Оглавление

  Задача № 1 3

  Задача № 2 6

  Задача № 3 9

  Список использованной литературы 11 
 

 

 
 

  Вариант № 10

    Задача  № 1

  Оценка  недвижимости затратным методом.

  Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

        Затратный метод  выполняется по следующим этапам:

        На первом этапе  определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная  ставка земельного налога на соответствующей  территории и зависит от площади  земельного участка и нормативной  цены земли.

        4500м.кв. – площадь земельного участка

        28,2д.е. – ставка  земельного налога на 1 м.кв. 

  – стоимость земельного участка.

  Второй  этап предполагает определение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта.

  Для определения восстановительной  стоимости здания рассчитаем таблицу  № 1

    

  Таблица 2-Данные для составления сметы  расчета стоимости здания

    

  Восстановительная стоимость главного сооружения составит 8 851 147,8 д.е.

  Далее определяется совокупный износ здания по формуле: 

  где СИ – совокупный износ издания;

  И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

  d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

  Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 3 

  Таблица № 3-Расчет совокупного износа

    

  Совокупный износ здания составляет 1579,1/100 = 15,79%

  Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости  главного сооружения умножим на 15,79%

  8 851 147,8*15,79%=1 397 665,65 д.е.

  На  четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат. 

  На  заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.

  Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская  прибыль

  стоимость недвижимости.

    Задача  № 2

  Оценка  недвижимости методом сравнения  продаж (аналоговым методом)

  Определение стоимости недвижимости методом  сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип  замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с  ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся  к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

  Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

  Выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем  рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

  Проверка  информации о сделках;

  Проведение  корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с  оцениваемыми. Корректировка цен  по выделенным для сопоставления  параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

  Исходные  данные:

  Определить  стоимость гаража методом сравнения  продаж. Анализ продаж показал, что:

  При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;

  Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с  кирпичными;

  При удалении объекта от автозаправки стоимость  его уменьшается на 0,8% на 1 км.;

  Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются  коммуникации (водоснабжение);

  Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется  отопление.

  Таблица № 3 Расчет стоимости гаража методом сравнения

    

  1.корректировка площади объекта:

  (320-340)/50*0,01=-0,004;

  (320-420)/50*0,01=-0,02;

  (320-280)/50*0,01= +0,008;

  (320-400)/50*0,01= -0,016.

  2.корректировка  № 2 тип постройки:

  Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению  с кирпичными.

  3.корректировка.  Расстояние от автозаправки.

  (5-7)*0,8 = -1,6;

  (5-0)*0,8 = +4;

  (5-1)*0,8 = +3,2;

  (5-5)*0,8 = 0

  4.корректировка: наличие водоснабжения.

  При наличии водоснабжения стоимость  объекта возрастает на 20%.

  5.корректировка.  Наличие отопления.

  При наличии отопления стоимость  объекта возрастает на 10%. 

  После определения величин корректировок  они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после  корректировки. 

  Корректировка по износу гаража.

  ,

  где - коэффициент износа.

  ;

  ;

  ;

   

  Поправочный коэффициент стоимости недвижимости: 

  После определения поправочного коэффициента, определяется стоимость объектов-аналогов с учетом износа.

  Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов. 

  Стоимость оцениваемого гаража равна 1747,98 ден.ед.

    Задача  № 3

  Доходный  метод

    Доходный метод (капитализация  доходов) оценки недвижимости. Методы  капитализации дохода, основанные  на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение: