Подходы к оценке недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

«Ивановская государственная  текстильная академия» (ИГТА)

Филиал  ИГТА в г. Рязани 

Кафедра _____________________ 
 
 
 
 

Контрольная работа 

по дисциплине 

Экономика недвижимости 
 
 

Подходы к оценке недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                    Выполнил: студент      группы  Э-8426

                                                 специальность 080502

                                                                  номер зачетной книжки 089052

                                                                      Петрова Елена Александровна

                                                                                                фамилия, имя, отчество студента 

                                                 Проверил: Панфилов Станислав Николаевич                    

                                                                                                    фамилия, имя, отчество преподавателя 
 
 
 

Рязань 2010 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение  …………………………………………………………………………. 3

Подходы к оценке недвижимости ……………………………………………… 4

Заключение  ………………………………………………………………………10

Список  литературы …………………………………………………………….. 11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Опыт  рыночных – трансформационных преобразований в России и других постсоциалистических странах показал, что рынок недвижимости является важным инфраструктурным элементом рыночной экономики. В условиях все более возрастающей конкуренции и необходимости выстраивания конкурентоспособной экономики рынок недвижимости стимулирует развитие всех отраслей экономики. Но это требует поддержания оптимальных параметров, как предложения, так и спроса на рынке недвижимости.

       Данная тема для написания контрольной работы, связанная с подходами к оценке недвижимости, является для меня интересной и актуальной.

        Целью данной работы является  изучение подходов к оценке  недвижимости.

     Задачей контрольной работы является рассмотрение различных вариантов оценки недвижимости.

     Цель  и задача контрольной работы –  определили ее структуру. Она состоит  из введения, одного вопроса, заключения и списка использованной литературы.

     Во  введении раскрывается актуальность, цель и задача исследования.

     В вопросе рассмотрены теоретические аспекты, а в заключении сделаны выводы по данному вопросу.

     При выполнении контрольной работы использовалась литература экономического характера. 
 
 
 

4 

Подходы к оценке недвижимости 

                             Рыночный (сравнительный) подход 

     1.Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

      -  сбор информации;

     - анализ ее достоверности и применимости;

     - заключение о стоимости оцениваемого объекта;

     - оценка точности полученного результата.

     Сбор  необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

     Если  оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить. Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

     - стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

     -стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении. 

5

     При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика. Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60—70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние.

     При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения

6

количественных значений корректировок является анализ парных продаж — продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

     Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

     При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого. Кроме объективных характеристик объекта недвижимости — местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок.

     Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

     7 

                                             Затратный подход 

       2. Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

     - оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

     - оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

     - при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

     - при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

      - при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

     Оценка  имущества затратным методом  осуществляется поэтапно:

     1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

     2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

     3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа: 

     8

     а)физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

     б)функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);   

     в) экономического (внешнего) (результат  негативного влияния внешней  среды (окружения) объекта).

     4. Расчет остаточной стоимости  улучшений объекта путем вычитания  из стоимости затрат на его  восстановление (замещение), т.е. всех  видов износа. В случае, когда  в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

     Определение рыночной стоимости недвижимости путем  суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

     1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.