Оценка стоимости недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Декабря 2011 в 01:55, курсовая работа

Описание работы

Современный рынок недвижимости находится на стадии постепенного восстановления после экономического кризиса, разразившегося в стране в последние годы. Совершается все большее количество сделок, связанных с недвижимостью, что обуславливает растущую потребность в проведении качественной оценки объектов недвижимого имущества.

Скачать архив (11.42 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Курсовая Крюкова (4).docx

— 45.69 Кб (Скачать файл)

                             ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  
     
     

          Введение 

                Современный рынок недвижимости находится на стадии постепенного восстановления после экономического кризиса, разразившегося в стране в последние годы. Совершается все большее количество сделок, связанных с недвижимостью, что обуславливает растущую потребность в проведении качественной оценки объектов недвижимого имущества.

                 Данная курсовая работа состоит из трёх глав. Первые две главы посвящены теоретическим аспектам оценки недвижимости. Подробно описаны основные понятия оценочной деятельности, освещены принципы оценки стоимости недвижимости,  раскрыта сущность трех подходов к оценке.

                 Во второй главе приводится практика по вопросу на примере оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Цель исследования данной работы – применение полученных в результате изучения дисциплины знаний об оценке недвижимого имущества на практике. Задача- оценить стоимость недвижимости по трём подходам  и провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

