Оценка стоимости недвижимости

АВТОНОМНАЯ  НЕКОММЕРЧЕСКАЯ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 

РЕГИОНАЛЬНЫЙ  БАНКОВСКИЙ УЧЕБНЫЙ  ЦЕНТР 
 
 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

по  дисциплине 

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ,

В ТОМ ЧИСЛЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ»

I вариант 
 
 

                                          Выполнила:   

                                    Проверил:    Д.И. Попов 
 
 
 
 

Воронеж

2011

Содержание: 
 

1. Определение рыночной стоимости      3
2. Принципы оценки недвижимости       3
3. Виды объектов недвижимости       3
4. Определение сервитута. Влияние сервитута на стоимость недвижимости 4
5. Требования, обеспечиваемые ипотекой      4
6. Задача №1          6
7. Задача №2          6
8. Задача №3          7
9. Задача №4          7
10. Задача №5          7

Список литературы         8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Определение рыночной стоимости

 

   Рыночная  стоимость объекта оценки - это  наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величину цены сделки не оказывают влияния никакие  чрезвычайные обстоятельства. 

2. Принципы  оценки недвижимости

 

   Оценка  недвижимости - это прежде всего  оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права  собственности или права пользования  землей или зданиями.

Основные  принципы оценки недвижимости:

Принцип спроса и предложения: заключается в  учете действия закона спроса и предложения  на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения  на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при  снижении спроса и росте предложения  цена снижается.

Принцип изменения - предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных  и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Принцип замещения - предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость  объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные  объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты  на приобретение на рынке аналогичного объекта.

Принцип конкуренции - означает учет деятельности конкурентов  при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение  и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или  наоборот, придерживают продажу, создают  искусственную ситуацию спроса).

Принцип наилучшего и наиболееэффективного использования - означает, что необходимо определить все возможные варианты использования  объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант  и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается  тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена  наибольшая цена. 

3. Виды  объектов недвижимости

 

     К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий сооружений, а так же расположенный на земельном участке обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения.

     Здание  – объемная надземная строительная система, состоящая из несущих и  ограждающих конструкций с обеспечением санитарно-технического климата для  проживания или пребывания людей, а так же для выполнения производственных процессов.

     Сооружения  –объемная плоскостная или линейная, наземная, надземная или подземная  строительная система состоящая  из несущих, иногда и ограждающих  конструкций без обеспечения санитарно-технического климата, предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида. 

4. Определение сервитута. Влияние  сервитута на стоимость  недвижимости

 

     Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим  земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается  в интересах собственников земельных  участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей  права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников  иных объектов недвижимости либо в  интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

     Сервитут  является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка  или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного  обременения собственнику могут  быть причинены убытки.

     Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного  объекта недвижимости, обремененного  сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

     Соразмерность платы за сервитут таким убыткам  означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного  сервитутом земельного участка или  иного объекта недвижимости, в  связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. 

5. Требования, обеспечиваемые ипотекой

 

     1.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение  убытков и / или в качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие  неисполнения, просрочки исполнения  или иного ненадлежащего исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде  процентов за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

4) в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

     2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. 

     3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

     Возникновение ипотеки как обременения

     Государственная регистрация договора об ипотеке  является основанием для внесения в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     Ипотека как обременение имущества, заложенного  по договору об ипотеке, возникает с  момента заключения этого договора.

     При ипотеке в силу закона ипотека  как обременение имущества возникает  с момента государственной регистрации  права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

     Предусмотренные настоящим Федеральным законом  и договором об ипотеке права  залогодержателя (право залога) на имущество  считаются возникшими с момента  внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным  законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права  залогодержателя возникают с  момента возникновения этого  обязательства.

     Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной  регистрации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  №1 

Норма физического  износа здания определяется по формуле:

Низ.физ=ΣНф.i*di, где

Низ.физ – норма физического износа

Нф.i – норма физического износа итого конструктивного элемента здания

di – удельный вес в восстановительной стоимости здания 

Низ.физ=0,04*0,1+0,12*0,2+0,13*0,15+0,23*0,3+0,09*0,2+0,06*0,2+0,04*0,25+0,23*

*0,25+0,06*0,1=0,22*100=22% 

Задача  №2 

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

Снед=Сулуч+Сземуч

Сулуч=ПВС-Инакоп

ПВС=СС+ПП 

Снед  – стоимость объекта недвижимости

Сулуч – стоимость улучшения

Сзем уч – стоимость земельного участка

ПВС –  полная восстановительная стоимость

СС- стоимость  строительства

ПП –  прибыль предпринимателя

И накоп  – накопительный износ 

  Стоимость строительства определяем  по методу сравнительной единицы

СС=Сед*N*K*I

УПВС  по сборнику №28 таб.№108 берем Сед=25.1 руб/м3

 Iсмр69-84=1,19    Iтер69-84=1,02   Iсмр84-91=1,63     Iтер84-91=0,99,

Iсмр91-09=76,19

СС=25,1*2000*1,19*1,02*1,63*0,99*76,19=7490566 руб.