Оценка стоимости недвижимости

     Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

• расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
• расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
• расчет накопленного износа (И_н):

физический  износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный  износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

• расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су=С_нс-С_и;

• определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества  затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках;
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки  затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

Доходный  подход 

     Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Доходный  подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной  предпосылкой расчета стоимости  таким подходом является сдача в  аренду объекта недвижимости. Для  преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

                                                  V=I/R                                                     (1), где

V - стоимость  недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.

     Под доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и  стоимостью объекта оценки.

Различают два  вида капитализации:

• прямая капитализация;
• капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две  величины: годовой доход и ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);
• резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Глава 2 Методика оценки стоимости недвижимости. 

     После заключения договора оценщик приступает к своим непосредственным обязанностям. Методику оценки стоимости недвижимости он волен выбирать самостоятельно. По результатам работы составляется письменный отчет, который передаётся заказчику. У оценщика остается копия, которую он хранит три года и должен предоставлять любым уполномоченным органам. Отчет является основным документом оценки. В нем указываются дата и номер отчета, описание объекта  оценки, данные лицензии оценщика, стандарты  оценки, перечень использованных документов, использованная методика оценки и т. д.

     Деятельность  оценщиков на сегодняшний день не слишком востребована среди населения, в частности, из-за того, что за услуги оценщика надо платить. К сожалению, это мешает становлению цивилизованного  рынка жилья. Зачастую цены на недвижимость определяются исключительно по желанию  владельца того или иного объекта. Оценщик, применяя свои знания, способен определить реальную стоимость конкретного  объекта на данный момент.

     Ситуаций, когда при совершении сделок с  жилой недвижимостью необходимо обращаться к профессиональному  оценщику, не так много. Первая - если квартира покупается с привлечением кредитных средств под залог  квартиры – ипотека. В данном случае оценка стоимости недвижимости является обязательным условием, без которого получить ипотечный кредит невозможно, банк-кредитор, как правило, предлагает заемщику две-три оценочные компании, которым доверяет.

     Еще одна ситуация, когда стороны вынуждены  обращаться к услугам оценщиков, — судебные разбирательства, связанные  с объектами жилой недвижимости. В данном случае компания-оценщик  определяется судебными органами.

     Пожалуй, единственный случай, когда речь идет о добровольном и, безусловно; необходимом  обращении к оценщикам, связана  со страхованием титула. Это цивилизованный способ застраховаться от риска потери права собственности. Страхование производится на полную стоимость квартиры сроком на три года. Однако реальная стоимость застрахованной квартиры постоянно растет, поэтому важно постоянно изменять в договоре страхования рыночную стоимость квартиры и, соответственно, размер выплаты при наступлении страхового случая. Для этого необходимо предоставить, в страховую компанию отчет об оценке, сделанный профессиональным оценщиком (у страховых компаний тоже имеется список доверенных, оценочных компаний). Тогда в договоре по согласованию сторон изменяется сумма страховки. Естественно, насколько изменяются и платежи клиента, но эти суммы несопоставимы со стоимостью возможных потерь.

     Оценка  стоимости недвижимости интересует одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать о реальной стоимости своей квартиры для  того, чтобы при продаже назначить  ей адекватную цену. С другой стороны, знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать  время на долгую безуспешную экспозицию объекта, цена которого явно завышена. Покупателю знание объективной стоимости  квартиры просто необходимо в первую очередь для того, чтобы не заплатить  лишнего.

     Большинство продавцов проводит оценку стоимости  недвижимости - квартиры, анализируя периодические  издания по недвижимости. При этом нельзя сказать, что таким образом  невозможно получить достоверную информацию для оценки квартиры. Все дело в  том, как проводить этот самый  анализ. Просто просматривать объявления о продаже квартир чаще всего  недостаточно. Реальная стоимость квартиры выясняется только после телефонного  общения с продавцами или в  процессе торгов при просмотре квартиры, когда собственник соглашается  немного уступить для совершения сделки. На цену влияют некоторые обстоятельства, сопутствующие сделке: насколько  срочно покупателю нужно въехать  в квартиру, насколько быстро продавец может из нее выехать. К примеру, свободные квартиры, в которых  никто не живет, стоят дороже, чем  жилье, которое собственники продают, одновременно покупая другое.  
 
 

2.1 Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита 

     Данный  вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные особенности в методах доходного подхода, называемых ипотечного инвестиционным анализом. Ипотечного инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.

• Метод капитализации дохода – расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности.

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле метода капитализации в доходном подходе.
2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированного капитала; зависит от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 130 руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности 75%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал – 15%.

Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала.

1. Инвестор получает кредит с шаровым платежом, предусматривающий в течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже – погашение долга произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекта не меняется.

Коэффициент капитализации – средневзвешенная стоимость привлеченного капитала.

Коэффициент капитализации – 0,1275 (R _к = 0,15 • 0,25 + 0,12 • 0,75),

стоимость недвижимости – 1020 (130: 0,1275), сумма ипотечного кредита – 765 (1020 • 0,75), денежный поток при продаже в конце третьего года нулевой период: затраты – 1020, в том числе: (ипотечный кредит – 765; собственный капитал – 255); 1 период  чистый операционный доход – 130, 2 период чистый операционный доход – 130, 3 период всего – 1050, в том числе  (чистый операционный доход - 130; цена перепродажи – 1020) из них: (ипотечный кредит – 765; собственный капитал – 255), IRR = 12,75% .

2. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за период владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту.

Ипотечная постоянная – 0,1234 (0,0103 • 12), коэффициент капитализации – 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), в том числе: (ставка дохода – 0,1275; норма возврата – 0,0025), стоимость недвижимости (С = ЧОД / R _кап ) – 1000 (130 : 0,13), остаток долга на конец третьего года – 741,5, стоимость перепродажи – 991,5 (250 + 741,5), денежный поток при продаже в конце третьего года нулевой период: затраты – 1000, в том числе: (ипотечный кредит – 750; собственный капитал – 250); 1 период  чистый операционный доход – 130, 2 период чистый операционный доход – 130, 3 период всего – 1021, в том числе (чистый операционный доход - 130; цена перепродажи – 991) из них: (ипотечный кредит – 741; собственный капитал – 250), IRR = 12,75% .