  • ОЦЕНКА  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
    • История возникновения
  •              Становлению системы оценки прежде всего способствовало развитие землеустроительства и картографии. Важную роль сыграло издание по заказу Петра I первого комплекта карт, а затем – первого атласа Российской империи. Новый импульс эволюции института оценки собственности дало появление банковской системы. В частности, большое влияние на укрепление этого института оказало учреждение Дворянского банка, а затем Крестьянского банка, которые кредитовали под залог земли.
  •            В XVIII веке в России начали появляться оценочные службы, а также учебные заведения для подготовки кадров. Возникновение школы оценки было обусловлено необходимостью создания фискального кадастра – описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. Появилась землемерная школа, которая позже была преобразована в Константиновский межевой институт. Специалисты этой школы проводили работы по генеральному и специальному межеванию земель, результаты которых заносились в поземельные книги.
  •            Вторым и, пожалуй, главным направлением развития института профессиональной оценки в России являлась деятельность государства по созданию фискальной системы в области земельно-имущественного налогообложения. Эту функцию претворяли в жизнь податные инспекторы, при этом обязанности сборщика налогов и оценщика, как правило, совмещались.
  •            После отмены в 1861 году крепостного права все виды и направления оценки, а также ее нормативно-правовая база значительно усовершенствовались. В этот период создаются инструкции по оценке и налогообложению недвижимости, сохранившие значение и в наши дни. Вышедшее в 1870 году «Городовое положение» предоставляло полномочия по проведению оценки городским органам самоуправления. Учет недвижимого имущества осуществляли городские и земские управы. Для определения ценности земли применяли установленную цену выкупа ее крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, осуществлявшие, в том числе, и оценку.
  •            В 1893 году вышел первый в России закон об оценке (переоценке) всех видов недвижимого имущества, а также «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Эти документы возлагали задачу оценки на региональные и местные органы власти. Они и сегодня во многом могут служить образцом для проведения оценки различных видов собственности. В годы революции и Гражданской войны оценочные работы были свернуты, поскольку коммунистическая эпоха отрицала понятие частной собственности и проповедовала собственность коллективную. Профессия оценщика на протяжении 70 лет фактически отсутствовала.
  •            Однако за последние десятилетия картина российской действительности изменилась до неузнаваемости. С началом процесса перехода экономики страны на рыночные принципы появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости. Появился средний класс, Росстат фиксирует постоянное увеличение доходов населения. Рост общего благосостояния и бурное развитие банковской системы способствуют тому, что все большее количество граждан получают возможность приобретать квартиры, дома, земельные участки, автомобили, яхты, ценные бумаги и т. д.
  •           В новейшей истории России возвращение института оценки состоялось в середине 90-х годов XX века. Официально Министерство труда и социального обеспечения зарегистрировало профессию оценщика (эксперт по оценке) в 1996 году. В 1998 году был принят Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности», который определил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
  •           Сегодня с людьми этой профессии человек сталкивается чаще всего в случае приобретения недвижимости. Оценка ее профессионалами, обладающими предоставленным им законом правом вычислять стоимость квартиры или дома, – одна из важнейших частей сделки купли-продажи недвижимости. Но мало кто знает, что сама профессия зародилась в России очень давно – несколько веков назад.
  •            Сегодня оценка развивается уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление экономической науки. Необходимость в ней возникает при любых сделках, затрагивающих право собственности на имущество, будь то купля-продажа, сдача в аренду или раздел имущества, судебные и имущественные споры, страхование имущества, оптимизация его налогообложения, составление брачных контрактов или вступление в наследство. Даже привлечение банковского кредита, например ипотечного, не обходится без проведения оценки собственности.
  •       Так что профессия оценщика становится все более востребованной, потому что вопрос «Сколько это стоит?» рано или поздно задает практически каждый обладатель того или иного имущества: дачи, квартиры, земельного участка, автомобиля или пакета акций Газпрома.
  •  
  • 1.2. ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ оценки, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКОВ
  •           Оценка, как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества.
  •        Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее расчета.
  •           
  •           Проведение оценки обязательно в случаях:
  • * составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;
  • * выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;
  • * передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;
  • * реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;
  • * передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.
  •        
  •         Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:
  • * с одной стороны — физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;
  • * с другой стороны -  заказчики, т.е. потребители их услуг.
  •            Оценка проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
  •            
  •               Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:
  • * индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком;
  • * юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привлекать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профессионального оценщика;
  • * юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.
  •            Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от остановленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.
  •        
  •           Оценщик имеет право:
  • * выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;
  • * требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;
  • * запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;
  •    * привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;
  • * отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.
  •         
  •         Оценщик обязан:
  • * соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ;
  • * сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;
  • * обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчики третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;                              
  • * предоставлять заказчику информацию о положении, правилах,  уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации
  • * сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;
  • * в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;
  • * в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию;
  • * хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.
  •          
  •             Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
  • Проведение оценки объекта не допускается, если:
  • * в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
  • * оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.
  •           Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оценки, в том числе путем ограничения, круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
  • Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
  • Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РФ
  •             В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.
  •             Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки;
  •             В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.
  • 2. Принципы и методы оценки стоимости недвижимости
  • 2.1. Принципы оценки стоимости недвижимости
  •         В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.
