Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

   Информационной  базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ "Индексы цен  в строительстве", представляющее собой межрегиональный информационно-аналитический  бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и  прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России. [3]

2. Метод разбивки по компонентам

 

   Отличие данного метода от предыдущего заключается  в том, что стоимость всего  здания рассчитывается как сумма  стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для  устройства единицы объема. Стоимость  всего здания рассчитывают по формуле: 

          (2) 

   где С зд - стоимость строительства здания в целом;

   Vj - объем j-ro компонента;

   Cj - стоимость единицы объема;

   n - количество выделенных компонентов здания;

   Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

   Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

   Могут применяться несколько вариантов  использования метода разбивки по компонентам:

   - метод субподряда;

   - разбивка по профилю работ;

   - выделения затрат.

   Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

   Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда. В данном случае рассчитываются затраты на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

   Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.[3] 

3. Метод количественного  обследования

 

   Этот  метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим  учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

   Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной  стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с  ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной  теоретической подготовки и значительного  практического опыта.[3] 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Общие положения по определению  стоимости строительства

 

   Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (ТЭО строительства).

   Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

   На  основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также  формирования свободных (договорных) цен  на строительную продукцию.

   Базой для расчета сметной стоимости  строительства являются:

   - проект и рабочая документация (РД);

   - действующие сметные (в том  числе ресурсные) нормативы, а  также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

   - отдельные, относящиеся к соответствующей  стройке, решения центральных  и других органов государственного  управления.

   В случае отсутствия необходимых сметных  нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе в ряде случаев могут составляться индивидуальные сметные нормы.

   В соответствии с технологической  структурой капитальных вложений и  существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие элементы:

   - строительные работы;

   - работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

   - затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

   - прочие затраты. 

   Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, состоящая из локальных  смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных  расчетов, сметных расчетов на отдельные  виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

   Локальные сметы являются первичными сметными документами, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также  по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

   Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

   Сводные сметные расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные  виды затрат. Структура сводного сметного расчета стоимости строительства включает в себя 12 глав:

   1. Подготовка территории строительства.

   2. Основные объекты строительства.

   3. Объекты подсобного и обслуживающего  назначения.

   4. Объекты транспортного хозяйства  и связи.

   5. Объекты энергетического хозяйства.

   6. Наружные сети и сооружения.

   7. Благоустройство территории строительства.

   8. Временные здания и сооружения.

   9. Прочие работы и затраты.

   10. Содержание дирекции (технический  надзор).

   11. Подготовка эксплуатационных кадров.

   12. Проектные и изыскательские работы. 

   Нормативно-информационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

     Действующая система ценообразования  и сметного нормирования в  строительстве включает в себя  строительные нормы и правила  - часть 4 СниП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей.

   Классификация сметных нормативов, формирующих  сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и  сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам:

   - структуре,

   - времени опубликования

   - степени укрупнения. [6] 

   5.1 Методы определения полных затрат при составлении смет 

   Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в  каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

   При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную  в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем под методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками также  используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) база 1984 года, привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой.

   Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить  в двух уровнях цен:

   - в базисном (постоянном) уровне, определяемом  на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен,

   - в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен,  сложившихся ко времени составления  смет или прогнозируемых к  периоду осуществления строительства.

   Для определения стоимости строительства  на различных стадиях инвестиционного  процесса в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам  технологической структуры капитальных  вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

   Подробные положения по указанным индексам приведены в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31 05.93 № 12-133).

   При составлении смет (расчетов) инвестора  и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие  методы расчета затрат:

   - ресурсный;

   - ресурсно-индексный;

   - базисно-индексный;

   - базисно-компенсационный;

   - на основе банка данных о  стоимости ранее построенных  или запроектированных объектов-аналогов. [3] 

2. Ресурсный метод расчета  затрат

 

   Ресурсный - расчет в текущих (прогнозных) ценах  и тарифах ресурсов (элементов  затрат), необходимых для реализации проектного решения.

   Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в  Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от 10.11.92 № БФ-926/12).

   Общая структура затрат при расчете сметной  стоимости ресурсным  методом:

   1. Строительно-монтажные работы

   1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций - рассчитывается  в соответствии с расходом  по проектной документации, нормативными  материалами и на основе данных  предприятий оптовой торговли  соответствующего региона на  дату оценки.

   1.2. Заработная плата основных рабочих  - рассчитывается обычно в процентном  отношении к стоимости строительных  материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.

   1.3. Эксплуатационные затраты - стоимость  коммунальных услуг, эксплуатация  машин и механизмов, доставка  и хранение материалов и пр.

   1.4. Стоимость сопутствующих строительству  временных сооружений и инженерных  сетей.

   Прямые  затраты

   1.5 Накладные расходы.

   Затраты подрядчика

   1.6 Прибыль подрядчика.

   Цена  подрядчика (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ).

   2. Стоимость инженерного оборудования.