Оценка стоимости недвижимости

3. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитализации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшить на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результату прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

Ставка  дохода на инвестированный капитал  – 0, 1275 0,1275 = 0,25 • 0, 1 5 + 0,75 • 0,1234 – 0,75 • 12 • 0,0002861, норма возврата инвестированного капитала: фактор взноса в накопление фонда 0,2942 ( SFF ; 3 года; 12,75%); норма возврата при уменьшении стоимости на 20% – 0,0588 (0,2942 • 0,2).

Коэффициент капитализации – 0,1863 (0,1275 + 0,0588), стоимость недвижимости – 698 (130: 0,1863), цена перепродажи – 558 (698 • 0,8). Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 80% от первоначальной цены. Нулевой период: затраты – 698, в том числе: (ипотечный кредит – 523,5; собственный капитал – 174,5), 1 период чистый операционный доход – 130, 2 период чистый операционный доход – 130, 3 период  затраты всего – 688, в том числе: чистый операционный доход – 130, цена перепродажи – 558, из них: (ипотечный кредит – 517; собственный капитал – 41), IRR = 12,75%.

• Метод дисконтированных денежных потоков – оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;

Метод дисконтированных денежных потоков  более универсален, он применим для  оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен не стабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения.

Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечного инвестиционного анализа. Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

• Определяется длительность анализируемого периода.
• Рассчитывается величина чистого операционного дохода.
• Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.
• Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
• Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
• Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.
• Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.
• Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
• Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
• Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи не движимости.
• Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
• Определяется величина ипотечного кредита на дату проведения оценки.
• Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации: чистый операционный доход в ближайшие пять лет: 1й год – 160; 2й год – 300; 3й год – 500; 4й год – 800; 5й год – 1000; цена перепродажи в конце 5го года – 1300; ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%; инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

Решение.

1. Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга

2. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений, которая составит 1181

3. Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи:

• цена перепродажи – 1300;

• остаток долга на конец 5го года – 600 (900 – 60 • 5);
• выручка от перепродажи – 700 (1300 – 600);
• текущая стоимость выручки от перепродажи – 348 (700 • 0,4972).

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора –

 1529 (1181 + 348).

Рыночная  стоимость недвижимости составит 2429 (1529+900). Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позволяет его формализовать на основе ряда допущений:

-    чистый операционный доход в течение периода владения не меняется;

- инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

     Применение  традиционной техники ипотечного инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

     I . Традиционная техника  ипотечного инвестиционного анализа: С_Н=ИК + (ЧОД – РОД) PVA ( n , c т.д.) + (Сп /п – ИК_п ) PV ( n , c т.д.),    

где С_н – стоимость недвижимости; ИК – ипотечный кредит; ЧОД – чистый операционный доход; РОД – расходы по обслуживанию долга; Сп /п – цена перепродажи в конце анализируемого периода; ИК_п – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; РVА – фактор текущей стоимости аннуитета; РV – фактор текущей стоимости; ст.д. – ставка дохода на собственный капитал; n – анализируемый период.

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10го года объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал –15%.

Решение.

Ипотечная постоянная – 0,1234 (0,01029 • 12), расходы по обслуживанию долга – 111 (900 • 0,1234), остаток долга, наконец, 10го года: (ежемесячный взнос – 9,26 (900 • 0,01029); остаточный срок кредитования после перепродажи – 20 лет (30 – 10); остаток долга на дату перепродажи – 841 (9,26 • 90,8194)), текущая стоимость денежных поступлений – 196 [(150 – 111) • 5,01877], текущая стоимость выручки от перепродажи – 89 [(1200 – 841) • 0,2472], рыночная стоимость собственного капитала – 285 (196 + 89), стоимость недвижимости – 1185 (285 + 900).

     II. Оценка недвижимости, обремененной ранее  полученным ипотечным  кредитом:

     С_н = ИК ₀ + (ЧОД – РОД) PVA ( n , c т.д.) + (Сп /п – ИК_п ) PV ( n , c т.д.) где ИК ₀ – остаток долга на дату проведения оценки; ИК_п – остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты проведения оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты проведения оценки.

Решение.

Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату проведения оценки – 889 (9,26•96,02), остаток задолженности на дату перепродажи: (остаточный срок кредитования после перепродажи – 17 лет (30 – 3 – 10); остаток долга на дату перепродажи – 804 (9,26 • 86,8647)), рыночная стоимость собственного капитала – 294 [(150 – 3 111)• 5,01877 + (1200 – 804) • 0,2472], стоимость недвижимости – 1183 (294 + 889).

     III. Оценка недвижимости  на основе ограниченной  стоимостной информации.

     Выше  были рассмотрены ситуации, когда  оценщик использовал несколько  стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы  по обслуживанию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров: ЧОД – сумма чистого операционного дохода; Rm – коэффициент ипотечной задолженности; ст. % – процентная ставка по кредиту; N – срок кредитования; n – длительность анализируемого периода; ст.д. – ставка дохода на вложенный инвестором капитал; d – процентное изменение стоимости недвижимости; PVAF – фактор текущей стоимости обычного аннуитета; IAOF – фактор взноса на амортизацию единицы. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяет заменять ряд исходных параметров:

     ИК= Сн • Rm ;        РОД = ИК • ст.% = Сн • Rm • ст.% 

     Сп /п = Сн (1+ d )  ИКп = ИК • PVAF ( c т. %, N ) • IAOF ( c т. %, N – n )        

     ИКп = Сн • Rm • PVAF ( c т. %, N ) • IAOF ( c т. %, N – n )

Это позволяет преобразовать  базовую формулу  следующим образом:

С_н = Сн • Rm + (ЧОД – Сн • Rm • ст.% ) • PVA ( n , c т.д.) + (Сн (1 + d ) – Сн • Rm • PVAF ( c т. %, N ) • IAOF ( c т. %, N – n )) • PV ( n , c т.д.)

Пример. Оцените недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности – 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора – 15%.

Решение.

Подставляем данные об условиях кредитования в  трансформированную формулу Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн 0,1518) 3,3522 +  [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн · 0,0127 · 66,9744] · 0,4972.

В результате преобразования получим: Сн = 3352,2 (1 – 0,4506). Сн = 6102 Смоделируем денежный поток  в соответствии с основными условиями инвестирования: Нулевой период: затраты – 6102, в том числе: (ипотечный кредит – 4270; собственный капитал – 1832), периоды 1-4 чистый операционный доход – 1000, в т.ч. (расходы по обслуживанию долга – 648, денежные поступления – 352), 5 период чистый операционный доход – 1000 в т.ч. (расходы по обслуживанию долга – 648, денежные поступления – 352), цена перепродажи – 4882, из них: (ипотечный кредит – 3618; собственный капитал – 1264).

Поток денежных поступлений на вложенный  собственный капитал: (1832), 352, 352, 352, 352, 1616 дает ставку дохода 15%.