Методы оценки стоимости объектов недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Санкт-Петербургский  торгово-экономический институт»

Кафедра  
 
 
 
 
 
 

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Методы оценки стоимости объектов недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: Горячева Е. Ю.

ТЭФ, группа 1403

Проверила:  
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2010 год

Содержание 

Подходы к оценке недвижимости3

1. Сравнительный (рыночный подход)4

   1.1 Метод парных продаж8

   1.2 Метод валового рентного мультипликатора9

2. Затратный подход10

   2.1 Метод сравнительной единицы12

   2.2 Метод разбивки по компонентам12

   2.3 Метод количественного обследования13

3. Доходный подход15

   3.1 Метод капитализации доходов17

   3.2 Метод дисконтированных денежных потоков23

Список литературы28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Подходы к оценке недвижимости 

  Известно несколько  десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких  как характер объекта, функции и  цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

  Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1):

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Рис.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой 

1.   Сравнительный (рыночный) подход

 

  Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 

  Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. 

  Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения. 

  Этапы сравнительного подхода:

  1 этап

  Изучение рынка  – проводится анализ состояния и  тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

  2 этап

  Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки; сравнение  объектов-аналогов с оцениваемым  объектом.

  3 этап

  Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта  оценки.

  4 этап

  Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

  Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
• независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
• инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

 

  Основные  критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость. 
   Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

  Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.2).

Рис.2. Виды корректировок 

  Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

  Стоимостные поправки:

  а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

  б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

  Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

  Поправка в  форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. 

  Последовательность  внесения поправок: 
1.  Поправка на условия финансирования. 
2.  Поправка на особые условия продаж. 
3.  Поправка на время продажи. 
4.  Поправка на местоположение. 
5.  Поправка на физические характеристики. 

  Преимущества  сравнительного подхода: 
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.  Статически обоснован. 
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. 

  Недостатки  сравнительного подхода: 
1.  Различия продаж. 
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4.  Зависимость от активности рынка. 
5.  Зависимость от стабильности рынка. 
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 
 

1. Метод парных продаж

  Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении  и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами  называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением  одной характеристики, которую эксперт-оценщик  должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической  цене сопоставимого объекта.

  Например

  Известна следующая  информация по рыночным продажам:

 

  Определить:

1.  Корректировку на разницу в площади.

2.  Корректировку на наличие сада.

3.  Корректировку на наличие гаража. 

  Решение

Экспертные  методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

  Пусть стоимость  оцениваемого объекта = Х;

  Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

  Тогда:

  если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога  должна увеличиться на 15%

  Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.