может быть как строительство зданий и сооружений, так и прокладка дорог, установка  ограждений, разбивка парков и газонов, закладка садов и так далее. Все  эти «улучшения» непосредственно  влияют на конечную стоимость недвижимости, так как являются ее частью. Другое дело, что часто стоимость самого земельного участка многократно  превышает стоимость возведенных  на нем зданий и прочих «улучшений». Поэтому оценка земли или стоимости отдельных прав в отношении земельного участка, выделенного для эксплуатации объекта, всегда является важной составной частью оценки недвижимости. Однако, существует масса объектов недвижимости, владелец которых не получает прав на землю. Это квартиры, офисы, разнообразные помещения и так далее. При оценке таких объектов, как правило, стоимость земли не рассчитывается явно, но она все равно учитывается через рыночную конъюнктуру цен.

       Методология определения стоимости недвижимости напрямую зависит от его типа. Оценщик  будет выбирать способ оценки, исходя из специфики объекта и наличия  необходимого количества информации. Также часто оценка и экспертиза недвижимости перекрещиваются как определения, хотя являются по сути разными терминами.

       Оценка недвижимости определяет несколько разных типов стоимости объекта. Основных вида – три.

       Рыночная  оценка стоимости недвижимости определяется той суммой, за которую объект недвижимости приобретается покупателем. Это оптимальная стоимость объекта, используемая при купле-продаже и большинстве других операций с недвижимостью.

       Ликвидационная  стоимость, как правило, ниже рыночной. Чаще всего ликвидационная стоимость используется при заключении сделок по продаже недвижимости в сжатые сроки.

       Восстановительная стоимость необходима для страховой компании, она определяет сумму, необходимую для восстановления (строительства) здания или сооружения при наступлении страхового случая.

       Кроме определения стоимости самого объекта  недвижимого имущества можно  определить и стоимость отдельных  прав. Существуют права пользования  и права владения, которые передаются, например, по договорам аренды. Существует масса операций с правом аренды. Оно может быть продано (куплено), передано в субаренду, внесено в  уставной капитал предприятия и  так далее.

       Проводя оценку недвижимости, оценщик рассматривает  большое количество факторов, так  или иначе влияющих на стоимость  объекта. В список этих факторов входят: местоположение объекта, его инфраструктура, транспортное сообщение, удаленность от основных центров, экологическая обстановка, физическое состояние объекта, износ конструкций и так далее. Однако, стоимость объекта зависит не только от его качеств. Основополагающим фактором определения стоимости объекта недвижимости является состояние рынка в этом секторе недвижимости, так как общеэкономическая ситуация постоянно меняется, а с ней меняются и цены на недвижимость.[5]

       В соответствии с п. 20 ФСО №1, для  проведения оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценки и обосновать отказ от использования того или иного подхода.

         Рассмотрим подробнее затратный  подход к определению стоимости  объекта недвижимости.

       ФСО № 1 содержит следующие  положения в отношении  затратного подхода:

   Затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки  с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО №1 п.15) [2].

   Затратный подход применяется,  когда существует возможность  заменить объект оценки другим  объектом, который либо является  точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные  свойства. Если объекту оценки  свойственно уменьшение стоимости  в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. (ФСО №1 п.23) [2].