Методы оценки недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ 

ГОУ ВПО  «РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

им. Г. В. ПЛЕХАНОВА» 

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ФАКУЛЬТЕТ 

КАФЕДРА «ЭКОНОМИКА  И УПРАВЛЕНИЕ ГОРОДСКИМ  СТРОИТЕЛЬСТВОМ» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

на тему: «Методы оценки недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Руководитель: Севостьянов Анатолий Васильевич

Выполнил:

Студент 1 курса,

Миронов Александр Анатольевич, гр.№714

Оценка  реферата: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва, 2009 г 

Оглавление

 

1. Введение

    Оценка  недвижимости является неотъемлемой частью современного общества. Нас окружает множество объектов, которыми владеет бесчисленное количество людей. И каждый из них однажды задумывается, а что же собственно находится у него в руках? Как можно этим воспользоваться? И конечно не на последнем месте стоит вопрос о цене недвижимого имущества.

    И тогда на помощь приходят различные оценочные компании. Но как они производят оценку? Чем руководствуются и на что опираются? Попробуем разобраться в этом.

2. Теоретическая основа
1. Понятие недвижимости

    Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

    Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

    В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»:

    «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения». В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что, вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

    В соответствии с Федеральным Законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (статья 1).

    Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые  помещения, кондоминиумы.

    Таким образом, необходимо различать понятие  недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

2. Оценка недвижимости: общие определения

    Оценка  недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под  оценкой недвижимости понимается процесс  формирования обоснованной стоимостной  оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант — ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.

    Из  приведенных выше определений следует: оценка недвижимости — это:

    адресный  процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;

    процесс, привязанный к  типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);

    процесс, привязанный к  определенному моменту  времени; чаше всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время — время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);

    субъектно-ориентированный  процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;

    регламентированный  процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками — заказчиком и оценщиком;

    процесс, развивающийся в  складывающихся внешних  условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечными результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций;

    процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.

3. Описание процесса оценки

    Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

    Определение стоимости имущества связано  со сбором и анализом информации в  процессе оценки.

    Основная  задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

    На  втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

    Третий  этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

    Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта и методическом обосновании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

    Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.п.

    Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только конкретное значение стоимости,   но  и  некоторые  пределы  оцененной  стоимости  или даже  более  сложные аналитические зависимости.

    Таким образом, процедура оценки включает в себя следующие этапы:

    установление  количественных и качественных характеристик  объекта оценки;

    описание  объекта, исследование состояния и  выделение особенностей;

    изучение  документации на объект оценки, предоставленной  Заказчиком;

    интервью  с представителем Заказчика;

    анализ  рыночной информации (истории, текущей  конъюнктуры и тенденций);

    выбор подходов к оценке стоимости;

    анализ   возможных   вариантов   с   целью   нахождения   наилучшего   и   наиболее эффективного использования  объекта;

    определение рыночно обоснованной величины арендной ставки для объекта;

    составление письменного отчета об оценке рыночной арендной ставки (платы за пользование).

4. Базисы оценки

    Сравнительный анализ традиционных западных (а сегодня  и интенсивно развиваемых отечественных) стандартов оценки недвижимости показал, что в основе методологии оценки эффективно используется понятие базиса оценки" как системы общих принципов и подходов к оценке, в том числе с учетом целей и множества других факторов, влияющих на оценку.

    Первенствующая  роль в выборе базиса принадлежит  цели оценки. Так, в Европейских стандартах оценки недвижимости (далее — ЕСОН), утвержденных Европейской ассоциацией оценщиков TEGoVA, в разделе 4.01 "Принципы оценки и практика отчетности", в пункте 4.01.2 подчеркивается: "...цель оценки является критическим фактором при выборе базиса оценки, который должен устанавливаться совместно с клиентом и его профессиональными советниками при согласовании условий договора об оценке объекта недвижимости".

    Наряду  с традиционными объектами и  целями оценки, в главе 7 ЕСОН выделены важнейшие специальные цели оценки, в числе которых:

    составление финансовой отчетности;

    определение залогового обеспечения кредитов;

    недвижимость  страховых, пенсионных и инвестиционных трастовых фондов (в частности, как объект инвестирования);

    компании, занимающиеся застройкой (девелопментом);

    недвижимость в инвестиционных портфелях (определение индексов недвижимости, адекватных индексам рынков ценных бумаг);

    компании (бизнес) при их слияниях, покупках и  продажах;

    совместные  предприятия и товарищества с  ограниченной ответственностью;