  •       1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не веющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта. Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
  •       
  •       2. Принцип замещения: средний покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой алогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.
  •        3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег от времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний.
  •         4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости дельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.
  •          5. Принцип вклада: вклад — это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад — это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.
  •           6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности:
  • по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.
  •              7.Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты, и снижается эффектность использования земли.
  •           8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру Земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный размер не приносит соответствующего дохода.
  •              9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы сличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различие способы разделения прав:
  • * физическое разделение — это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка его недрами;
  • * разделение по времени владения и использования — это аренда разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты
  • * разделение по правам пользования — это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом различные сервитуты), лицензии и др.;
  •    * разделение по видам имущественных прав — совместная аренда, товарищества, траст, опционы, купля-продажа с условием и др.;
  • * разделение по залоговым правам — первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;
  • * горизонтальное физическое разделение — это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.  
  •         10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит "качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.
  • Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии— снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.
  •         11. Принцип соответствия подтверждает правило — максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.                                  
  • Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.
  • Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его скорее всего будет ниже затрат на его, строительство.
  •         12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.
  •         13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.
  •        14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.
  •        15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.
  • 2.2. Основные методы оценки НЕДВИЖИМОСТИ
  • А. ОЦЕНКА стоимости земельных участков
  • В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще — это денежный эквивалент собственности.
  • Рис. 1 Виды стоимости недвижимости
  • Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:
  • -  продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивами;
  • - обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;
  • -  имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на веющиеся предложения;
  • -  платеж осуществляется наличными или другим сравнимым способом;
  • -  цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;
  • -  объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.
  • Цена — это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.
  • Нужно отметить, что стоимость недвижимости формируется от следующих фундаментальных факторов: спроса, полезности, дефицитности предложения и нуждаемости в объектах.
  • При приобретении недвижимости люди преследуют три основных цели, что также влияет на ее стоимость: непосредственное личное использование, получение прибыли и удовлетворение чувства гордости от владения ею.
  • В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.
  • В практике традиционно применяют три основных метода (группы методов) определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: 1) прямое сравнение рыночных продаж; 2) затратный; 3) доходный.
  • 1) Метод прямого сравнения рыночных продаж.
  • Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
  • Последовательность действий при данном методе:
  • 1.Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.
  • 2.Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и все стороны действовали экономически рационально.
  • 3.Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если он имел такие же параметры, как и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, то есть уточняется за какую сумму был продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть  увеличена.
  • Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и по общей группировке (совокупная поправка) на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе.
  • При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние ют города и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.
  • Применяют следующие единицы сравнения:
  • 1. Цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства.
  • 2. Цена за 1 кв. м — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
  • 3. Цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
  • 4. Цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др,
  • 5. Цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР — этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более, чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное — на половине участка, 12-этажное — на 0,25 участка.
  • По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
  • — цена за 1 кв. м общей или чистой площади;
  • — цена за 1 куб. м — для складов, элеваторов и др.;
  • — цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
  • При использовании данного метода единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж как средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
  • К сравнительным методам оценки также можно отнести оценку стоимости по принципу лучшего и наиболее эффективного использования земли (ЛНЭИ)
  • В самом общем виде ЛНЭИ — это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.
  • Прием переноса или соотнесения — реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района
  • 2. Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта,
  • Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:
  • Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
  • Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.
  • Третий этап. Рассчитываются все виды износа — физический, функциональный и внешний.
  • Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимости замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).
  • Пятый этап. Определяется стоимость, объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.
  • 3. К доходным методам определения стоимости недвижимости относят: метод валового  рентного мультипликатора, оценка земли методом капитализации дохода
  • а) Метод валового  рентного мультипликатора (ВРМ)
  • Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического дохода, получаемого от собственности. Этапы расчетов:
  • 1. Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого участка;
  • 2. Определение отношения дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;
  • 3. Нахождение стоимости оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ
  • б) Оценка земли методом капитализации дохода
  • Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
  • Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:
  • С=Д:К.
  • Капитализация—это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
  • Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:
  • 1. Определяется потенциальный доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.
  • 2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.
  • 3. Из потенциального  дохода вычитаются возможные потери по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке и получается действительный доход (эффективный).
  • 4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.
  • 5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами. Например, по принципу остаточной продуктивности (остатка)
  • Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.
