Методы оценки недвижимости

2. Методы восстановительной стоимости

    В принципе метод восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

    Так, в МБС не учитывается реальный, фактический износ и моральное  старение фондов (амортизация начисляется по нормативам). Главный недостаток МБС — оценка материальных активов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в МИБС и осуществляется определенная индексация (как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с ростом цен на них), эта индексация проводится усредненно и агрегированно — по группам.

    Оценка  по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении метода восстановительной стоимости производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно "восстанавливает" данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

    Для учета процессов физического  износа, изменяющегося во времени  строительного состояния объекта  применяется метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС). Его содержание в полном объеме повторяет начала МВС, развивая его в направлении учета износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть расчет по схеме МОВС восстанавливает данный объект, относя этот процесс к моменту его реализации в прошлом, и корректирует исходную стоимость с учетом изменений за прошедшее до настоящего момента время.

    Простейшей  схемой учета износа объекта является линейная модель, которая уменьшает исходное значение стоимости С_в0, исчисленной методом восстановительной стоимости, пропорционально времени существования t. При этом необходимо также задавать некоторое, нормативным образом установленное, время жизни объекта Т.

    Таким образом, линейная модель учета физического износа определяет следующую формулу вычисления текущего значения остаточной восстановительной стоимости C_вt объекта оценки:

    C_вt = С_в0 (T – t) / T¹

    Заметим, однако, что даже в этой простейшей формуле заложены, по крайней мере, две дискуссионные проблемы:

    1) справедливость значений цен,  закладываемых в расчет исходного  значения восстановительной стоимости С_в0. Необходимо соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в год создания объекта) и настоящем (в год оценки): принять за основу цены настоящего времени шли все-таки ориентироваться на структуру и значения цен прошлого времени с соответствующей их индексацией;

    2) обоснованность определения нормативного значения времени жизни объекта Т. Так, устанавливаемые строительными или иными нормативами значения времени жизни по различным причинам часто не соответствуют реальным возможностям объекта (например, в силу исключительно качественного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта). Поэтому наряду с линейными моделями износа возможно применение различного типа нелинейных моделей F(t, T).

    Тогда текущее значение остаточной восстановительной  стоимости объекта оценки определяется формулой:

    C_вt = С_в0 * F (t, T).²

    Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

    В отечественной практике технической инвентаризации объектов применяются сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок физического износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния строительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц износа (а этих таблиц — ограниченное число), принимает решение о необходимых корректировках оценок (чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями нормативов).

    Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки в связи не только с физическим, но и с моральным старением. Последнее также может быть учтено с помощью моделей линейного или нелинейного типа (с той же проблемой установления обоснованного значения времени жизни или алгоритмического определения темпов морального старения объекта) либо с помощью экспертов.

3. Методы замещения

    В принципе методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

    Таким образом, если в методах восстановительной  стоимости мы ведем стоимостные  вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

    Этим  самым в методологию оценивания через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта.

    Изменения могут быть необходимыми, как, например: исключение выявленных вредных для  здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы), применение по новым нормам безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха и т.д.). Однако изменения могут носить необязательный характер, но отвечающий современным взглядам на комфортность среды обитания (например полная телефонизация всех рабочих мест, кодированный доступ в здание и помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько необходимы и допустимы изменения при использовании МЗ. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика, а с другой — дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией. Последнее может быть также предметом согласованного решения заказчика оценки и эксперта-исполнителя оценки.

    Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный  ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом  замещения С_з0 в направлении учета в значении текущей стоимости C_зt фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости:

    C_вt = С_в0 (T – t) / T

    и

    C_вt = С_в0 * F (t, T).³

    Как и в МОСВ, в МЗО замещения  имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем. 

3. Сравнительные (аналоговые) методы
1. Метод восстановительной стоимости по аналогам

    Принципиальное  отличие метода восстановительной  стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и  состоит в аналоговом способе, которым  оценивается создание объекта в  текущих ценах.

    В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

    В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как  это имело место ранее —  при рассмотрении МВС и МЗ) диктует  необходимость выполнения действий:

    нахождение  современного (построенного недавно) объекта-аналога,

    получение информации о сметной стоимости  объекта-аналога,

    перенос результатов на оцениваемый объект,

    проведение (при определенных различиях с  объектом-аналогом) корректировочных процедур.

    МВСА  целесообразно применять при  работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства  — школьными зданиями, типовым  жилищным строительством и т.п. При  наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

    В заключение, говоря об учете старения объектов оценки, обратим внимание на распространенный прием совмещения линейной модели износа с нормативным определением исходной стоимости восстанавливаемых или замещаемых объектов, например, с использованием укрупненных строительных нормативов стоимости соответственно для 1 кв. м жилья, 1 куб. м складских помещений и т.д. (заметим при этом, что укрупненные строительные нормативы — это одновременно и некоторая обобщающая аналоговая информация по множеству аналогичных объектов в аналогичном строительном производстве). Первоначально с помощью укрупненных строительных норм B_s рассчитывают некоторую усредненную восстановительную стоимость вновь возведенного объекта (например, при площади объекта S это будет величина, равная S * В_s), и далее корректируют эту оценку пропорционально мере износа, например указанными выше способами:

    C_vat = S * B_s (T – t) / T⁴

2. Метод сравнения

    Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

    Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

    Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

    Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта  и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.