Оценка стоимости недвижимости

Факультет Экономический

 Кафедра  Финансы  и кредит  
 
 
 
 
 

Контрольная работа

по  дисциплине: «Оценка стоимости предприятия»

Тема: Оценка стоимости  недвижимости 
 
 
 

                            

 
 
 
 
 
 

Пермь, 2011 

Содержание 

Введение 3

Глава 1 Оценка недвижимости 5

1. Основные виды и факторы, влияющие на стоимость недвижимости                  5       
2. Подходы к оценке недвижимости                                                                            7

Глава 2 Методика оценки стоимости недвижимости 12

2.1 Оценка недвижимости  с участием ипотечного кредита 14

2.2 Риски при  финансировании недвижимости 21

Глава 3 Отчет  об оценке недвижимости 24

3.1 Структура  отчета об оценке 25

3.2 Требования  в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 27

Заключение 28

Литература 29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Большинство людей, при продаже квартиры определяет ее стоимость, основываясь на информации, а СМИ, обратившись к риэлторам или спросив совета друзей и знакомых. И только небольшая часть заказывает независимую оценку недвижимости у специалистов-оценщиков. Однако для того, чтобы выяснить реальную стоимость того или иною объекта недвижимости, лучше всего обратиться именно к оценщику.

     Оценочная деятельность либо оценка стоимости  недвижимости, как это указано  в ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в РФ», призвана устанавливать рыночную или иную стоимость какого-либо объекта. Объектом может стать практически  любое имущество, в том числе  недвижимость, услуги, информация и  т. д.

     Оценщик (организаций или физическое лицо) обязан соблюдать законодательство РФ, пройти регистрацию и получить документ о соответствующем образовании (для гражданина) или иметь в  своем штате не менее одного постоянного  работника, обладающего таким документом. Оценщик должен иметь лицензию, которая  дает ему право заниматься данным видом деятельности.

     Определение рыночной стоимости имущества является необходимым элементом совершения сделки купли-продажи недвижимости. Теоретически стороны могут заключить договор, по которому квартира в центре города будет стоить $5-10 тыс., но любое заинтересованное лицо без труда докажет через суд, что подобная сделка является мнимой. Если суд разделит это мнение, последствия будут крайне негативны. Реальную рыночную цену важно указывать, если в сделке замешана ипотека. Иногда в договорах ипотеки встречается формулировка: "Стороны оценили закладываемое имущество..." Такое тоже возможно, но нужно, чтобы оценка стоимости недвижимости сторон была максимально близкой к рыночной стоимости. Для банков крайне невыгодно указывать неверную цену закладываемого имущества. Ведь если придется его реализовывать, заложенное имущество снова будет оценено, выяснится действительная стоимость, и при любой проверке (Центробанка или налоговых органов) у банка могут возникнуть проблемы. При оформлении сделки купли-продажи по заниженной цене тоже возникают сложности. С суммы, полученной за проданное имущество, продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая инспекция не упустит случая задать продавцу вопрос, почему квартира продана вдвое дешевле реальной рыночной стоимости и не является ли это попыткой заплатить налог поменьше.

     В этой контрольной работе на основании  таких источников, как Федеральные  стандарты оценки (ФСО №1,2,3) и  Центра Экономического Анализа и  Экспертизы рассматривается тема оценка стоимости недвижимости.

     Цель  работы выявление факторов, влияющих на стоимость недвижимости и применение различных подходов к оценке.

     Главная задача работы рассмотрение методик, применяемых оценщиками, при оценке стоимости недвижимости.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Оценка недвижимости

1. Основные виды и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

     Различным целям оценки недвижимости соответствует  несколько видов стоимости.

1. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения  рыночной стоимости нельзя принять  цены продаж аналогичных объектов без  проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует  мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• срок экспозиции объекта оценки.

2. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

3. Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.
4. Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
5. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.
6. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:
1. стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;
2. страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Факторы, влияющие на стоимость  недвижимости.

Можно выделить четыре фактора.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

   Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 

1.2  Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход 

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные  требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

• изучение рынка;
• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
• установление стоимости объекта оценки.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого  показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных  коэффициентов.

Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки  сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход

     Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.