  • (Например, если цена урожая с 1 га составила 100 единиц, а затраты на труд - 40, на капитал — 20 и предпринимательство — 10, то 30 единиц ~ это остаточный доход земли, При коэффициенте капитализации в 10% стоимость 1 га может быть оценена в 300 денежных единиц (тыс., млн. руб.).)
  • .
  • Б. Оценка зданий и помещений
  • На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.
  • При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др.. 
  • Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор — «колодец» — минус.
  • Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме — дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки. Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции — гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).
  • В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.
  • Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:
  • * тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);
  • * состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);
  • * несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);
  • * уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).
  • Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт. Если да, то, как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.
  • Профессиональные риэлтеры знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300 У.ед., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.
  • В отношении действительно престижного дома идея капитального дорогостоящего ремонта с целью получения прибыли при. продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный ремонт с применением оригинальных, дизайнерских решении, может возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не окупиться.
  • Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной; инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).
  • Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:
  • * метод сравнительной единицы измерения (метод удельной стоимости);
  • * поэлементный;
  • * сметный;
  • * индексный.
  • Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратный, кубический, погонный метр и пр.
  • Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости аналогичного объекта. Эту информацию можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по различным типам зданий и сооружений.
  • Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).
  • Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства  оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.
  • Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.
  • Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки). Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.
  • 3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)
  •        Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27.  С целью получения банковского кредита под залог.
  •        Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.
  •         К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов. Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.
  •          К этой группе относятся также отремонтированные помещения санузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельной плиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.
  •          В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов и санитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равным нулю.
  •          Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративного ремонта.
  • 3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
  •        В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
  • Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:
  • • 4;O CG0AB:0 75<;8 :0: A2>1>4=>3>;
  • • 4;O CG0AB:0 75<;8 A ACI5AB2CNI8<8 C;CGH5=8O<8.
  • Анализ возможностей использования участка, как свободного
  • При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:
  • • F5;52>5 =07=0G5=85 8 @07@5H5==>5 8A?>;L7>20=85;
  • • ?@5>1;040NI85 A?>A>1K 75<;5?>;L7>20=8O 2 1;8609H59 >:@5AB=>AB8 >F5=8205<>3> 75<5;L=>3> CG0AB:0;
  • • ?5@A?5:B82K @0728B8O @09>=0, 2 :>B>@>< @0A?>;>65= 75<5;L=K9 CG0AB>:;
  • • >68405<K5 87<5=5=8O =0 @K=:5 75<;8 8 8=>9 =542868<>AB8;
  • • B5:CI55 8A?>;L7>20=85 75<5;L=>3> CG0AB:0.
  • Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
  • Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому автор анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.
  • Анализ вариантов использования оцениваемых помещений
  • Использование, как производственных помещений
  • Нахождение объекта оценки в административном здании также накладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных для организации производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.
  • Использование помещений, как торговых
  • С учетом планировки помещения, которое разделено на множество комнат разного размера, автор считает осуществимым использование помещения для размещения фирм торгующих малогабаритными товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).
  • Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме того, отрицательным фактором с точки зрения этого варианта является то, что помещение размещено в здании на втором уровне над цокольным этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого варианта затрудняет недостаточное количество места для вместительной автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким образом, принимая во внимание, что переоборудование оцениваемого помещения в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.
  • Использование помещений в качестве склада
  • Не вызывает технических трудностей использование помещения в качестве склада, однако, такое использование является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, как наиболее эффективного, следует отказаться.
  • Использование помещений в качестве офисных
  • В результате приведённого анализа автором по тем или иным критериям были отброшены все возможные варианты использования объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованием объекта оценки.
  • Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.
  • 3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
  • Определение восстановительной стоимости
  • Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:
  • (1)
  • где:
  • ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
  • Πki – произведение корректирующих поправок.
  • Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).
  • I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
  • Базовая восстановительная стоимость
  • Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:
  • (2)
  • где:
  • Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
  • УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки
  • В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28.
  • Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.
  • Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания составляет
  • ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.
  • Корректирующие поправки
  • Корректировка в связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом
  • Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.
  • Согласно данным сборника в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4,4%. Таким образом, корректирующий коэффициент следует принять равным 0,96.
  • Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных импортных материалов
  • При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в ряде комнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимости оцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.
  • Коэффициент прибыли инвестора
  • Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднем по 350 - 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.
  • Индекс пересчета
  • Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:
  • (3)
  • где:
  • I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1,18 * 1,04 = 1,23
  • I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г для объектов непроизводственной сферы равным 28,35.
  • I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" равным 1,06.
  • По результатам расчета индекс перехода составляет
  • I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,91
  • Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки
  • По результатам расчета восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки составляет
  • ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.
