Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

Содержание

Введение………………………………………………….………………………3

1. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости………………………………………………………..…….…….5

2. Сфера применения и ограничения затратного метода……..……………7

3. Значение и  недостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………………………9

4. Этапы оценки  рыночной стоимости недвижимости  затратным методом…………………………………………………………………………10

Заключение…………………………………………………………….……….15

Список использованной литературы…………….……………….…………..17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии  или воспроизведения его потребительских  свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором  этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

    Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между  восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких  же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении  восстановительной стоимости воспроизводится  тот же функциональный износ объекта  и те же недостатки в архитектурных  решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах  на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

    Таким образом, восстановительная стоимость  выражается издержками на воспроизводство  точной копии объекта, а стоимость  замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

    Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения  всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости  от условий применения затратного подхода. 

    Согласно  Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода  рекомендуется последовательно  определять:

    - рыночную стоимость земельного  участка;

    - восстановленную стоимость объекта  недвижимости или стоимость замещения;

    - величину накопленного совокупного  износа объекта;

    - рыночную стоимость недвижимости  затратным методом как сумму  стоимости участка земли и  восстановительной стоимости объекта  за минусом накопленного износа.

    Актуальность  темы контрольной работы заключается  в том, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически  важных для предприятия задач, как  формирование имущественного комплекса  предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия;   формирование новых  продуктовых направлений.

    Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей  деятельности предприятия: для организации  коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным  программам; формирования оптимальной  налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

    Цель  контрольной работы – раскрыть вопрос, касающийся затратного метода для оценки рыночной стоимости недвижимости.

    В соответствии с целью, можно выделить следующие задачи:                 1) Определить сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости; 2) Определить сферу применения и ограничения затратного метода; 3) Определить значение и выделить недостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости; 4) Охарактеризовать  этапы затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости

1. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости

          В развитых странах  мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества  распространены пять методов:  сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как  правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

    Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях.

    Большинство экспертов признают, что затратный  метод полезен для проверки расчетной  стоимости, но полагаться на него можно  очень редко.

    При этом подходе оценочную стоимость  объекта недвижимости определяют как  разность между стоимостью их полного  воспроизводства или полного  замещения и суммой износа плюс стоимость  участка земли; ее можно определить по формуле: 

    Ц_н = ПСВ – И + Ц_з,   или  Ц_н = ПСЗ – И + Ц_з, 

    где Ц_н – стоимость недвижимости по затратному методу;

    ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства  оцениваемого имущества;

    ПСЗ – полная стоимость замещения  оцениваемого имущества;

    И – стоимость износа оцениваемого имущества;

    Ц_з – стоимость участка земли.

    Причем  под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

    Полная  стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

    Классическая  теория оценки гласит, что для целей  оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако даже в странах с  рыночной экономикой оценщики применяют  и затратный метод. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Сфера применения и ограничения затратного метода

    Оптимальной сферой применения затратного подхода  к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

    Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта  другими методами, например, при  отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как  величину затрат на воссоздание искомой  характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались  раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

    Затратный подход имеет большое значение для  принятия решений об экономической  целесообразности строительства пристроек  или реконструкции здания. Для  этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или  возможной цены продажи модернизированного здания.

    Затратный подход используется для определения  оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

    Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

    Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования  участка как незастроенного. В  таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

    Затратный подход сложно использовать, если полностью  отсутствуют или неоднородны  данные для оценки предпринимательской  прибыли.

    Если  оценка объектов недвижимости проводиться  в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной  разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

    Затратный подход не обеспечит необходимой  надежности результата, если промежуточные  расчеты не перепроверяются рыночными  данными.

    Затратный подход дает результат стоимости  объекта недвижимости с безусловным  правом собственности. Поэтому, чтобы  оценить

 недвижимость, сданную в аренду, или на которую  распространяются другие частичные  имущественные права, необходимо  сделать соответствующие корректировки.  Оценщик вносит корректировки  на конкретные имущественные  права, подлежащие оценке, а также  на дополнительные расходы, возникающие  при простое помещений. 
 
 
 
 
 

3. Значение и недостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости

    Применение  затратного метода необходимо при:

• Анализе нового строительства;
• Определении варианта использования земли;
• Реконструкции зданий;
• Оценке для целей налогообложения;
• Оценке для страхования;
• Оценке последствий стихийных бедствий;
• Оценке специальных зданий и сооружений.

    В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более  предпочтительным по сравнению с  другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что  затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости  и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

    К недостаткам затратного метода следует  отнести следующее:

• Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
• Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;
• Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
• Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.