Оценка стоимости недвижимости

     Таким образом, в процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия  финансирования оцениваемого объекта  и сравнивать их с типичными рыночными  условиями финансирования.

     На  основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия  финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.  

2.2 Риски при финансировании недвижимости 

     Риск  отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

     Рассмотрим  основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

1. кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
2. риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок; 
3. риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
4. риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
5. риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
6. риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Наряду  с вышеперечисленными существуют специфические  риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами. Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими, не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности. Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

     При финансировании инвестиций следует  учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

     Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

     Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

     В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3 Отчет об оценке недвижимости 

     Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

     В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

     Рассмотрим  основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

     Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме  и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны  критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности  определения рыночной стоимости  объекта оценки.

     Согласно  ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

   Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень  важны для полноты отражения  примененного им метода расчета стоимости  конкретного объекта оценки.

   Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости  объекта оценки, установленной в  отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 

3.1 Структура отчета об оценке 

Сопроводительное  письмо.

1. Общие сведения.
1. Основные факты и выводы.
2. Цель оценки.
3. Оцениваемые права.
4. Сертификат качества оценки.
5. Квалификация оценщиков.
6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.
2. Используемая терминология и процесс оценки.
3. Анализ объекта оценки и его окружения.
1. Описание земельного участка.
2. Описание улучшений.
3. Общая характеристика региона.
4. Анализ рынка недвижимости города.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).
1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.
5. Определение стоимости объекта оценки.
1. Определение стоимости земли.
2. Определение стоимости улучшений:

затратным подходом,

сравнительным подходом,

доходным  подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

Рамки закона для оценщика

     Оценка  стоимости недвижимости проводится как по желанию собственника имущества, так и по решению суда, причем в последнем случае выбирать оценщика будет суд. По мнению законодателей, это обеспечит беспристрастность оценки имущества.

     Существует  ряд законодательных ограничений  для оценщика. Например, он не имеет  права проводить оценку, если сам  заказал ее или заинтересован  в ее результатах. Для минимизации  гипотетического давления на оценщика закон предусматривает, что итоговая величина оценки стоимости недвижимости или иного объекта, которая будет  определена оценщиком, не оказывает  влияния на размер оплаты его услуг.

     Более того, оценщик должен быть огражден и от какого-либо влияния со стороны  заказчика и иных заинтересованных лиц. Любая информация, поступающая  со стороны, способна повлиять на мнение оценщика и конечные показатели.

     Помимо  наличия лицензии для проведения оценки конкретного имущества (лицензирование сейчас отменено) оценщику необходимо застраховать свою ответственность, чтобы  обеспечить интересы заказчика. В случае если действия оценщика причинят заказчику  или третьим лицам ущерб, который  будет доказан судом, сумма страховки  должна покрыть все убытки или  компенсировать их часть.

     Оценщик имеет полномочия требовать всю  необходимую для проведения оценки стоимости недвижимости, информацию, как от заказчика, так и от третьих  лиц, получать разъяснения, при необходимости  привлекать на договорной основе других оценщиков или иных специалистов.

     Круг  обязанностей оценщика также широк. Он обязан соблюдать законодательство, обеспечивать сохранность полученных документов, предоставлять заказчику  свою лицензию и информацию о требованиях  к оценочной деятельности и т.д.  

3.2 Требования  в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 

     В отчете об оценке должно содержаться  описание последовательности определения  стоимости объекта оценки, позволяющее  пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области  оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

     В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов  оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

     В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты  и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком  в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

     В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к  оценке может быть представлено в  округленной форме по правилам округления.  
 
 
 
 

Заключение 

     Оценка недвижимого имущества всегда была связана с тем, что нужно было платить налоги. История оценки недвижимости достаточно интересна. Старт оценки недвижимости в России был дан благодаря отмене крепостного права. Крестьяне выкупили свою землю, и им понадобились умения ее оценивать. В 1864 году появилось “Положение о земских учреждениях”, в котором предусматривалось введение налогообложения граждан России, а также предлагалась методика определения стоимости недвижимого имущества. При этом налог рассчитывался исходя из стоимости имущества и его ценности.