  • Восстановительная стоимость оцениваемого помещения
  • Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местах общего пользования, которая относится к оцениваемым площадям) составляет 371,3 кв.м. Площадь здания по внутреннему обмеру согласно техпаспорту составляет 2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования (входной тамбур, вестибюль, лестничные клетки) - 258,1 кв.м. Как правило, площадь помещений при рыночных продажах указывается без учета мест общего пользования. Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду с другими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещения в стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общего пользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет 2162,3 кв.м.
  • Восстановительная стоимость объекта оценки, составляет
  • ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.
  • Полученная величина не учитывает поправку на ремонт помещения с использованием импортных материалов.
  • Определение поправки на ремонт
  • Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях по формуле:
  • К= СР-СЭ (4)
  • где:
  • К – поправка на ремонт
  • СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)
  • СЭ – текущая стоимость элементов, которые были заменены в процессе ремонта
  • Стоимость ремонта, принимаемая для расчета поправки на ремонт, включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затрат определялась по сметам, предоставленным заказчиком. Общая стоимость затрат на ремонт по сметам в ценах составляет 591168 руб. Эти данные соответствуют среднерыночным ценам по городу, которые получены Оценщиком из Комитета по архитектуре и градостроительству. Индекс пересчета в цены на дату оценки рассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве и составляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет 1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит
  • СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.
  • Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производится по формуле:
  • (5)
  • где:
  • ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).
  • Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотра и расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.
  • Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3 кв.м.
  • dиэ – доля замененных элементов.
  • Восстановительная стоимость оцениваемого помещения с учетом поправки на ремонт составляет
  • ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.
  • Определение износа
  • Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:
  • (6)
  • где:
  • Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения
  • Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения
  • Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.
  • Физический износ
  • Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
  • Расчет устранимого физического износа
  • Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:
  • (7)
  • где:
  • - устранимый физический износ, %,
  • ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..
  • - удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта
  • - коэффициент износа элемента, %
  • Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:
  • (8)
  • где:
  • - коэффициент износа всех внутренних инженерных систем
  • - коэффициент износа j - й инженерной системы.
  • - вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС».
  • Коэффициент определяется формуле:
  • (9)
  • где:
  • - коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)
  • - вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).
  • Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.
  • Расчет неустранимого износа
  • Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:
  • (10)
  • где:
  • - неустранимый физический износ, руб.
  • ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.
  • – фактический срок жизни объекта
  • – срок экономической жизни объекта
  • Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.
  • По результатам расчетов неустранимый износ составляет
  • Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.
  • Расчет полного физического износа
  • Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле
  • (11)
  • Величина полного физического износа по результатам расчета составляет
  • Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.
  • Функциональный износ
  • Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.
  • При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю
  • Внешний износ
  • Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.
  • Общий износ
  • Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.
  • Расчет стоимости замещения
  • По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет
  • СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.
  • Определение стоимости земельного участка
  • В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
  • По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.
  • Определённый на основе базы данных мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна
  • Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.
  • Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда
  • ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.
  • По результатам расчетов стоимость земли составляет
  • З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.
  • Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
  • Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет
  • РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.
  • 3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
  • Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта
  • Выбор модели денежного потока
  • В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.
  • Выбор горизонта прогноза
  • По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.
  • По мнению автора, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.
  • Определение арендных ставок
  • Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)
  • Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей.
  • Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.).
  • Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% в год. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.
  • Определение потенциального валового дохода
  • Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадей помещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС. По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированных помещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м.
  • Определение действительного валового дохода
  • Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
  • Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН «Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышает предложение. Поэтому автор посчитал возможным принять в качестве коэффициента потерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.
  • Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можно пренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительного валового дохода коэффициент 0,95.
  • Определение действительной прибыли
  • Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационные отчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог на имущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратного подхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимости с учетом амортизационных отчислений.
  • Норма амортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений. Базой для расчета амортизационных отчислений также служит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.
  • Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходя из стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации до замены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента в восстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементов определяется по ВСН 58-88.
  • Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости здания составляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, в первый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лиц следует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее. Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом цен энергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5 % в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли.
  • Определение чистой прибыли и чистого дохода
  • Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный период принимается равным 24%.
  • Определение ставки дисконтирования
  • Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет 21,9%.
  • Расчет величины реверсии
  • Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход). Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откуда стоимость реверсии составляет
  • FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.
  • Расчет стоимости объекта
  • При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежные потоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.
  • Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетов с использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.
  • 3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
  • Подбор аналогов
  • При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределенным физическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как очень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика, сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости.
  • Поправки к стоимости продажи
  • Поскольку аналоги расположены в разных районах города, требуется поправка на местоположение. Методика расчета данной поправки приводится в доходном подходе.
  • Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый автором, цены на недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, что реальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будут несколько превышать приведенные в таблице. Однако поскольку отсутствуют надежные индексы для пересчета цен, автор счел возможным не корректировать исходные данные по времени. Учитывая сложившуюся динамику цен, отсутствие такой поправки не ухудшит положение кредитора. В то же время, возможная погрешность, по мнению автора, находится в пределах общей погрешности оценки.
  • Расчет цены 1 кв.м. помещений
  • Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Такой подход, также уменьшает риск завышения результата, что очень важно при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Поэтому автор принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов цена 1 кв.м. помещений без ремонта составила 366,7 долларов.
  • Для расчета стоимости 1 кв.м. помещений, в которых был выполнен ремонт, следует учесть поправку на ремонт. В рамках затратного подхода стоимость затрат на ремонт была определена в текущих ценах в размере 1021415 руб. В пересчете на 1 кв. м. отремонтированных помещений в долларах по курсу на дату оценки стоимость ремонта составит 155,4 долларов. Однако анализ рыночных данных и консультации с риэлтерами показывают, что реально рост цены недвижимости в результате проведения декоративного ремонта существенно меньше затрат на его проведение. Это связано, во-первых, с эффектом исключенных элементов. С учетом стоимости исключенных при ремонте элементов, поправка на ремонт по расчетам с использованием затратного подхода составила 630146 руб. (или 96 долларов на 1 кв.м. отремонтированных помещений). Второй причиной является тот факт, что покупатель, как правило, желает отремонтировать помещение в соответствии со своими предпочтениями и вкусом. Как показывает анализ, цена помещений при проведении ремонта с использованием импортных материалов возрастает в среднем на 50 долларов. Эту величину оценщик принял в качестве поправки на ремонт.
  • Таким образом, с учетом поправки на ремонт стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений составит 416,7 долларов.
  • Расчет рыночной стоимости объекта оценки
  • Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода приводится в таблице 1.
  • Таблица 1. - Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
  • Стоимость 1 кв.м. помещений в удовлетворительном состоянии, долл.
  • 366,7
  • Надбавка за ремонт на 1 кв.м. долл.
  • 50
  • Стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений, долл.
  • 416,7
  • Площадь помещений в удовлетворительном состоянии, кв.м.
  • 163,9
  • Площадь отремонтированных помещений, кв.м.
  • 207,4
  • Общая стоимость объекта оценки, долл.
  • 146535
  • Общая стоимость объекта оценки, руб.
  • 4 643 693
  • 3.5 Согласование результатов оценки
  • Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночной стоимости объекта дала следующие результаты:
  • •  0B@0B=K9 ?>4E>4   3 448 181 @C1;59.
  • •  >E>4=K9 ?>4E>4  4 539 042 @C1;59.
  • • !@02=8B5;L=K9 ?>4E>4   4 643 693 @C1;59.
  • Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатам анализа автор присвоил затратному подходу рейтинговый вес 2, сравнительному подходу рейтинговый вес 3, а доходному подходу вес 1.
  • Итоговый расчет производится по формуле:
  • РС = (РCi х Ri/R) (12)
  • где:
  • РСi – рыночная стоимость каждым методом
  • Ri – рейтинговый вес метода
  • R – сумма рейтинговых весов всеми методами.
  • Таблица 2. - Согласование результатов
  • Метод
  • РСi, руб.
  • R
  • (РCi х Ri/Ri), руб.
  • Затратный подход
  • 3 448 181
  • 2
  • 1 149 394
  • Сравнительный подход
  • 4 643 693
  • 3
  • 2 321 846
  • Доходный подход
  • 4 539 042
  • 1
  • 756 507
  • ИТОГО:
  • 6
  • 4 227 747
  • Таким образом, после округления рыночная стоимость оцениваемого помещения составляет: 4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.
  • Заключение
  •            Таким образом, в данной курсовой работе были освящены теоретические основы оценки объектов недвижимого имущества, описаны принципы оценки, а также особенности применения трех подходов к оценке недвижимоси.
  •             Каждый из использованных в данной работе методов имеет свои достоинства и недостатки.
  •             Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки.
  •            Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база, используемая при определении стоимости замещения, несовершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. В условиях отсутствия данных для оценки земли сравнительными методом, приходится полагаться на усредненные мультипликаторы, применяемые к стоимости замещения. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может в отдельных случаях приводить к существенным ошибкам.
  •             Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смысле лишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, по темпам роста и по стоимости реверсии.
  • В рамках данной работы автором рассмотрены практические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости с использованием трех основных подходов в оценочной деятельности.
  •               В процессе работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
  •               Обобщая выше изложенное следует вывод: Рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27.) по состоянию на дату оценки составляет: 4 200 000 рублей.
  •               Стоит отметить, что рост числа коммерческих предприятий, увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке.
  • Список использованной литературы
  • 1.Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса». – М. 2001.
  • 2.И. Волков, М. Грачева «Проектный анализ».- М.2003.
  • 3.Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2001г.
  • 4.Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р).1999г.
  • 5.Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,1995г.
  • 6.Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М., 1999г.
  • 7.Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.
  • 8.Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. – М., 2000г.
  • 9.Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www.appraiser.ru
  • 10.Новиков Б.Д. Рынок недвижимости в России.- М., 2000г.
  • 11.Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., 1998г.
  • 12.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2000г.
  • 13.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете М.: Издательство "Энергия", 1971.
  • 14.Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с
  • 15.Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 1988. – 72 с
  • 16."Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС"- М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
  • 17.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519
  • 18.Сборники №28 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по строительству", 1970.
  • 19.Справочник КемСЦена. 2004г. Издательство Кеминформцентр.
  • 20.Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». Энциклопедия оценки. – СПб-1997.

Информация о работе Оценка стоимости недвижимости